Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Wirtschaftlichkeitsgebot; Darlegungslast des Mieters für Verstoß; Verwaltungskosten; Anforderung an Vergleichbarkeit von Objekten bei Darlegung überhöhter Kosten; Regionalitätsbezug

Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter, im Rahmen seines Ermessensspielraums wirtschaftlich vorzugehen und bei allen betriebskostenrelevanten Entscheidungen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten; darüber hinausgehende Kosten sind nicht umlegbar.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. begehrt - soweit für die Entscheidung des Senats noch von Relevanz - von der Bekl. anteilige Betriebskostennachzahlungen für von der Kl. berechnete Verwaltungskosten für die Jahre 2002, 2003, 2004 in Höhe von jeweils 1.299,54 €.

Wegen der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen und der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils nimmt der Senat auf dieses gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug. Ergänzend nimmt der Senat Bezug auf sein Urteil vom 10. April 2008.

Mit Urteil vom 10.4.2008 hat der Senat die Berufung der Kl. u. a. im Umfang der vorbezeichneten Verwaltungskosten zurückgewiesen, da er die entsprechende vertragliche Vereinbarung zur Umlegbarkeit der Verwaltungskosten als unwirksam erachtet hat. Allein betreffend die Verwaltungskosten hat die Kl. Revision eingelegt, auf welche der BGH mit Urteil vom 24.2.2010 in diesem Umfang das Senatsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung über die Verwaltungskosten an den Senat zurückverwiesen hat.

Zur Begründung ihrer Berufung, mit welcher sie ihren Anspruch auf Nachzahlung von 3.898,62 € für Verwaltungskosten weiter verfolgt, trägt die Kl. vor, die geltend gemachten Kosten seien angefallen, bezahlt und die Rechnungen hierfür vorgelegt worden. Das Landgericht stelle übertrieben hohe Anforderungen an den anspruchsbegründenden Vortrag der Kl. Die Bekl. habe keinen Anspruch auf die Darlegung, welche Arbeiten die Kl. an den Verwalter in Auftrag gebe und welche Vergütung sie vereinbare. Wegen der in dem Pauschalpreis für die Verwaltung enthaltenen Arbeiten verweist die Kl. auf die Verwaltervollmacht, die sie als Anlage K 29 eingereicht hat.

Die Bekl. behauptet zunächst, die von der Kl. geltend gemachten Kosten seien völlig unangemessen, so dass die Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoße. In einem so kleinen Mietobjekt, in dem die Mieter kon­stant seien, seien Verwaltungskosten von über 6.000 € netto jährlich nicht erforderlich. Es sei nicht nachzuvollziehen, dass die Kontrolle von ca. 150 Buchungsvorgängen pro Jahr eine so horrende Pauschale rechtfertige.

Nachdem der Senat darauf hingewiesen hat, dass die Bekl. in Ansehung der Rechtsprechung des BGH für den Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot die Vortrags- und Beweislast treffe, trägt sie mit Schriftsatz vom 15.5.2013 ergänzend wie folgt vor:

„Zum Nachweis des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot wird die Betriebskostenabrechnung 2011 für Gewerberäume der Bekl. in Neubrandenburg, d. h. in räumlicher Nähe zu dem Objekt der Kl. , vorgelegt. In dem Mischobjekt in N. (Wohnraum und Gewerbe) mit einer Gesamtnutzfläche von 539,65 m2 und einem Gewerbeanteil von 366,58 m2 mit 3 Einheiten belaufen sich die Verwaltungskosten für den gewerblichen Teil auf insgesamt 807,18 €. Auf den Quadratmeter entfallen damit 2,20 € p. a.

Beim Umlagemodus ‚Gewerbeeinheit', wie demjenigen der Bekl., sind jährlich 269,06 € zu zahlen.

Zum weiteren Vergleich der Verwalterkosten werden Betriebskostenabrechnungen für Gewerbeobjekte in F., G. und C. vorgelegt.

Hierbei handelt es sich um dem Objekt der Kl. vergleichbare Gewerbeobjekte mit mehreren Einheiten, ohne dass zusätzliche Kosten für z. B. ein gesondertes Center-Management zu berücksichtigen wären.

Ohne Berücksichtigung sollen die konkret gegenüber dem Mieter in den vorgelegten Betriebskostenabrechnungen abgerechneten Verwaltungskosten bleiben, da der diesbezügliche Modus der Vereinbarung der Parteien unterliegt, was jedoch an den tatsächlich angefallenen Gesamtverwaltungskosten/m2 sowie den jährlichen Kosten, bezogen auf die Gewerbeeinheit, nichts ändert.

Das Objekt in F. besteht aus einem Discounter und einer Bäckereifiliale mit einer Gesamtfläche von 765,63 m2. Die Verwalterkosten belaufen sich auf jährlich 497,34 €, d. h. auf den Quadratmeter entfallen 0,65 € pro Jahr für das Gesamtobjekt. Die Verwaltungskosten, bezogen auf die Gewerbeeinheit, belaufen sich auf 248,67 €.

Das Objekt in G. besitzt zwölf Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 1.092,29 m2. Die Verwalterkosten hierfür betragen 1.800 €. Auf den Quadratmeter bezogen ergibt sich ein Betrag von 1,64 € pro Jahr an Verwalterkosten für zwölf Einheiten.

Je Gewerbeeinheit wären hier 150 € p. a. zu zahlen.

Bei dem Objekt in C., welches eine Gesamt-m2-Fläche von 2.012,31 m2 aufweist und aus vier Einheiten, einem Supermarkt, einem Getränkemarkt, einem Fitness-Studio und einem Bäcker besteht, fällt eine Verwaltervergütung von 2.260,81 € p.a. an. Auf den einzelnen Quadratmeter entfallen damit 1,12 € an Verwalterkosten pro Jahr.

Der auf eine Gewerbeeinheit bezogene Anteil beläuft sich auf 565,03 €.

Ausgehend von den vorgenannten 4 Betriebskostenabrechnungen liegt der Durchschnitt der Verwalterkosten damit bei 1,40 € je m2 p.a.

Bezogen auf die Gewerbeeinheit kostet die Verwaltung einer solchen durchschnittlich 308,19 € im Jahr."

Hierauf trägt die Kl. weiter vor, dass die von der Bekl. benannten Objekte in N. und F. von der Größe bzw. ihrer Struktur mit dem streitgegenständlichen Objekt nicht vergleichbar seien. Das Objekt in N. sei nur halb so groß wie das streitgegenständliche. Das Objekt in F. bestehe nur aus einem Discounter und einem Bäcker, weshalb es ebenfalls nicht vergleichbar sei. Das Objekt in G. sei schon deshalb nicht vergleichbar, weil dort die Verwalterkosten nicht nach der Nutzfläche umgelegt würden. Im Übrigen habe die Bekl. nicht vorgetragen, welche Aufgaben der Verwalter in dem jeweiligen Objekt wahrnehme, so dass nicht ersichtlich sei, ob die Verwaltertätigkeit überhaupt mit der von ihr beauftragten vergleichbar sei.

II. Die zulässige Berufung der Kl. hat, soweit der Senat noch über sie zu befinden hat, in der Sache Erfolg und führt zu einer weitergehenden Abänderung des landgerichtlichen Urteils. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erstattung anteiliger Verwaltungskosten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 jeweils in Höhe von 1.299,54 €.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.2.2010 (XII ZR 69/08, GE 2010, 482 = NZM 2010, 279) das die Berufung der Kl. teilweise zurückweisende Urteil des Senats vom 10.4.2008 insoweit aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, als der Senat betreffend die verlangten Verwaltungskosten eine unwirksame Umlagevereinbarung angenommen und der Kl. Verwaltungskosten in einer Höhe von 3.898,62 € nicht zugesprochen hatte. Auf diese ist daher die weitergehende Nachprüfung des Senats nunmehr beschränkt.

1. Gemäß § 5 des Mietvertrages hat die Bekl. u. a. neben der Nettomiete Betriebskosten zu tragen, zu denen auch Verwaltungskosten gehören. Dass diese Vertragsklausel den Mieter - hier die Bekl. - wirksam verpflichtet, Verwaltungskosten zu tragen, hat der BGH mit Urteil vom 24.2.2010 (XII ZR 69/08, GE 2010, 482 = NZM 2010, 279) bereits entschieden.

In seiner vorzitierten Entscheidung hat der BGH u. a. ausgeführt, dass auf den Verwaltungskostenbegriff des § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrkV) zurückzugreifen ist, wenn - wie hier - der Begriff der Verwaltungskosten im Vertrag nicht näher definiert wird. Somit können nur Kosten als Verwaltungskosten umgelegt werden, die dem dortigen Verwaltungskostenbegriff entsprechen. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrkV definiert Verwaltungskosten als die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung. Die von der Kl. vorgelegte Verwaltervollmacht weist allein solche Tätigkeiten des Verwalters aus, die unter den Verwaltungskostenbegriff der BetrkV subsumiert werden können.

2. Gegen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 wendet die Bekl. ein, dass die dort abgerechneten Verwaltungskosten in ihrer Höhe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würden und die Verwaltungskosten daher von der Kl. nicht verlangt werden könnten.

a. Der Vortrag der Bekl. zu den von ihr benannten Vergleichsobjekten ist nicht geeignet, den Einwendungen der Bekl. zum Erfolg zu verhelfen. Die Voraussetzungen der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes werden durch diesen Vortrag, jedenfalls nachdem die Kl. ihm entgegengetreten ist, nicht hinreichend substantiiert.

b. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass der Vermieter angehalten ist, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich vorzugehen. Er muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (BGH, Urt. v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225 = NZM 2011, 705; Urt. v. 28.11.2007, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116 = NZM 2008, 78). Die Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, müssen also einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen (Schmidt, GE 2000, 160; Wall, WuM 2002, 131). Dabei ist auf einen wirtschaftlich vernünftigen Vermieter abzustellen, der das Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Wenn auch die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes für das Gewerberaummietverhältnis - anders als für das Wohnraummietverhältnis in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB - im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt ist, findet es nach allgemeiner Ansicht gleichwohl auch für dieses Anwendung.

Rechnet der Vermieter die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigenden Betriebskosten gegenüber dem Mieter ab, verletzt er seine vertragliche Nebenpflicht. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urt. v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225 = NZM 2011, 705; Urt. vom 28.11.2007, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116 = NZM 2008, 78). Im Umfang der umgelegten Kosten, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen, wird der Mieter hingegen auch bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes im Übrigen nicht von der Zahlungsverpflichtung frei.

c. Aus dieser Einordnung folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens trägt.

Macht der Mieter die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend, muss er Umstände vortragen und unter Beweis stellen, die den vielfältigen, je nach Region bzw. Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Vermietungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens hinreichend Rechnung tragen (BGH, Urt. v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261 = NJW 2010, 3363; Urt. v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225 = NZM 2011, 705; Hinz, NZM 2012, 137).

Macht der Mieter also geltend, der Vermieter habe die Leistung des Verwalters überteuert eingekauft, muss sich aus seinem Vortrag ergeben, dass die konkret in Anspruch genommene Leistung in der Region üblicherweise günstiger zu erhalten ist.

Dabei sind an den Vortrag des Mieters, insbesondere dann, wenn es sich wie bei der Höhe eines Pauschalpreises für Leistungen des Vertragspartners des Vermieters um Umstände handelt, die der Mieter auch nach Belegeinsicht nicht auf ihre Angemessenheit überprüfen kann, keine übertriebenen Anforderungen zu stellen (vgl. hierzu auch ausführlich Hinz, NZM 2012, 137; Artz, PiG Bd. 92, 173; Flatow, WuM 2012, 235; Milger, NZM 2012, 657). Greift der Mieter hingegen den Umfang oder die Erforderlichkeit beauftragter Leistungen an, wird er regelmäßig in der Lage sein, hierzu substantiierten Vortrag zu leisten.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen (BGH, Urt. v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11, GE 2012, 681 = NZM 2012, 381). Es genügt, wenn der Mieter auch nur gewisse (grobe) Anhaltspunkte für seine Behauptung hat, deren Richtigkeit er vermutet (vgl. hierzu Milger, NZM 2012, 657). Zumindest aber muss sein Vortrag erkennen lassen, dass er nachvollziehbar zu dem Schluss gelangt ist, der Vermieter habe einen überhöhten Preis für die zugrunde liegende Leistung bezahlt.

d. Vorliegend vermag der Senat nicht nachzuvollziehen, ob die von der Bekl. vorgetragenen Kosten für die Verwaltung anderer Objekte sich mit den hier streitgegenständlichen Kosten vergleichen lassen und so zu Recht bei der Bekl. die Vermutung der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes begründet haben. Ob den übrigen Verträgen und Betriebskostenabrechnungen annähernd vergleichbare Leistungen zugrunde gelegen haben, kann der Senat schon deshalb nicht beurteilen, weil er den Umfang der dort beauftragten, den jeweiligen Verträgen zugrunde gelegten Verwaltertätigkeiten nicht kennt. Auch ist dem Senat nicht bekannt, ob in den dortigen Verträgen Verwalterkosten auf die Mieter übergewälzt worden sind, die über den Verwalterkostenbegriff der BetrkV hinausgehen. Da aber die Verwaltung von Gewerbeimmobilien schon ihrem Umfang nach, aber auch in ihrer einzelnen Ausprägung, nicht unwesentlich vom konkreten Verwaltungsobjekt bestimmt wird, kann die pauschale Bezifferung jährlicher Entgelte für andere Objekte keinen Aufschluss darüber geben, ob das von der Kl. vereinbarte Entgelt für die konkret auf das Mietobjekt bezogenen Verwaltungsleistungen noch angemessen ist.

Zweifel bestehen überdies an der Vergleichbarkeit der Objekte, da das Objekt in Neubrandenburg bereits erheblich kleiner ist als das streitgegenständliche Objekt und daher möglicherweise einen gänzlich anderen Umfang der Verwaltertätigkeit erfordert. Erst recht gilt dies für das Objekt in G., welches aus 12 Mieteinheiten besteht, deren Nutzung jedoch nicht näher vorgetragen ist. Insbesondere Überwachungstätigkeiten etc. können sich je nach der konkreten Nutzung des Mietobjektes in unterschiedlichem Maße erforderlich machen. So kann etwa die Überwachung von Reinigungsarbeiten und deren Beauftragung vom Umfang eines vorhandenen Publikumsverkehrs abhängen.

Schließlich fehlt für das Mietobjekt in C. der vom BGH hervorgehobene regionale Bezug. Dabei verkennt der Senat nicht, dass je nach Art des Vermietungsobjektes der regionale Bezug unterschiedlich zu definieren sein kann. Während bei Wohnungen in der Regel eine Vielzahl vergleichbarer Objekte in einer relativ eng gefassten Region vorhanden sind, kann dies je nach Struktur des Gewerbemietobjektes für dieses anders zu beurteilen sein. Weil insbesondere der Aufwand der Verwaltung von Größe, Struktur und Nutzungsart des Objektes abhängig ist, kann es im Einzelfall geboten sein - etwa für ein besonders großes Einkaufszentrum -, zur Beurteilung der Angemessenheit der Kosten einen Vergleich mit weiter entfernten Objekten gleicher Art und Größe anzustellen. Vorliegend handelt es sich aber um ein kleineres Objekt, für welches auch in der näheren Umgebung von T. vergleichbare Objekte anzutreffen sind.

In Anbetracht dessen hält der Senat den Vortrag der Bekl. für nicht ausreichend, um beurteilen zu können, ob aufgrund der vorgetragenen Tatsachen sich ein Rechtssatz in der Person der Bekl. verwirklicht hat.

e. Der weitergehende Vortrag der Bekl., es sei nicht nachvollziehbar, dass für ein so kleines Objekt 6.000 € netto jährlich Verwaltungskosten erforderlich seien, lässt nicht erkennen, woran die Bedenken der Bekl. gegen die Wirtschaftlichkeit der Kosten konkret anknüpfen.

Auch der Vortrag, dass die Kontrolle von 150 Buchungsvorgängen jährlich eine solche Vergütung nicht rechtfertigen, verhilft der Bekl. nicht zum Erfolg. Obgleich die Kl. nach der Rechtsprechung des BGH eine sekundäre Vortragslast nicht trifft, hat sie unter Vorlage der Anlage K 29, auf welche der Senat wegen ihres Inhalts Bezug nimmt, vorgetragen, welche Leistungen der Verwalterin übertragen worden sind. Diese gehen weit über eine Buchungskontrolle hinaus.

Anmerkung: Revision zugelassen

Der Mieter, der die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Umlage der Betriebskosten geltend macht, muss konkret darlegen und beweisen, dass die vom Vermieter in Anspruch genommenen Leistungen in der Region üblicherweise günstiger zu erhalten sind.

Der Gewerberaumvermieter klagte anteilige Betriebskostennachzahlungen für Verwaltungskosten ein. Gegen die Abweisung der Klage durch die erste Instanz legte er Berufung ein. In der Berufungsinstanz legte der Mieter Betriebskostenabrechnungen für Gewerberäume in der Nähe des vermieteten Objektes und für weitere Geweberäume im weiteren Umfeld vor, aus denen er durchschnittliche Verwaltungskosten von 1,40 €/m2 – durchschnittlich 308,19 € pro Jahr – errechnete, wohingegen der Vermieter, der die vom Mieter herangezogenen Objekte nicht für vergleichbar hielt, Nachzahlungen von 1.299,54 € pro Jahr verlangte.

Das OLG Rostock gab der Berufung statt und sprach dem Vermieter die von ihm geltend gemachten Nachforderungen zu. Denn der Mieter habe nicht ausreichend dargelegt, dass die vom Vermieter in Anspruch genommenen Leistungen in der Region üblicherweise günstiger zu erhalten gewesen seien. Ob den vom Mieter eingeführten Verträgen und Betriebskostenabrechnungen annähernd vergleichbare Leistungen zugrunde gelegen hätten, könne schon deswegen nicht beurteilt werden, weil der Umfang der dort zugrunde gelegten Verwaltertätigkeiten nicht bekannt sei. Zweifel bestünden zudem an der Vergleichbarkeit der Objekte, die erheblich kleiner seien als das vermietete Objekt. Außerdem fehle für ein vom Mieter herangezogenes Objekt der regionale Bezug.

Richtig sieht der Senat, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit trägt (BGH, Urteil v. 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. März 2013 - I-24 U 115/12, GE 2013, 1273, LG Berlin, Urteil v. 6. Juli 2012, 63 S 434/11, GE 2012, 1565; LG Heidelberg, Urteil v. 26. November 2010, 5 S 40/10, GE 2011, 888), der auch für Gewerberaummietverhältnisse gilt (KG, Urteil v. 3. Dezember 2007, 8 U 19/07, GE 2008, 122). Der darlegungspflichtige Mieter legt den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot jedenfalls dann ausreichend dar, wenn er wesentlich günstigere Vergleichsangebote vorlegt (KG, Beschluss v. 7. Februar 2011, 8 U 147/10, GE 2011, 54). Dagegen reicht seine Behauptung nicht aus, der Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe (BGH, Urteil v. 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10, GE 2011, 1225). Vielmehr müssen die angegebenen Objekte und die dort entstehenden Betriebskosten regional vergleichbar sein (OLG Rostock, Urteil v. 27. September 2012, 3 U 65/11, GE 2013, 687). Was das im Einzelnen konkret heißt, ist immer wieder umstritten. Es bleibt zu hoffen, dass die zugelassene Revision eingelegt und der BGH die Anforderungen an die Substantiierung des Sachvortrags des Mieters zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot endlich konkretisiert, damit der Tatrichter sich danach richten kann.