Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Schadensersatz bei zu niedrig angesetzten Vorschüssen; Wirtschaftlichkeitsgebot; Ausschreibungspflicht für Betriebskosten

1. Dem Mieter steht nicht schon deswegen ein Schadensersatzanspruch auf Freistellung von der Betriebskostennachforderung zu, weil der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse zu niedrig angesetzt hat.

3. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse und verpflichtet den Vermieter, vor Abschluß einer neuen Versicherung auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2004 in Höhe von 4.913, 39 € aus § 535 II BGB.

a) [...]

b) Den Bekl. steht kein Schadenersatzanspruch wegen zu gering angesetzter Vorschüsse zu. Allein der Umstand, daß die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand bei dem Mieter begründen, zu bejahen (vgl. BGH GE 2004, 958 = NJW 2004, 2674). An solchen besonderen Umständen fehlt es, zumal die Bekl. selbst nicht behaupten, hinsichtlich der Höhe der Vorschüsse sich bei der Kl. versichert zu haben, daß diese kostendeckend sind. Zum einen weist die Kl. zu Recht darauf hin, daß die Vorschüsse für 2003 im wesentlichen kostendeckend waren. Irrelevant ist, ob die Bekl. bestreiten, daß 2003 kein Risikozuschlag gezahlt wurde. In § 13 Nr. 11 des Mietvertrages haben die Bekl. sich zudem verpflichtet, die durch ihren Gewerbebetrieb fällig werdende Prämienerhöhung der allgemeinen Hausversicherungen infolge Risikoerhöhung zu tragen. Da es einen entsprechenden Risikozuschlag vor dem Mietvertrag mit den Bekl. nicht gegeben haben kann, lag auf der Hand, daß der Risikozuschlag in den vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen nicht berücksichtigt sein kann. Die Bekl. unterscheiden zum einen nicht zwischen der Haftpflichtversicherung und der Feuerversicherung. Zum anderen berücksichtigen sie nicht, daß es nicht darauf ankommt, ob in den Mieträumen auch zuvor bereits eine Gaststätte betrieben wurde. Es ist doch schon nicht einmal ersichtlich, daß die Bekl. dies bei Mietvertragschluß wußten und insoweit ein Vertrauenstatbestand überhaupt in Betracht käme. Soweit die Bekl. im Schriftsatz vom 13. November 2006 meinen, die Kl. sei verpflichtet gewesen, die Kosten der Versicherung gegen Feuergefahren bei der Bemessung der Betriebskostenvorauszahlungen zu berücksichtigen, teilt die Kammer diese Auffassung nicht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, überhaupt oder in einer gewissen Mindesthöhe Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu verlangen (vgl. BGH GE 2004, 958 = NJW 2004, 2674). § 4 Nr. 4 des Mietvertrages legt der Kl. insoweit auch keine Verpflichtungen auf, sondern gibt ihr nur das Recht, Vorauszahlungen zu verlangen. Aus § 556 BGB kann sich zu Lasten der Kl. schon deshalb keine Verpflichtung ergeben, weil die Vorschrift mangels Verweisung in § 578 BGB auf Gewerbemietverhältnisse keine Anwendung findet.

c) Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist jedoch substantiiert dargelegt, ohne daß die Kl. hierauf substantiiert erwidert hätte. Die Bekl. haben mit Schriftsatz vom 13. November 2006 im einzelnen dargelegt, daß und wieso der Risikozuschlag dem Wirtschaftlichkeitsgebot widerspricht, weil die Leistung auf dem Markt zu deutlich besseren Konditionen - ohne Risikozuschlag - zu erhalten gewesen wäre und der von der Kl. angesetzte Gebäudewert nicht nachvollziehbar sei. Im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebotes hat der Vermieter zwar einen Entscheidungsspielraum (vgl. OLG Celle ZMR 1999, 238, 240). Der Vermieter muß nicht unbedingt den billigsten Anbieter wählen (vgl. Harz/Schmid ZMR 1999, 594; Kinne GE 2003, 442). Der Vermieter muß jedoch auf substantiierten Vortrag der Mieterseite hin seinerseits darlegen und beweisen, daß seine Abrechnung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügt (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage 2003, § 560 BGB, Rn. 126). Daran fehlt es. Nur Kosten, die wirtschaftlich sind, können vom Mieter verlangt werden. Die Kl. hat schon nicht konkret dargelegt, daß sie überhaupt Vergleichsangebote auf dem Markt eingeholt hat. Auch hinsichtlich der von ihr mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2006 dargestellten Berechnung des Risikozuschlages auf der Grundlage von Versicherungssumme und Prämienfaktor ist nicht dargelegt, daß dies wirtschaftlich ist. Die Kl. referiert nur eine Berechnung, die sie telefonisch von einem Mitarbeiter der A. GmbH erhalten haben will. Aus dem Schriftsatz der Kl. vom 11. Dezember 2006 ergibt sich ebenfalls nichts. Hinsichtlich der Wertangabe findet sich kein konkreter Vortrag, sondern nur die Darlegung, daß der Wert so angesetzt wird.

[...]

Dem Mieter steht nicht schon deswegen ein Schadensersatzanspruch auf Freistellung von der Betriebskostennachforderung zu, weil der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse zu niedrig angesetzt hat. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse und verpflichtet den Vermieter, vor Abschluß einer neuen Versicherung Vergleichsangebote einzuholen, so das Landgericht Berlin.

Nach Abschluß des Gewerberaummietvertrages schloß der Vermieter eine Feuerversicherung ab und machte dafür eine Nachforderung geltend. Der Mieter weigerte sich, weil seiner Ansicht nach die Betriebskostenvorschüsse zu niedrig festgesetzt worden seien und der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe.

Das Landgericht Berlin wies die Klage ab. Zwar könne sich der Mieter nicht darauf berufen, daß der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse zu niedrig festgesetzt habe, denn ein Vermieter brauche überhaupt keine Vorschüsse zu vereinbaren. Der Abschluß einer neuen Feuerversicherung verstoße aber gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (vgl. dazu auch KG, Urteil vom 3. Dezember 2007 - 8 U 19/07 - Wortlaut Seite 122).

Die Vereinbarung zu niedriger Betriebskosten führt grundsätzlich nicht dazu, daß der Vermieter mit seiner (auch sehr hohen) Nachzahlungsforderung ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 11. Februar 2004, VIII ZR 195/03, GE 2004, 416; BGH, Urteil vom 28. April 2004, XII ZR 21/02, GE 2004, 958; kritisch dazu Eisenschmid, WuM 2004, 202; Lehmann-Richter, WuM 2004, 254; Derckx, ZMR 2004, 321). Ist im Mietvertrag geregelt, daß der Mieter neben der Miete die im Vertrag genannten Nebenkosten zu zahlen hat, steht der Pflicht des Mieters zur Zahlung der Nebenkostenvorschüsse nicht entgegen, daß der Vermieter keine Kostenvorschüsse erhoben hat (KG, Urteil vom 27. November 2006, 12 U 182/04, GE 2007, 591).

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorschüsse kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter bewußt in Täuschungsabsicht handelte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 3. Februar 2000, 10 U 197/98, WuM 2000, 591; LG Berlin, Urteil vom 3. November 2003, 67 S 204/03, GE 2004, 107; LG Berlin, Urteil vom 7. August 2001, 64 S 109/01, NZM 2002, 212). Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter bei Beibehaltung der bisherigen Miethöhe eine Änderung der Mietstruktur (Nettomiete mit Vorschuß statt Bruttomiete) anbietet, ohne die Vorschüsse den Betriebskosten anzupassen (LG Berlin, Urteil vom 3. November 1995, 65 S 159/95, GE 1996, 322). Sind Schätzungsgrundlagen für die voraussichtlichen Betriebskosten nicht vorhanden, so ist er nur dann mit Nachforderungen ausgeschlossen, wenn er die tatsächlichen Betriebskosten fahrlässig erheblich zu niedrig geschätzt hat; er braucht den Mieter nicht darüber aufzuklären, daß ihm Schätzungsgrundlagen nicht vorliegen (a. A. LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30. November 2001, 2/17 S 81/01, NZM 2002, 485).

Ist dem Vermieter aus den Vorjahren bekannt, daß auch bei Abschluß des aktuellen Wohnungsmietvertrages die Betriebskostenvorauszahlungen die tatsächlichen Kosten bei Unterschreiten eines gewissen Betrages bei weitem nicht decken können, ist er darüber dem Mietinteressenten aufklärungspflichtig (AG Göttingen, Urteil vom 29. August 2007, 28 C 34/07, WuM 2007, 574).

Bei zu niedrigen Vorschüssen hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch auf Freistellung von den Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zudem nur dann, wenn er darlegen kann, daß er die Mieträume unter Einschluß der Betriebskosten billiger hätte mieten können (LG Berlin, Urteil vom 7. August 2001, 64 S 109/01, GE 2001, 1605; Geldmacher, DWW 1997, 7 ff.; ders., ZMR 2000, 837 f.; Schmid, Rn. 3083).