Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Schornsteinreinigung; Gebäudereinigung; Hauswartskosten; Kabelanschluss

1. Die Kosten der Gebäudereinigung können insoweit nicht umgelegt werden, als nach dem Mietvertrag die Reinigung der Treppen und Flure dem Mieter obliegt.

2. Die Betriebskosten für den Kabelanschluss sind ohne weitere Begründung nicht umlagefähig, wenn sie früher vom Vermieter aufgrund einer Sondervereinbarung mit dem Mieter nicht umgelegt worden sind.

3. Für die Umlage der Schornsteinreinigungskosten reicht der Vortrag des Vermieters nicht aus, er gehe davon aus, dass der Mieter an das zentrale Heizungssystem angeschlossen sei.

4. Der Vermieter muss die umlagefähigen Kosten des Hauswarts von den nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in der Abrechnung derart abgrenzen, dass der Mieter die nicht umlagefähigen Kosten herausrechnen kann; dazu reicht allein die Angabe der schon bereinigten Kosten in der Abrechnung nicht aus.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. hat gegen den Bekl. in der Hauptsache keinen Anspruch auf Nachzahlung von noch (zweitstelligen) 168,91 € aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2010 vom 26. September 2011, der Sache nach allenfalls zu stützen auf §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 670, 666, 662, 535 BGB.

Aus der Abrechnung der Betriebskosten ergibt sich kein Nachzahlungsbetrag in Höhe der 168.91 €.

1. Zu Unrecht hat die Kl. hier die Kosten der Gebäudereinigung in Höhe von 122,70 € als auf die Bekl. umlegbare Betriebskosten abgerechnet.

a) Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Dazu gehören auch die Betriebskosten. Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden. Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbarung. Demgemäß sieht § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass die Vertragsparteien regeln können, der Mieter solle Betriebskosten tragen. (zitiert nach BGB, Urteil vom 2. Mai 2012, XII ZR 88/10 - NJW‑RR 2012, 1034)

Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrkV sind auch die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs, § 2 Nr. 9 BetrkV.

Eine Vereinbarung zu den Betriebskosten einschließlich der einzelnen, umlegbaren Kostenpositionen muss dem Mietvertrag klar und eindeutig zu entnehmen sein. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen der Art nach konkretisiert werden. Nur dann ist dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. (so ebd. m. w. H.)

b) An einer solchen - hier notwendigen - Vereinbarung im Mietvertrag der Parteien über die Abwälzung der Kosten der Gebäudereinigung auf den Mieter fehlt es indes für das Jahr 2010. Die von der Kl. angesetzten Kosten der Gebäudereinigung betreffen das Reinigen der Treppen und Flure des Hausaufgangs. Nach der schriftlichen Fassung des Mietvertrags, wie er von den Parteien vorgetragen ist, obliegt die Reinigung der Treppen und Flure dem Mieter, IV. Nr. 3 Mietvertrag. Darauf, dass keine gesonderte Regelung in einer Hausordnung zur Organisation der Reinigung getroffen worden ist, kommt es nicht an. Die Parteien streiten nicht darüber, ob die Mieter die Reinigung ordnungsgemäß erledigt haben. Hier geht es darum, ob die Reinigung der Vermieterin oblegen und sie eine Vereinbarung mit den Mietern auf Kostenerstattung getroffen hat. Dafür, dass der Vermieter, hier die Kl., für das Reinigen zuständig gewesen sein soll, und die Mieter die dem Vermieter für die Reinigung entstandenen Kosten zu erstatten haben, spricht indessen nichts.

Eine Vereinbarung der Parteien, dass die Kl. die Gebäudereinigung gegen Kostenerstattung ausführen soll, haben die Parteien nicht vorgetragen. Auch aus den sonst bekannt gewordenen Umständen ergibt sich eine solche Verabredung nicht.

In den dem Abrechnungsjahr 2010 vorangegangenen Jahren hat die Kl. vielmehr, der im schriftlichen Mietvertrag festgehaltenen Regelung entsprechend, Kosten der Gebäudereinigung nicht in der Abrechnung der Betriebskosten angesetzt.

Und dass der Kl. eine „Sondervereinbarung" zu den Reinigungskosten nicht vorliegt, ist unerheblich. Selbstverständlich ist die Kl. an die bereits getroffenen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter gebunden, tritt sie in den Mietvertrag ein, § 566 Abs. 1 BGB.

2. Aus gerade dem gleichen Grund hat die Kl. hier die Kosten des Kabelanschlusses mit 125,72 € zu Unrecht als auf die Bekl. umlegbare Betriebskosten abgerechnet.

Bislang, das heißt für die dem Abrechnungsjahr 2010 vorangegangenen Jahre, waren der Bekl. diese Kosten, gegebenenfalls aufgrund einer „Sondervereinbarung" zwischen Mieter und Vermieter, nicht in Rechnung gestellt worden.

Nach Sachlage spricht nichts dafür, dass die Parteien vor Beginn dieses Abrechnungsjahrs nun anderes vereinbart hätten. (vgl. I. 1 b)

3. Nicht mit Kosten in Höhe von 8,36 € in der Abrechnung der Betriebskosten berechnen durfte die Kl. die Kosten für das Reinigen des Schornsteins.

Die Kl. ist hier, wie sie sagt, „davon ausgegangen", die Bekl. sei an das zentrale Heizungssystem angeschlossen. Das genügt den Anforderungen an einen ordnungsgemäßen, einen plausiblen, nachvollziehbaren Klagevortrag nicht. Geht eine Partei des Rechtsstreits „von etwas aus", so sagt sie, dass sie etwas vermute, hoffe oder annehme. Auf eine bloße Hoffnung, Vermutung oder Annahme kann das Gericht aber keine Verurteilung stützen.

Spricht hiernach alles dafür, dass es an einer das Jahr 2010 vorangehenden Vereinbarung der Parteien für das Jahr 2010 fehlt, wird die Kl. nun nachträglich auch keine Ansprüche auf Erstattung der ihr entstandenen Kosten mit Erfolg geltend machen können.

4. Zu Unrecht hat die Kl. ferner die Kosten des Hauswarts mit 172,74 € abgerechnet. Hiervon zieht die Bekl. indes nur 138,19 € in Zweifel.

a) Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob die Abrechnung der Betriebskosten in Rücksicht auf die aufgeführten Kosten für den Hauswart formell unwirksam (so LG Halle, Urteil vom 8. Juli 2011, 2 S 54/11 www.juris.de) oder materiell (so wohl BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07 -, GE 2008, 662 = NJW 2008, 1801) unrichtig ist.

In beiden Fällen folgt das gleiche Ergebnis.

b) Vorliegend ist entscheidend, dass der Bekl. als Mieterin die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart, des Hauswarts, mitgeteilt werden, ohne dass einzelne Kostenpositionen in diesen Kosten des „Hauswarts" umlagefähig sind.

Dabei genügte nicht, die insoweit schon bereinigte Höhe der berechtigt in Ansatz zu bringenden Kosten anzugeben. Für den Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (LG Halle, Urteil vom 8. Juli 2011, 2 S 54/11, aaO., m. w. N.).

Bereits das hat die Kl. hier versäumt. Aus dem von ihr vorgelegten Vertrag über Hauswartdienstleistungen ergibt sich neben - den wohl ausscheidbaren „Reinigungsleistungen" bei der Berechnung von „Vergütungsanteilen" an „umlagefähigen Kosten" ein Anteil von 80 vom Hundert gegenüber „nicht umlagefähigen Kosten von 20 vom Hundert". Wie die Kl. bei der Gesamtvergütung zu den genannte Prozentsätzen kommt, hat sie im Rechtsstreit nicht dargelegt. Und die Kl. hat insbesondere die Gesamtkosten nicht in der Abrechnung der Betriebskosten selbst aufgeführt.

Im Rechtsstreit hat die Kl. auch noch in der mündlichen Verhandlung und trotz eines entgegen stehenden Hinweises des Gerichts angenommen, die einzelnen Kostenpositionen zum „Hauswart" seien in der Abrechnung nicht zu unterscheiden und zu offenbaren, weil die Bekl. zur Zahlung der gesamten anteiligen, nämlich „umlagefähigen" Kosten für den Hauswart verpflichtet sei. Das ist indes nicht richtig.

c) Nach dem Vortrag der Parteien zum Inhalt ihres Mietvertrags sind die Kosten des Hauswarts dem Grunde nach umlagefähig.

Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen, § 2 Nr. 14 Halbs. 1 BetrkV.

Danach sind die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig.

Das hatte die Kl. zwar im Grundsatz erkannt. Sie hat aber die Unterscheidung nicht durchgängig und damit nicht mehr plausibel getroffen und dargestellt.

d) Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs‑, Instandhaltungs‑ und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (vgl. AG Wedding, Urteil vom 14. Februar 2011, 22b C 213/10, GE 2011, 489). Die Darlegungs‑ und Beweislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter. Die Darlegungs‑ und Beweislast erfährt durch die Formulierung „soweit ... nicht", § 2 Nr. 14 Halbs. 1 BetrkV, keine Änderung. Die Vorschrift bezweckt nicht, dem Wohnraummieter das Risiko von Darlegungsmängeln sowie der Nichterweislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um Umstände aus der Sphäre des Vermieters. (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 27/07, aaO.) Nicht umlagefähige Kosten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Hauswarts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzelfall abhängt. (ebd.)

Diese Unterscheidung in der Abrechnung vorzunehmen und darzustellen, hat die Kl. versäumt.

Die Kl. hat in der Anlage 2 „Leistungsbeschreibung zu Hauswart‑/Hausmeisterdienstleistungen" des vorgelegten Hauswartvertrags nicht berücksichtigt, dass die wiederkehrenden Kosten, die dem Vermieter bei der Kontrolle und Einweisung von Wartungsarbeiten einer technischen Anlage entstehen, zwar Betriebskosten sind, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien aber nur als „sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können. (vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, VIII ZR 123/06, GE 2007, 439 = NJW 2007, 1356)

Sollen sie - ausnahmsweise - stattdessen Gegenstand der Abrechnungsposition „Hauswart" sein, bedarf das mindestens einer entsprechenden Abrede der Parteien und des darauf Bezug nehmenden Hinweises in der Abrechnung.

Jedenfalls auch die Kosten für das Verteilen der Verwaltungspost (sic), das Ablesen von Zählerständen und die Teilnahme an Wohnungsabnahmen, die Kontrolle des Zustands leerstehender Wohnungen und die Kontrolle des ordnungsgemäßen Trennens des Mülls gehören nicht zu den Aufgaben des Hauswarts, die mit den anteiligen Kosten in der Abrechnung der Betriebskosten umlegbar sind. Nichts anderes gilt für das Einhalten der Hausordnung und das Einleiten von Maßnahmen zur Beseitigung von Gefahrenquellen. Diese Aufgaben sind solche der Verwaltung der Liegenschaft.

Gerade das Gleiche gilt im Ergebnis zum Beispiel für den Wechsel der Glühbirnen und das Gangbarmachen von Türen.

Solche „Kleinstreparaturen" sind Gegenstand der Instandsetzung und Instandhaltung.

e) Auf das Bestreiten der Berechtigung oder der Richtigkeit des Ansatzes der Kosten für den Hauswart durch die Bekl. ist die Klage insoweit, da das Gericht über weitere Erkenntnisse (mit guten Gründen noch weitergehend LG Halle, Urteil vom 8. Juli 2011, 2 S 54/11, aaO.) nicht verfügt, die eine Differenzierung in den Kostenpositionen nach zulässigen und unzulässigen Kosten erlaubten (vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Januar 2011, VIII ZR 296/09, GE 2011, 331 = NJW 2011, 843), ohne Weiteres abzuweisen.

Auch ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter (vgl. BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 240/10, GE 2011, 949 = NJW 2011, 2786) wird anhand der hier in der Abrechnung mitgeteilten Faktoren zu den „Kosten des Hauswarts" die vorgenommene Abrechnung nicht nachprüfen können.

5. Darauf, ob die Kosten des Beseitigens von Haus‑ und Biomüll und die Kosten der Beleuchtung zutreffend in der Abrechnung in Ansatz gebracht worden sind, kommt es nach alledem nicht mehr an.

II. Unbegründet ist die Klage, soweit die Kl. die Bekl. auf Zahlung restlicher Miete für den Monat April 2012 in Höhe von 55,54 € in Anspruch nimmt, § 535 Abs. 2 BGB.

Nach dem Vortrag der Parteien richtig ist wohl, dass die Miete im Jahr 2012 monatlich 370,51 € betrug. Die Kl. hatte sich auf diese Miethöhe eingelassen, sie erklärt, und die Bekl. hat dem augenscheinlich nicht mehr widersprochen.

Die Miete ist bezahlt, § 362 Abs. 1 BGB.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob bereits die Bekl. vorgerichtlich wirksam die Aufrechnung mit ihrer - aus ihrer Sicht irrtümlichen - Zahlung auf die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2010 in Höhe von 28,76 € und einem von ihr angenommenen Guthaben aus eben dieser Abrechnung in Höhe von 26,69 € gegen die Mietforderung für April 2012 wirksam erklärt hatte, §§ 387, 388, 389 BGB.

Gerade so wenig kommt es darauf an, ob die Kl. mit der Teilklage auf Zahlung der 168,91 € die 28,76 € als Tilgung, Teilleistung auf den dargelegten Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung der Betriebskosten 2010 in Höhe von 197,67 € ansehen wollte.

Die Bekl. hat jedenfalls die Erklärung der Aufrechnung mit dem ihr zustehenden Guthaben aus der Abrechnung der Betriebskosten gegen die von der Kl. geltend gemachten 55,54 € im Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 12. Dezember 2012 ausdrücklich wiederholt, §§ 387, 388, 389 BGB. Die Aufrechnung ist in vollem Umfang wirksam. Die Bestimmung der Tilgung durch die Kl. mit der Teilklage der 168,91 € ging jedenfalls ins Leere, weil der Kl. die abgerechneten 197,67 € nicht zustanden. (siehe I. auf Seite 2)

Und die der Bekl. zustehende Forderung aus der Abrechnung der Betriebskosten des Jahrs 2010 übersteigt die geltend gemachten 55,54 € allemal. [...]

Betriebskosten sind insoweit nicht umlagefähig, als nach dem Mietvertrag der Mieter die entsprechende Leistung zu erbringen hat oder diese Kosten früher aufgrund einer Sondervereinbarung mit dem Mieter nicht umgelegt worden sind. Für die Umlage der Hauswartskosten reicht die Angabe des um die nicht umlagefähigen Kosten bereinigten Betrages nicht aus.

Die Parteien stritten über Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung. Strittig waren die Kosten der Gebäudereinigung, die Kosten für den Kabelanschluss, die Schornsteinreinigungs- und Hauswartskosten. Nach dem Mietvertrag hatte der Mieter die Treppen und Flure zu reinigen. Die Kabelanschlusskosten waren in den Vorjahren aufgrund einer „Sondervereinbarung" nicht umgelegt worden. Zu den Schornsteinreinigungskosten hatte der Vermieter vorgetragen, er sei „davon ausgegangen", dass der Mieter an die Zentralheizung angeschlossen sei, bei den Hauswartskosten hatte er nur den um die nicht umlagefähigen Kosten bereinigten Betrag angegeben.

Das AG Köpenick hielt diese Kosten nicht für umlagefähig. Die Reinigungskosten könnten nicht umgelegt werden, weil nach dem Mietvertrag die Reinigung der Treppen und Flure dem Mieter obliege. Die Betriebskosten für den Kabelanschluss seien nicht umlagefähig, weil sie früher vom Vermieter aufgrund einer Sondervereinbarung mit dem Mieter nicht umgelegt worden seien. Für die Umlage der Schornsteinreinigungskosten reiche der Vortrag des Vermieters nicht aus, er gehe davon aus, dass der Mieter an das zentrale Heizungssystem angeschlossen sei. Für die Umlage der Hauswartkosten reiche allein die Angabe der schon bereinigten Kosten nicht aus, die zudem nicht aufgeschlüsselt seien.

Aus dem Urteil ist nicht ersichtlich, welche Vereinbarung die Mietvertragsparteien über die Umlage der Betriebskosten getroffen hatten. Geht man davon aus, dass die Parteien die Umlage der Betriebskosten gem. §§ 1, 2 BetrkV vereinbart haben – wofür der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig ist –, sind diese grundsätzlich umlagefähig.

Richtig ist allerdings, dass der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen darf, die ihm entstehen. Unter die nicht umlegbaren Kosten fallen vom Mieter übernommene Reinigungsleistungen, die hier im Mietvertrag – zulässigerweise wohl formularmäßig – vereinbart worden sind. Dasselbe würde für die Betriebskosten des Kabelanschlusses gelten, wenn eine entsprechende Sondervereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bestehen würde. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts kann aber allein daraus, dass der Vermieter die entsprechenden Kosten in den Vorjahren aufgrund einer „Sondervereinbarung" mit dem Mieter nicht umgelegt hat, nicht geschlossen werden, dass der Anspruch des Vermieters auch für das Abrechnungsjahr nicht begründet ist. Denn allein daraus kann auf einen Verzicht des Vermieters für das laufende Abrechnungsjahr nicht geschlossen werden. Zudem ist ohne Kenntnis des Inhalts der „Sondervereinbarung" nicht feststellbar, ob und welche Kosten von der Umlage auf den Mieter ausgeschlossen waren. Die Schornsteinreinigungskosten wären gem. § 2 Nr. 4 a BetrkV als Kosten der Zentralheizung, aber auch gem. § 2 Nr. 12 BetrkV als Kosten eines etwa noch verbliebenen Einzelanschlusses des Mieters umlagefähig. Schon deswegen hätte der Vermieter vortragen müssen, ob der Mieter an den Schornstein angeschlossen ist. Richtig sieht das AG, dass die Abrechnung der Hauswartskosten unwirksam war, weil nur der um die nicht umlagefähigen Kosten bereinigte Betrag aufgeführt war (BGH, Beschluss vom 11. September 2007, VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378).