Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; überraschende und unklare Abwälzungsklausel; Wirtschaftlichkeitsgebot; Verpflichtung des Vermieters zur Ausschreibung von Betriebskostenleistungen; Feuerversicherung

1. Für die Umlage der Kosten einer bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht bestehenden Feuerversicherung reicht die Vereinbarung eines Betriebskostenvorschusses für "Sach- und Haftpflichtversicherungen" nicht aus.

2. Die Überwälzung der Feuerversicherungskosten unter dem Abschnitt "Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen" wird als überraschende Regelung nicht Vertragsbestandteil.

3. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse und verpflichtet den Vermieter, vor Abschluß einer neuen Versicherung auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] 1. Betriebskostenabrechnung 2004

Die Kl. kann aus der Abrechnung vom 20.9.2005 den Betrag in Höhe von 4.041,79 Euro netto für "Feuerversicherung" nicht verlangen.

a) Entgegen der Auffassung der Kl. liegt eine Vereinbarung zwischen den Parteien darüber, daß diese Kostenart als Betriebskostenteil von den Bekl. zu tragen ist, nicht vor. Unter § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages ist zwar formularmäßig unter "Vorauszahlung für Betriebskosten" ohne Nennung von Einzelbeträgen die Position "Sach- und Haftpflichtversicherungen" erwähnt. In der Anlage I zum Mietvertrag, in dem die Höhe der Miete im einzelnen aufgeschlüsselt ist, findet sich allerdings nur ein Betrag in Höhe von 80,05 Euro netto als "Betriebskostenvorschuß gem. § 4 Nr. 4". Im Zusammenhang mit der ersten Betriebskostenabrechnung vom 20.9.2004, die zu einem Nachzahlbetrag der Bekl. in Höhe von nur 16,10 Euro brutto führt, ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, daß mit der im Mietvertrag ohne weitere Kostenbenennung genannten Position auch die Kosten für eine - bei Abschluß des Mietvertrages nicht bestehende - besondere Feuerversicherung gemeint sein sollten.

Eine Vereinbarung zur Kostentragung durch die Bekl. folgt auch nicht aus § 13 Ziff. 11 des Mietvertrages. Es ist schon fraglich, ob die dortige Regelung überhaupt den Abschluß einer Feuerversicherung auf Kosten der Bekl. erfaßt. In der Bestimmung wird zum einen die Verpflichtung der Bekl. zum Abschluß verschiedener Versicherungen auf seine Kosten geregelt. Zum anderen verpflichten sich die Bekl. dort, die durch seinen Gewerbebetrieb fällig werdende Prämienerhöhung der allgemeinen Hausversicherungen infolge Risikoerhöhung zu tragen. Das alles hat nichts mit den Kosten zu tun, die durch den Abschluß der Feuerversicherung durch die Kl. entstanden sind. Die Regelung ist zumindest unklar, was nach § 305 Abs. 2 BGB zu Lasten der Kl. geht. Im übrigen stellt sich die Regelung auch als überraschend i. S. d. Absatzes 1 dieser Bestimmung dar. § 13 des Mietvertrages trägt die Überschrift: "Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen" und befaßt sich in den Absätzen 1 bis 10 ausschließlich mit Beeinträchtigungen der Mieträume durch den Gebrauch der Mieter. Die Regelung unter Ziff. 11 hat hiermit nichts zu tun und stellt sich als überraschend und damit nicht in den Vertrag einbezogen dar.

b) Selbst wenn man eine Verpflichtung der Bekl. zur Tragung der Kosten für die Feuerversicherung dem Grunde nach bejahen wollte, stünde deren Geltendmachung ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entgegen. Zwar findet die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf Geschäftsraummietverhältnisse unmittelbar keine Anwendung. Der hierin enthaltene Grundsatz gilt jedoch über § 242 BGB auch für andere als Wohnraummietverhältnisse (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., G Rn. 7; vgl. auch MünchKomm/BGB Schmid, § 556 Rn. 116). Der Vermieter ist danach zu einer Umlage nur solcher Kosten berechtigt, die für eine ordnungsgemäße und sparsame Bewirtschaftung erforderlich sind. Soweit es Kosten für Versicherungen angeht, ist der Vermieter danach verpflichtet, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen (Langenberg aaO., G Rn. 37 ff.), wozu er gehalten ist, auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (Rips in Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., Rn. 1428). Die Kl. hat hierzu nicht ausreichend vorgetragen. Während die Erläuterung zur Abrechnung vom 20.9.2005 unter dem Stichwort "Gebäudeversicherung" den Neuabschluß einer Versicherung ab dem 1.1.2004 ausweist, trägt die Kl. mit Schriftsatz vom 30.10.2006 auf S. 2 vor, daß es sich bei dem in die Abrechnung eingestellten Betrag um einen "Risikozuschlag" handele, der im Jahr 2004 von ihr geleistet worden sei. Die Kl. hat - unabhängig von diesen Widersprüchen - jedenfalls nicht dargelegt, bei welchen anderen Versicherern sie vor Abschluß des Feuerversicherungsvertrages Angebote eingeholt hat und welche Konditionen ihr mitgeteilt worden sind. Im Hinblick darauf, daß im folgenden Jahr nach dem Vortrag der Kl. im Schriftsatz vom 15.11.2006 auf S. ... der Abschluß einer Versicherung bei einem anderen Versicherer zu erheblich günstigeren Bedingungen möglich war, hätte die Kl. entsprechende Bemühungen für das Jahr 2004 vortragen müssen. Das Berufen auf das Zeugnis der Sachbearbeiterin der Hausverwaltung reicht nicht aus, weil deren Vernehmung einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen würde. [...]

Für die Umlage der Kosten einer bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht bestehenden Feuerversicherung reicht nach Ansicht des Kammergerichts die Vereinbarung eines Betriebskostenvorschusses für "Sach- und Haftpflichtversicherungen" im Mietvertrag nicht aus. Außerdem entschied das KG, der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gelte auch für Gewerberaummietverhältnisse und verpflichte den Vermieter, vor Vereinbarung eines Risikozuschlages auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen.

Unter § 4 Ziff. 4 des Gewerberaummietvertrages vom 15. August 2003 war formularmäßig unter "Vorauszahlungen für Betriebskosten" ohne Nennung von Einzelbeträgen die Position "Sach- und Haftpflichtversicherungen" erwähnt. In der Anlage I zum Mietvertrag, in dem die Höhe der Miete im einzelnen aufgeschlüsselt war, fand sich ferner ein Betrag in Höhe von 80,05 € netto als "Betriebskostenvorschuß gem. § 4 Nr. 4". Ferner war in § 13 mit der Überschrift "Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen" unter Ziffer 11 geregelt, daß der Mieter zum Abschluß verschiedener Versicherungen auf seine Kosten verpflichtet ist, während sich die vorangehenden Absätze 1 bis 10 ausschließlich mit Beeinträchtigungen der Mieträume durch den Gebrauch der Mieter befaßten. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 20. September 2005 machte der Vermieter für eine ab 1. Januar 2004 abgeschlossene Feuerversicherung bzw. einen Risikozuschlag dafür eine Nachforderung geltend, mit der der Mieter nicht einverstanden war. Die erste Instanz (LG Berlin, Urteil vom 20. Dezember 2006, 29 O 326/06, Wortlaut Seite 126) wies die Klage ab. Der Vermieter ging in die Berufung.

Das Kammergericht wies die Berufung zurück. Die im Mietvertrag getroffenen Regelungen reichten für die Umlage der erst nach Vertragsabschluß entstandenen Kosten der Feuerversicherung nicht aus. Es sei nicht ersichtlich, daß die im Mietvertrag ohne weitere Kostenbenennung genannte Position auch die Kosten für die - bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht bestehende - Feuerversicherung umfaßt habe. Ob die Regelung in § 13 überhaupt die Kosten der vom Vermieter abgeschlossenen Versicherung umfaßt habe, sei schon deshalb zweifelhaft, weil sie nur die Verpflichtung des Mieters zum Abschluß verschiedener Versicherungen auf seine Kosten geregelt habe. Zumindest sei die Abwälzung von Versicherungskosten in einem mit "Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen" überschriebenen Absatz überraschend, zumal die vorangehenden Absätze sich ausschließlich mit Beeinträchtigungen der Mieträume durch den Gebrauch der Mieter befaßt hätten. Schließlich habe der Vermieter auch nicht dargelegt, daß er bei Abschluß der Versicherung das auch für Gewerberäume geltende Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet habe, denn er habe nicht vorgetragen, daß er - eventuell preisgünstigere - Angebote anderer Versicherungen eingeholt habe.

1. Die Umlage von Betriebskosten bedarf immer einer eindeutigen Vereinbarung.

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während eines bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können nach Auffassung des BGH (BGH, Urteil vom 27. September 2006 - VIII ZR 80/06 - GE 2006, 1473 = ZMR 2007, 25) anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet werden und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Ob eine derartige Vorbehaltsklausel immer erforderlich ist, erscheint fraglich; die Vereinbarung einer derartigen Klausel ist aber dringend zu empfehlen.

2. Der Vermieter muß zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots nicht unbedingt stets das billigste Angebot auswählen (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 8), denn neben dem Preis dürfen auch andere Gesichtspunkte wie Zuverlässigkeit, Betriebsgröße und besondere örtliche Verhältnisse berücksichtigt werden. Für die Beantwortung der Frage, ob eine Leistung überteuert ist, ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise maßgebend, d. h., nicht stets ist das billigste das preisgünstigste - und damit wirtschaftlichste - Angebot. Dem Vermieter steht vielmehr insoweit ein Ermessensspielraum (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 75; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 91; von Seldeneck, Rn. 2618) bzw. Beurteilungsspielraum (Schmid, GE 2000, 160 [161]) zu, welche Leistungen welchen Unternehmers er in Anspruch nehmen will.

Der Vermieter muß jedoch mindestens bei der Vergabe größerer Betriebsleistungen mehrere Angebote einholen (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 80; Geldmacher, aaO.; Beyer, NZM 2007, 1, 2; Langenberg, WuM 2001, 531; von Seldeneck, Rn. 2607; Emmert, WuM 2002, 467 [468]; a. A. Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 91; Rips in Eisenschmid/Raps/Wall, Rn. 1374; Streyl, NZM 2006, 125, 126; Gärtner, GE 1999, 1176 [1188]; Schmid, Rn. 1068). Er darf dann aber die Ausschreibung auf die regionalen Anbieter beschränken (a. A. von Seldeneck, Rn. 2616).

Wenn z. B. für Hausreinigung, Gartenpflege, Schneebeseitigung diverse Wartungsverträge zu vergeben sind, muß der Vermieter die Preisunterschiede der verschiedenen Anbieter nutzen. Der Vermieter muß Sonderpreise nutzen und Preisvorteile durch den Einkauf größerer Mengen (OLG Koblenz, DWW 1986, 244 = WuM 1986, 282 für Heizöl; Geldmacher, aaO.; Streyl, NZM 2006, 125, 128) wahrnehmen. Dazu hat der Vermieter alle Betriebe und Betriebsformen zu berücksichtigen, die die ausgeschriebene Leistung anbieten (Klein- und Großunternehmen, Handwerker und Industrie, Fremdfirmen und eigene Dienstkräfte, Herstellerfirma und unabhängige Firma).

Speziell bei Leistungen, für die Einheitspreise ausgeschrieben werden (z. B. für Gartenpflegeleistungen), ist die Ausschreibung nicht nur auf Großbetriebe zuzuschneiden. Vielmehr sind auch die Angebote örtlicher Kleinbetriebe zu berücksichtigen. Bei mehreren ausgeschriebenen Leistungen derselben Betriebskostenart (z. B. Gartenpflege) ist darauf zu achten, daß nicht der für die einzelnen Teilleistungen jeweils günstigste Anbieter allein berücksichtigt wird, sondern es ist zu vergleichen, welche Kosten durch einen Generalunternehmer für die Gesamtleistung im Vergleich dazu entstehen, daß mehrere Einzelunternehmer mit Teilleistungen beauftragt werden.

Ferner sollte bei der Ausschreibung nur das Ziel der Betriebsleistung angeführt werden, ohne dieses auf bestimmte Leistungen inhaltlich zu beschränken. Zu erwägen ist ferner die Ausschreibung von Betriebsleistungen auf längere Zeit, denn bei längerfristigen Aufträgen ist damit zu rechnen, daß das Angebot günstiger ausfällt, als wenn jedes Jahr derselbe Auftrag wieder neu erteilt wird; jedoch sollte ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters bei Vertragsverstößen insbesondere bei mangelhafter Leistungserbringung vereinbart werden. Der Vermieter muß die Vergabe zu überhöhten Preisen vermeiden; ob insoweit eine Überhöhung bis zu 20 % noch hinnehmbar ist (so von Seldeneck, Rn. 2616), ist fraglich (vgl. auch Streyl, NZM 2006, 125, 127). Um die entsprechende ordnungsgemäße Geschäftsführung belegen zu können, sollte der Vermieter in regelmäßigen Abständen - alle drei bis fünf Jahre (Streyl, NZM 2006, 125, 127) - verschiedene Angebote mehrerer Anbieter einholen, aus denen das preisgünstigste Angebot auszuwählen ist. Vor Abschluß von neuen Verträgen sollte der Vermieter immer Vergleichsangebote einholen. Auch die Umstellung eines Versicherungstarifs (hierunter: Wechsel des Versicherers) darf keine unwirtschaftlichen Kosten in die Abrechnung einbeziehen (AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 14. November 2006, 11 C 8/06, WuM 2007, 128).