Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Gewerberaum; Option zur Umsatzsteuer; Wasserkosten; Verwaltungskosten; Betriebskostenabrechnung; Steuernummer; Kosten der Verwaltung bei Gewerberaum; nicht abgelesene Wasserzähler; Schätzung von Betriebskosten; Transparenzgebot

1. Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, ist diese nur dann fällig, wenn auch die Betriebskostenabrechnung den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers sowie dessen Steuernummer enthält.

2. Die Umlage der „Kosten der Hausverwaltung" auf den Gewerbemieter in einem „normalen" Haus ist hinreichend transparent.

3. Wird der Wasserzähler über einen längeren Zeitraum (hier: sechs Jahre) nicht abgelesen, so kann der für den längeren Zeitraum festgestellte Verbrauch gleichwohl linear auf den langjährigen Mieter umgelegt werden.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Bekl., Betriebskostennachzahlungen für 2004 und 2005 zu leisten.

Mit Datum vom 13. Januar 2000 schlossen die Parteien einen Gewerbemietvertrag über Räume in Berlin zum Betrieb eines Imbisses. Zu den jährlich abzurechnenden Nebenkosten enthält der Mietvertrag unter 8 zu 1. folgende Regelung:

„Neben der Miete werden Nebenkosten erhoben für:

Grundsteuer; Gebäude-Versicherung gegen die Risiken Feuer, Leitungswasser und Sturm; Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung; Gewässerschadenhaftpflichtversicherung; Hausmeister; Heizung; Betrieb, Pflege, Wartung, Reinigung der im gemeinschaftlichen Interesse genutzten Räume, Treppenhäuser, Durchgänge und dergleichen sowie der gesamten technischen Anlagen des Objekts; Straßen- und Stadtreinigung; Be- und Entwässerung;

Kaminkehrer; Objektüberwachung; Schneebeseitigung; Hausverwaltung;

Schädlingsbekämpfung; Gartenpflege."

Die Parteien schlossen mit Datum vom 23. April 2004 ein weiteres Mietverhältnis über andere Räume im gleichen Objekt. Im dortigen Vertrag wurden unter § 7 als Nebenkosten lediglich Grundsteuer, Gebäudeversicherung gegen die Risiken Feuer, Leitungswasser und Sturm, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Straßen- und Stadtreinigung, Objektüberwachung, Schneebeseitigung, Hausverwaltungsgebühr und Schädlingsbekämpfung als umlegbar vereinbart.

Nachdem für das Mietverhältnis aus dem Jahr 2000 in den ursprünglichen Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 nur geschätzte Wasserkosten enthalten waren, weil der Wasserstand mehrere Jahre nicht abgelesen werden konnte, erstellte der Kl. unter Verwendung von Verbrauchsdaten korrigierte Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005, die mit den streitgegenständlichen Nachforderungen von 2.970,86 € bzw. 2.954,08 € enden.

Für das weitere Mietverhältnis errechnete sich der Bekl. unter Verwendung der in den Abrechnungen genannten Verbrauchsdaten ein Betriebskostenguthaben von insgesamt 1.113,32 €, mit dem er hilfsweise die Aufrechnung erklärt.

Der Kl. behauptet, der Wasserverbrauch sei im November 2001 mit 4.791 Kubikmeter und im Dezember 2007 mit 8.293 Kubikmeter richtig abgelesen worden.

Der Bekl. meint, die korrigierten Abrechnungen könnten schon aus formalen Gründen nicht Grundlage einer Nachforderung sein, weil sie nicht den Anforderungen des § 14 Umsatzsteuergesetz entsprachen. Die Abrechnungen seien unrichtig, weil in die Abrechnung jeweils die Rechnungsendbetrage für die einzelnen Kostenpositionen eingesetzt worden seien, obwohl der Kl. zur Umsatzsteuer optiert habe und deshalb die Mehrwertsteuer als Vorsteuerbetrag absetzen könne. Die Verwaltergebühr sei mangels ausreichender Transparenz nicht umlegbar. Die Hausreinigung sei für 2004 doppelt abgerechnet worden. Der Verbrauch von jeweils 584 Kubikmetern Wasser sei nicht nachvollziehbar. Auch in dem weiteren Mietverhältnis seien die Hausverwaltungsgebühren wegen identischer Klausel nicht umlegbar vereinbart.

Die zulässige Klage ist in Höhe von 4.586,73 € nebst anteiligen Zinsen begründet, im Übrigen unbegründet.

Aus des streitgegenständlichen Abrechnungen für 2004 und 2005 ergeben sich begründete Nachforderungen in Höhe von 5.104,69 €, die durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung um 517,96 € reduziert worden sind, so dass sich der ausgeurteilte Betrag ergibt.

Die Abrechnungen der Nebenkosten genügen § 14 Abs. 4 UmStG nicht. Das hat allerdings nicht zur Folge, dass die Abrechnungen insgesamt nicht zur Grundlage von Nachforderungen gemacht werden können, sondern lediglich, dass der geltend gemachte Umsatzsteuerbetrag nicht zur Zahlung fällig ist. Denn nur insoweit entsteht dem Zahlungspflichtigen durch den Mangel ein Nachteil.

Es fehlt bereits an der Angabe des vollständigen Namens und der vollständigen Anschrift des leistenden Unternehmers im Sinne von § 14 Abs. 4 Nr. 1 UmStG. Zwar kann eine Rechnung gemäß § 31 Abs. 1 Umsatzsteuer-DurchführungsVO aus mehreren Dokumenten bestehen, so dass unter Berücksichtigung des anwaltlichen Anschreibens vom 10. Juli 2008 (K6) wenigstens der Name des Leistenden erkennbar wäre, jedoch ohne die weiteren erforderlichen Angaben. Darüber hinaus fehlt es aber z. B. auch an der Angabe der gemäß § 14 Abs. 4 Nr. 2 UmStG dem Leistenden erteilten Steuernummer bzw. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, wobei auch bei vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossenen Dauerschuldverhältnissen die entsprechende Angabe jeweils auf dem Dokument für die jeweilige Teilleistung enthalten sein muss.

Der darüber hinausgehende Einwand der unzulässigen Inrechnungstellung von Umsatzsteuer greift dagegen nicht. Der Kl. ist zwar vorsteuerabzugsberechtigt, kann seinerseits allerdings Umsatzsteuer geltend machen, so dass die Abrechnung nur unrichtig wäre, wenn er die Umsatzsteuer doppelt in Rechnung stellen würde. Entsprechendes ist jedoch nicht erfolgt. Das ergibt sich aus der Abrechnung für 2005 ohne Weiteres, indem dort die Umsatzsteuer nicht aufgeschlagen, sondern lediglich als „darin enthalten" gesondert ausgewiesen wird.

Aber auch in der Abrechnung für 2004 wird die Umsatzsteuer entgegen dem ersten Anschein nicht aufgeschlagen, sondern nur gesondert ausgewiesen. Das ergibt sich daraus, dass die Differenz zwischen den errechneten Nebenkosten und den Bruttovorauszahlungen nicht 2.561,08 € ergibt.

Nach Auffassung des Gerichts sind die Kosten der Hausverwaltung umlegbar, weil in § 8 Nr. 1 Mietvertrag ausreichend transparent vereinbart. Anders als bei größeren Einkaufszentren, bei denen unter „Verwaltungskosten" diverse Kosten versteckt werden, handelt es sich hier schlicht um die Kosten der Verwaltung des Hauses, über die ein Gewerbemieter ausreichende Vorstellungen hat.

Es trifft auch nicht zu, dass die Hausreinigung in der Abrechnung für 2004 doppelt abgerechnet worden wäre. Zwar findet sich in der Abrechnung für 2004 neben der Position Hausreinigung 267,97 € auf Seite 2 der Abrechnung auch auf Seite 1 der Abrechnung eine Position Hausreinigung, die jedoch bei der Berechnung des Kostenanteils für das Gewerbe mit 0 € angegeben worden ist.

Auch gegen die Abrechnung der Wasserkosten bestehen im Grundsatz keine Bedenken, wobei geringfügige Rechenfehler zu korrigieren sind. Die nachträgliche Abrechnung auf der Basis eines angenommenen linearen Verbrauchs ist zulässig angesichts dessen, dass eine zwischenzeitliche Ablesung unstreitig nicht möglich war und der Bekl. für den gesamten Zeitraum Mieter der Einheit gewesen ist. Die Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen S. hat ergeben, dass die ausgewiesenen Zählerstände auch tatsächlich abgelesen worden sind. Der Zeuge hat nicht nur dies bestätigt, sondern sich auf entsprechende Fragen des Bekl.-Vertreters hinsichtlich des Zählerstandorts auch als ortskundig erwiesen.

Allerdings ergibt sich entgegen dem Vortrag des Kl.-Vertreters angesichts eines Verbrauchs von 3.502 Kubikmetern nicht ein jährlicher Verbrauch von 2 x 593 Kubikmetern und 4 x 584 Kubikmeter, sondern jeweils 583,67 Kubikmeter. Daraus ergibt sich für 2004 für Be- und Entwässerung ein Korrekturbedarf von 0,70 € und 0,77 €, insgesamt 1,47 €, und für 2005 ein Korrekturbedarf von insgesamt 1,54 €.

Unter Berücksichtigung dieses Abzugs von 3,01 € und der nicht fälligen Umsatzsteueranteile ergibt sich ein Nachforderungsbetrag für 2004 und 2005 von insgesamt 5.104,69 €.

Die Hilfsaufrechnung des Bekl. führt zu einer Reduzierung um 517,96 €. Die Hausverwalterkosten sind aus den vorgenannten Gründen auch in dem Mietverhältnis über die Bar umlegbar. Unter Abzug der nicht umlegbaren Positionen Niederschlagswasser, Entsorgung, Schlüsselverwaltung, Hausbeleuchtung und Schornsteinfegergebühren ergeben sich dort für 2004 umlegbare Kosten von 11.715,01 €, die unter Berücksichtigung von 779,19 m2 Gesamtfläche zu einer Umlage von 15,03 €/m2 und bei einer Mietfläche von 61 m2 zu Betriebskosten von 916,83 € führen. Angesichts von Vorauszahlungen in Höhe von 1.172,76 € ergibt sich ein aufrechenbares Guthaben von 255,93 €. Auf demselben Rechenweg ergeben sich für 2005 umlegbare Gesamtkosten von 11.635,61 €, ein Betrag von 14,93 €/m2 und ein Guthaben von 262,03 €.

Die Umsatzsteuer des dazu optierenden Vermieters ist nur dann fällig, wenn auch die Betriebskostenabrechnung den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers sowie dessen Steuernummer enthält. Die Umlage der „Kosten der Hausverwaltung" auf den Gewerbemieter ist hinreichend transparent. Wird der Wasserzähler über einen längeren Zeitraum (hier: sechs Jahre) nicht abgelesen, so kann bei einem längeren Mietverhältnis der festgestellte Verbrauch linear umgelegt werden

Die Parteien stritten über Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 für Gewerberäume, die der Beklagte in den Jahren 2000 und 2004 von dem Kläger gemietet hatte. In den Abrechnungen machte der Kläger u. a. die Umsatzsteuer, zu der er optiert hatte, geltend. In den Verträgen waren als neben der Miete zu erhebende Nebenkosten u. a. die Kosten für die „Hausverwaltung" aufgeführt. Nachdem für das Mietverhältnis aus dem Jahr 2000 in den ursprünglichen Betriebskostenabrechnungen für 2004 und 2005 geschätzte Wasserkosten enthalten waren, weil der Wasserstand mehrere Jahre nicht abgelesen werden konnte, korrigierte der Kläger die Abrechnungen unter Verwendung von im November 2001 und Dezember 2007 festgestellten Verbrauchsdaten. Für das weitere Mietverhältnis errechnet sich seinerseits der Beklagte unter Verwendung der in den Abrechnungen genannten Verbrauchsdaten ein Guthaben, mit dem er hilfsweise gegen die Nachforderung des Klägers aufrechnete.

Die erstinstanzliche Kammer des Landgerichts hielt den Anspruch auf die Umsatzsteuer nicht für fällig, weil die Betriebskostenabrechnung nicht den vollständigen Namen und die vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers sowie dessen Steuernummer enthalten habe. Die Umlage der „Kosten der Hausverwaltung" auf den beklagten Gewerbemieter sei hinreichend transparent, weil – anders als bei größeren Einkaufszentren, bei denen unter „Verwaltungskosten" diverse Kosten versteckt würden – es sich hier schlicht um die Kosten der Verwaltung des Hauses gehandelt habe, über die ein Gewerbemieter ausreichende Vorstellungen habe. Die nachträgliche Abrechnung der Wasserkosten auf der Basis eines angenommenen linearen Verbrauchs sei zulässig, weil eine zwischenzeitliche Ablesung nicht möglich und der Beklagte für den gesamten Zeitraum Mieter der Einheit gewesen sei.

Für Geschäftsraum kann – anders als für Wohnraum – die Umlage der Verwaltungskosten oder Hausverwaltungskosten als Betriebskosten vereinbart werden (OLG Hamburg, ZMR 2003, 180 = NZM 2002, 388; KG, Urteil v. 2.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234 [235]; OLG Köln, Urteil v. 4.7.2006, 22 U 40/06, NZM 2006, 701). Umstritten ist, ob diese im Gewerberaummietvertrag näher definiert werden müssen, damit ihre Umlage wirksam ist (so OLG Köln, Urt. v. 24.6.2008, 22 U 131/07, NZM 2008, 806; OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/06, DWW 2008, 220 = MietRB 2008, 201; OLG Köln, Urteil v. 18.12.2007, 22 U 67/07, ZMR 2008, 449; OLG Köln, Urteil v. 4.7.2006, 22 U 40/06, NZM 2006, 701 = ZMR 2007, 39) oder der Begriff der „Verwaltungskosten" als Bezeichnung vom Mieter zu tragender Nebenkosten hinreichend transparent ist (so OLG Köln, Urteil vom 18.1.2008, 1 U 40/07, NZM 2008, 366).