Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; preisgebundener Wohnraum; Umstellung auf Umlage; Betriebskostenabrechnung; Wohnfläche; Hobbyräume; Inklusivmietumstellung

1. Trägt die vertraglich getroffene Regelung über die Behandlung der Betriebskosten nicht den preisrechtlichen Gegebenheiten Rechnung, kann der Vermieter nachträglich im Wege einer nach § 10 Abs. 1 WoBindG abzugebenden Erklärung bestimmen, daß der Mieter den Beitrag zu den Betriebskosten in Zukunft im Wege einer Umlage mit anschließender Abrechnung zu leisten hat.

2. Bei der Betriebskostenabrechnung ist die Fläche der Hobbyräume genauso zu berücksichtigen wie die Wohnfläche.

3. War bei preisgebundenen Neubauwohnungen eine Inklusivmiete vereinbart und wurde durch einseitige Erklärung des Vermieters die Gesamtmiete aufgespalten in Nettomiete einerseits und Betriebskostenvorauszahlungen andererseits, so erfaßt diese Aufspaltung einheitlich das gesamte Mietverhältnis.

Die Kl. können von den Bekl. gem. § 535 Satz 2 BGB die Nachzahlung von Betriebskosten nach Maßgabe der Abrechnungen vom 24. November 1989 für die Jahre 1987 und 1988 verlangen, und zwar sowohl hinsichtlich der Wohn- als auch der Hobbyraumflächen.

Die Bekl. können gegen die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen nicht einwenden, daß die Kl. einen Teil sämtlicher Betriebskosten, nämlich 23,21 % auf die Hobbyraumflächen verteilt haben. Dies ergibt sich mit zwingender Notwendigkeit aus der Tatsache, daß die von den Bekl. mit Vertrag vom 27. Oktober 1986 gemietete Wohnung sich in einem im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichteten Miethaus befindet. Allerdings ist in dem Mietvertrag vom 27. Oktober 1986 eine Teilinklusivmiete von 1.008,75 DM vereinbart worden, zu der lediglich ein Heizkostenvorschuß von 220 DM hinzugerechnet wurde. Unter § 3 Abs. 3 Satz 1 heißt es ausdrücklich, daß in der Miete Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung enthalten sind, die aufgrund der letzten Berechnung der Wohnungsbau-Kreditanstalt vom 21. September 1983 ermittelt wurde. Eine Regelung, wonach die Betriebskosten als Vorschuß geschuldet und jährlich mit dem Bekl. abgerechnet werden sollen, ist in dem Mietvertrag nicht enthalten.

Diese Regelung entsprach schon bei ihrer Vereinbarung nicht mehr der Neufassung des § 20 Abs. 1 der Neubaumietenverordnung - NMV -. Seit der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 Abs. 1 NMV ist neben der Einzelmiete eine Umlage der Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - zulässig. Gem. § 20 Abs. 1 Satz 3 müssen Betriebskosten, soweit sie geltend gemacht werden, dem Mieter nach Art und Höhe bei Überlassung der Wohnung bekanntgegeben werden.

Soweit die getroffene Regelung - wie hier - nicht der preisrechtlichen Zulässigkeit der Umlage von Betriebskosten Rechnung trägt, kann der Vermieter aber nachträglich im Wege einer nach § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG - abzugebenden Erklärung bestimmen, daß der Mieter den Beitrag zu den Betriebskosten in Zukunft im Wege einer Umlage mit anschließender Abrechnung zu leisten hat (Pergande/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970, § 20 Anm. 2.2.; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., § 3 Rdnr. 380).

Eine solche Ausgliederung der Betriebskosten haben die Kl. hier mit Erklärung vom 23. September 1986 vorgenommen. Darin haben sie in einer den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG gerecht werdenden Art und Weise ausgeführt, daß in der seit dem 21. September 1983 maßgeblichen Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Betriebskostenansatz von 37.203,00 DM enthalten sei. Die Ausgliederung dieses Betriebskostenansatzes ergäbe, daß sich die Einzelmiete für die geförderte Wohnfläche von 668,71 DM auf 566,64 DM verringere, nun aber eine Betriebskostenumlage von 102,07 DM bei der Miete zu berücksichtigen sei. Der Mietzinsanteil, der für die Hobbyfläche zu zahlen sei, bleibe mit 339,44 DM unverändert.

Bei den beiden Betriebskostenabrechnungen vom 24. November 1989 für die Jahre 1987 und 1988 sind die Kl. in der Weise vorgegangen, daß sie für die Wohnflächen und die Hobbyraumflächen getrennte Abrechnungen erstellt haben. Die Betriebskosten für die Wohn- und Hobbyraumflächen haben sie in der Weise ermittelt, daß sie von den gesamten Betriebskosten einer bestimmten Art (z. B. Be- und Entwässerung, Versicherungen, Stadtreinigung usw.) 76,79 % der Gesamtwohnfläche und 23,21 % der Gesamthobbyraumfläche zugewiesen haben. Die Prozentsätze entsprechen dem zahlenmäßigen Verhältnis von Wohnfläche (2.296,48 m2) und Hobbyraumfläche (693,95 m2).

Diese Aufspaltung ergibt sich zwingend aus § 20 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 NMV. Danach sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, sind vorweg abzuziehen. Kann dabei nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen, so sind sie für den Wohnteil und für den anderen Teil des Gebäudes im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen.

Daß die Grundflächen der Hobbyräume nicht als Wohnfläche qualifiziert werden, beruht auf der zwingenden Vorschrift des § 42 II. BV. Danach wird die Wohnfläche einer Wohnung aus der Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume gebildet, die ausschließlich zu der Wohnung gehören, § 42 Abs. 1 II. BV. Abs. 4 Nr. 3 der vorgenannten Vorschrift bestimmt, daß zur Wohnfläche nicht die Grundfläche von Räumen gehört, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen. Hiermit wird auf das Bauordnungsrecht der Länder verwiesen. nach den zur Zeit der Errichtung des Bauwerks maßgeblichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin vom 29. Juli 1966 (GVBl. S. 1175) waren Aufenthaltsräume in Kellergeschossen generell (§ 64) unzulässig, in Dachgeschossen jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (§ 65). Da Hobbyräume sich in der Regel in Dachgeschossen oder Kellergeschossen befinden, entsprachen sie nicht den Anforderungen, die die Bauordnung an Aufenthaltsräume stellt (§ 62: lichte Höhe von 2,50 m, ausreichende Belichtung und Belüftung).

Es läßt sich nicht bestreiten, daß die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Betriebskosten sowohl den Wohnräumen als auch den Hobbyräumen zugute kommen. Denn es muß berücksichtigt werden, daß die Hobbyräume trotz der Tatsache, daß es sich bei ihnen um Räume handelt, die nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (§ 62 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin von 1966), in ihrem Nutzwert für den betreffenden Mieter den Wohnräumen stark angenähert sind. Hobbyräume sind zumeist an das Heizungssystem angeschlossen und weisen Einrichtungen auf, die die mangelnde natürliche Belüftung und Belichtung kompensieren sollen. Da die Betriebskosten somit gleichermaßen für Wohnraum als auch für Hobbyraum anfallen, ist es nicht zu beanstanden, wenn diese gem. § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen aufgeteilt werden.

Gegen die Mitberücksichtigung der Hobbyräume bei der Verteilung der Betriebskosten läßt sich nicht einwenden, daß sich die Änderung der Mietzinsstruktur durch die Erklärung der Kl. vom 23. Dezember 1986 nur auf die Wohnräume bezogen habe und hinsichtlich der Hobbyraumflächen die ursprünglich vereinbarte Inklusivmiete immer noch gültig sei. Diese Auffassung würde voraussetzen, daß der von den Bekl. abgeschlossene Mietvertrag aufgespalten werden könnte, und zwar in einen auf die Wohnfläche bezogenen Teil, für den die Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz und der Neubaumietenverordnung maßgeblich ist, und in einen den Hobbyraum betreffenden Teil, der der freien Preisvereinbarung unterliegt. Auch wenn lediglich die Wohnraumfläche der Steuerbegünstigung nach Maßgabe des Zweiten Wohnungsbaugesetzes unterliegt, so unterfällt gleichwohl der einheitliche Mietvertrag, der sowohl die Wohnraum- als auch die Hobbyraumflächen umfaßt, der Mietpreisbindung. Der Vermieter ist nicht in der Lage, mit dem Mieter einen freien preis hinsichtlich der mitvermieteten Hobbyraumflächen auszuhandeln. Vielmehr schreibt die Wohnungsbau-Kreditanstalt, die für die öffentliche Förderung zuständig ist, dem Vermieter vor, zu welchem Quadratmeterpreis er die Hobbyräume an die Mieter vermieten darf. Dies ergibt sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 21. September 1983, worin die Hobbyräume im Untergeschoß mit einer Miete von 8,00 DM/m2/Monat und diejenigen im Dachgeschoß mit 9,50 DM/m2/Monat berücksichtigt sind. Diese Berücksichtigung findet in der Weise statt, daß die aus ihnen zu erzielenden Mietzinserträge dazu bestimmt sind, die Aufwendungen zu mindern, die durch die Vermietung der Wohnflächen zu erzielen sind. Die Berücksichtigung der Hobbyräume entspricht § 31 II. BV, wonach Erträge, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes erzielt werden können, bei der Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen sind.

Es trifft deshalb nicht zu, daß die ursprünglich vereinbarte Inklusivmiete für die Hobbyräume immer noch in Kraft ist. Da die Mietpreisbindung für das gesamte Mietverhältnis gilt, wirkt sich die gem. § 20 Abs. 1 NMV zulässige Umstellung der Mietzinsstruktur auf das gesamte Mietverhältnis aus. Daß durch die Änderung der Mietzinsstruktur der Betriebskostenfaktor durch eine Ausgliederung aus dem auf die Wohnfläche entfallenden Mietzinsanteil ermittelt worden ist, führt nicht zu der Schlußfolgerung, daß die Betriebskosten nur auf die Wohnfläche verteilt werden dürfen. Denn einer solchen Annahme steht die zwingende Vorschrift des § 20 Abs. 2 NMV entgegen, die eine Ausgliederung der auf die Hobbyräume entfallenden Betriebskosten vorsieht ohne Rücksicht darauf, ob die entsprechenden Betriebskostenanteile bisher in der Kalkulation des Mietzinses für die Hobbyräume enthalten waren oder nicht. Tatsächlich ist im übrigen aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung aus dem Jahre 1983 klar ersichtlich, daß die Betriebskosten einen Faktor bei der Ermittlung der Kostenmiete für die Wohnraumfläche bildeten. Mit in die Berechnung der Durchschnittsmiete sind aber auch die Einnahmen eingeflossen, die die Nutzer von Hobbyräumen zu zahlen haben. Der Mietanteil, den die Mieter von Hobbyräumen zahlen, mindert auf der anderen Seite die Miete, die die Mieter der Wohnraumflächen zu zahlen haben. Auch dieser Aspekt rechtfertigt es, die Hobbyräume bei der Verteilung der Betriebskosten mit zu berücksichtigen.

gegen die Betriebskostenabrechnungen können die Bekl. im einzelnen nicht einwenden, daß die Kosten für eine im Keller befindliche Hebepumpe nicht umlagefähig seien. Es handelt sich hierbei um die Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe im Sinne von Nr. 3 der Anlage 3 zu § 720 Abs. 1 II. BV.

Ebensowenig ist der Einwand berechtigt, daß die Kosten für die Gartenpflege nicht umgelegt werden dürften, weil die Gartenpflege zum Leistungsumfeld des Hauswartes gehöre, der ein Jahresgehalt von 16.000 DM erhalte. Die Bekl. haben nicht dargelegt, daß in dem betreffenden Hauswartdienstvertrag vereinbart ist, daß dieser auch die Gartenpflege vorzunehmen hat. Wenn sie diesen Einwand erheben wollen, steht es ihnen frei, vorher Einblick in die Unterlagen zu nehmen.

Weiterhin können sie sich nicht gegen die Verdoppelung des Ansatzes bei den Stromkosten wenden. Wenn sie die Richtigkeit der Kostenansätze bezweifeln wollen, müssen sie vorher Einblick in die Unterlagen nehmen. Dieses Einsichtsrecht steht ihnen zu.