Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Wachschutzkosten; Kosten des Sicherheitsdienstes; Wartungs- und Prüfungskosten für Trockensteigeleitung; Heizkostenkürzung bei Einrohrheizung

1. Der Wohnraummieter ist zu einer Kürzung des auf ihn entfallenden Anteils der Kosten für eine Einrohrheizung jedenfalls dann nicht berechtigt, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung auch bei einer Absenkung der Heiztemperaturen ohne Berücksichtigung der von den Ringleitungen abgegebenen Wärme nicht erfolgen kann.

2. Kosten des Wachschutzes sind nur dann umlagefähig, wenn der Sicherheitsdienst zum Schutz des Eigentums des Mieters notwendig ist.

3. Kosten der Wartung und Prüfung der Trockensteigeleitung sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret aufgeführt sind.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (GE 2012, 1099) wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

II. 1. [...] Der Antrag der Berufungskl. ist zulässig. Auch ein lediglich auf Aufhebung und Zurückverweisung gerichteter Antrag kann ausreichen, weil er in der Regel die Weiterverfolgung des bisherigen Sachbegehrens als Ziel des Rechtsmittels erkennen lässt (BGH, NJW-RR 1996, 833; NJW 2006, 2705).

2. Die Berufung ist begründet, soweit das Amtsgericht den geltend gemachten Anspruch der Kl. auf Kürzung der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zuerkannt hat, im Übrigen unbegründet.

Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen überwiegend eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Rückerstattung lediglich in Höhe von 45,24 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu.

a) Die Heiz‑ und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 2006, 2007 und 2008 sind mit Ausnahme der geltend gemachten Betriebskosten nicht zu beanstanden.

Das Amtsgericht geht zu Unrecht davon aus, dass den Kl. ein Zahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. in Verbindung mit § 12 Abs. 1 HeizkostenV in der bis 31.12.2008 geltenden Fassung zusteht (gem. § 12 Abs. 6 HeizkostenV ist die neue HeizkostenV nicht anwendbar, da die jeweiligen Abrechnungszeiträume vor dem 1.1.2009 begonnen haben).

Die jeweilige Kürzung der Heizkostenabrechnungen über die geleisteten Vorschüsse um 15 % ist nicht berechtigt.

Die Bekl. kann sich mit Erfolg auf den Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenV a. F. berufen, für den sie darlegungs- und beweispflichtig ist (zur Darlegungs- und Beweislast des Vermieters vgl. Kinne, Anm. zu dem Urteil des AG Wedding, GE 2012, 1066; Schmidt-Futterer, 20. Aufl. 2011, § 11 HeizkostenV, Rn. 8).

Danach kommt eine Kürzung gemäß § 12 HeizkostenV nicht in Betracht, wenn das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

Die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestandes sind vorliegend entgegen der Auffassung des Amtsgerichts erfüllt. Bei Berücksichtigung der besonderen, komplexen Konstruktion des Einrohr-Heizsystems kann vorliegend im Ergebnis nicht angenommen werden, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bei einer Absenkung der Heiztemperaturen ohne Berücksichtigung der von den Ringleitungen abgegebenen Wärme erfolgen kann.

Zwar führt der Sachverständige S. in seinem Gutachten vom 12. April 2011 aus, dass bei einem Absenken der Heizwassertemperaturen und der damit verbundenen Reduzierung der Rohrwärme eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten technisch möglich sei. Dies reicht jedoch nicht aus, um ohne Weiteres auf die Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung schließen zu können.

Abgesehen davon, dass damit nicht zur Überzeugung der Kammer feststeht, dass nach einer Nachrüstung der Heizungsanlage durch entsprechende Umbaumaßnahmen tatsächlich die von den Rohren abgegebene Wärme deutlich reduziert werden könnte, ergeben sich weitere Bedenken.

Zum einen lässt der Sachverständige S. ebenso wie der Sachverständige V. in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 11. April 2011 offen, ob die Absenkung der Systemtemperaturen vertretbar ist, da dafür eine Überprüfung des Rohrleitungssystems erforderlich wäre. Insoweit folgt er den Ausführungen des von der Bekl. beauftragten Privatgutachters Dipl.-Ing. G., der in seiner ausführlichen Stellungnahme zu dem Gutachten des Sachverständigen S. zu dem Ergebnis kommt, dass die vorgeschlagene Senkung der Heizkurve im Hinblick auf die Komplexität der Heizung mit möglicher Unterversorgung von Verbrauchern am Ende der Stränge nicht möglich ist.

Abgesehen von diesen Bedenken scheidet eine verbrauchsabhängige Abrechnung jedenfalls aus, weil ein Absenken der Heizwassertemperaturen zu der logischen Konsequenz führen würde, dass eine Verbrauchserfassung wegen der zu erwartenden erheblichen Fehler unrichtig und ungerecht wäre, damit nicht als im Sinne des § 11 HeizkostenV gegebene Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Heizkostenerfassung ordnungsgemäß erfolgen könnte.

Dies ergibt sich aus Folgendem: Bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage handelt es sich um eine horizontale Ein-Rohr-Heizung, wobei das Heizungswasser durch Ringleitungen, die im Estrich verlegt sind, zu den Heizkörpern geführt wird. Die Einzelstränge versorgen mehrere Häuser und das Treppenhaus. Die Rohrleitungen sind teilweise nicht wärmegedämmt. Diese Konstruktion hat zur Folge, dass in den obersten Geschosswohnungen infolge der fehlenden Wärmeabgabe von oben die Rohrleitungen insgesamt weniger Wärme abgeben mit der Folge eines im Verhältnis zu den darunter liegenden Wohnungen überproportionalen Verbrauchs der von den Heizkörpern abgegebenen Wärme, um dieselbe Raumtemperatur wie in den unteren Wohnungen zu erreichen, was bei einem Absenken der Heizwassertemperaturen ohnehin als äußerst fraglich erscheint.

Diese Gegebenheiten hinsichtlich der Wärmeabgabe nach oben sowie nach unten ergeben sich aus den Angaben des Sachverständigen S., die der Sachverständige V. ausdrücklich bestätigt. Damit stimmen die ausführlichen Ausführungen des Dipl.- Ing. G. in seiner privatgutachterlichen Stellungnahme überein.

Mithin würde es wegen der zu erwartenden erheblichen Abweichungen der Heizkosten abhängig davon, an welchem Teil des Stranges die Wohnungen liegen, zu erheblichen Ungereimtheiten bei einer verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten führen, insbesondere zu Lasten der Verbraucher am Ende des Stranges.

Die verbrauchsabhängige Heizkostenerfassung wäre nicht ordnungsgemäß und damit technisch unmöglich.

Diese Erfassungsfehler könnten zwar dadurch vermieden werden, dass die Ringleitungen selbst mit Heizkostenverteilern ausgerüstet werden (so im Fall des LG Dresden, Urteil vom 6.2.2009, zitiert nach juris). Das wiederum ist vorliegend jedoch technisch unmöglich. Eine solche Nachrüstung scheidet im Hinblick auf den Umstand, dass das Heizwasser durch im Estrich verlegte Ringleitungen verteilt wird, aus. Dies bestätigt der Sachverständige S. in seinem Gutachten vom 12. April 2011, in dem er ausführt, die von der Heizwasserverteilleitung abgegebene Wärme könne aufgrund ihrer Anordnung im Estrich nicht verbrauchsabhängig erfasst werden. Damit stimmen die Ausführungen des Dipl.-Ing. G. in der von der Bekl. eingereichten Stellungnahme zu dem Gutachten überein, wonach wegen der aus der Führung im Estrich folgenden Unzugänglichkeit der über mehrere Wohnungen geführten Ringleitungen der Einsatz von Wärmezählern oder Heizkostenverteiler auf den Ringleitungen technisch unmöglich sei.

Mithin kam wegen des Vorliegens der Voraussetzungen des Ausnahmetatbestandes des § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenV a. F. eine Kürzung der Heizkosten nach § 12 HeizkostenV nicht in Betracht.

Die von dem Kl.vertreter beantragte Erklärungsfrist zu den Hinweisen des Gerichtes war nicht zu gewähren. Eine Verletzung rechtlichen Gehörs unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 139 ZPO ist nicht ersichtlich. Die Kammer war nicht gehalten, zu der von der Auffassung des erstinstanz­lichen Gerichts abweichenden Beurteilung nach richterlichem Hinweis und der umfassenden Erörterung in der mündlichen Verhandlung eine gesonderte Frist zur schriftlichen Stellungnahme zu gewähren, da diese den hier zentralen Streitpunkt betrifft, der zur Überprüfung gestellt wurde. Es handelt sich auch um keine neuen Gesichtspunkte, denn sie werden bereits in den Schriftsätzen und Gutachten angesprochen.

b) Die Berufung ist nicht begründet, soweit das Amtsgericht einen Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB hinsichtlich der von den Kl. gemäß den Abrechnungen für 2006, 2007 und 2008 gezahlten Kosten für den Wachschutz bejaht hat. Es geht um die berechneten Kosten eines Sicherheitsdienstes in Höhe von 43,42 € für 2006, 41,84 € für 2007 und vom Amtsgericht in nicht zu beanstandender Weise gem. § 287 ZPO geschätzten 42 € für 2008.

Das Amtsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Umlage der Wachschutzkosten nicht zulässig ist.

Es ist nicht ersichtlich, dass abweichend [von] der überwiegenden Ansicht (so z. B. LG Berlin, Urt. v. 5.12.2003, 64 S 369/03, zitiert nach juris) hier ausnahmsweise die Wachschutzkosten als möglicherweise notwendige Maßnahme zum Schutz des Eigentums der Mieter neben den eigentlichen Hauswartskosten umlegbar wären. Allein der Verweis auf das Wohnen im Märkischen Viertel ist dafür nicht ausreichend.

Im Übrigen ist der hier verwendete Umlageschlüssel nach Nutzfläche nicht zulässig, da ein Vorwegabzug der auf die schutzbedürftigeren Gewerbe entfallenden Wachschutzkosten notwendig wäre (vgl. auch LG Berlin, aaO.).

Die Kosten fallen schließlich nicht unter die von der Bekl. in den Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung im Einzelnen aufgezählten Tätigkeiten des Hauswartes, was angesichts der ausdrücklichen Erwähnung des Sicherheitsdienstes bei den Sonstigen Betriebskosten auch widersprüchlich wäre.

Allein die Kenntnis der Mieter von dem Einsatz eines Sicherheitsdienstes hat nicht zur Folge, dass sie von der Umlage der darauf entfallenden Kosten auszugehen hat.

Eine Zurückverweisung an das Amtsgericht zur Beweisaufnahme entsprechend dem Hilfsantrag kommt nicht in Betracht, da es sich um eine rein rechtliche Beurteilung handelt.

Ill. Die mit der gemäß § 524 ZPO zulässigen, insbesondere frist- und formgerechten Anschlussberufung geltend gemachte Rückforderung bezüglich berechneter Wartungs- sowie Kosten für die Prüfung der Trockensteigelegung (7,32 € für 2006, 4,37 € für 2007 und 8,13 € für 2008) ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts begründet.

Den Kl. stand insoweit ein mit den geltend gemachten Forderungen zu verrechnender Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Die Umlage dieser Kosten als „sonstige Betriebskosten" ist entgegen der nicht weiter begründeten Ansicht des Amtsgerichts nicht gerechtfertigt.

Zwar können derartige Positionen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und der Betriebssicherheit der technischen Einrichtungen dienen, als sonstige Betriebskosten im Sinne von Ziffer 2 des Mietvertrages i. V. m. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV angesehen werden.

Die Umlage setzt aber voraus, dass die darunter fallenden Kostenpositionen im Mietvertrag konkret aufgeführt sind (BGH, Urt. vom 7. April 2004, VIII ZR 146/03, zitiert nach juris); der wie vorliegend erfolgte bloße Hinweis auf § 27 der 2. BerechnungsVO reicht nicht aus (vgl. Blank-Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 556 BGB Rn. 76 m. w. N.).

Bei diesen Kosten handelt es sich auch nicht um Kosten der Versicherung. Auch wenn sie damit im Zusammenhang stehen, ergibt sich eine abweichende Zuordnung bereits aus dem Mietvertrag, in dem nur die Kosten der „Sach- und Haftpflichtversicherung" angeführt sind. Im Übrigen fasst die Bekl. diese Kosten in ihren Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung auch nicht unter den genau erläuterten Begriff Versicherung, sondern nennt diese Kosten ausdrücklich bei den „Sonstigen Betriebskosten".

Entgegen der Ansicht der Bekl. kann schließlich nicht von einer stillschweigenden Vereinbarung ausgegangen werden, was grundsätzlich unter engen Voraussetzungen möglich wäre.

Abgesehen von dem hier fraglichen Zeitmoment nach maximal dreimaliger Zahlung auf Abrechnungen mit unterstellter, bereits im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für 2003 erfolgter Erläuterung der sonstigen Betriebskosten fehlt es jedenfalls an besonderen Umständen, denen der Wille für eine Vertragsänderung entnommen werden könnte. Dafür finden sich vorliegend keine Anhaltspunkte. Es scheint lediglich im Sinne der hier vorgelegten Abrechnungen abgerechnet worden zu sein, ohne eine feststellbare, für die Kl. erkennbare Veränderung der Positionen, beispielsweise durch vorhergehende Korrespondenz. Für eine stillschweigende Vereinbarung reicht grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 556 BGB Rn. 60 f. m. w. N.).

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten einer Einrohrheizung unmöglich, darf der Mieter Kosten nicht kürzen. Wachschutzkosten sind nur bei Schutzbedürftigkeit des Eigentums, Kosten der Wartung und Prüfung der Trockensteigeleitung nur bei ausdrücklicher Abwälzung im Mietvertrag umlagefähig.

Die Mieter einer an eine Einrohrheizung angeschlossenen Wohnung verlangten unter Kürzung um 15 % Rückzahlung des sich daraus ergebenden Differenzbetrages sowie Rückzahlung der für Wachschutz und Wartung der Trockensteigeleitung gezahlten Betriebskosten. Das AG gab der Klage auf Rückzahlung der Heiz- und Wachschutzkosten statt, die Klage auf Rückzahlung der Kosten für die Trockensteigeleitung wurde abgewiesen. Vermieter und Mieter legten jeweils Berufung bzw. Anschlussberufung ein.

Die Berufung des Vermieters hatte nur hinsichtlich der Verurteilung zur Rückzahlung des von den Mietern gekürzten Anteils an den Heizkosten Erfolg. Die ZK 67 des LG Berlin hielt diese Kürzung nicht für berechtigt, weil eine ordnungsgemäße verbrauchsabhängige Abrechnung auch bei einer Absenkung der Heiztemperaturen ohne Berücksichtigung der von den Ringleitungen abgegebenen Wärme nicht erfolgen konnte. Dagegen sei die Berufung des Vermieters gegen die Verurteilung zur Rückzahlung der Kosten des Wachschutzes unbegründet, da diese Kosten nur dann umlagefähig seien, wenn der Sicherheitsdienst zum Schutz des Eigentums des Mieters notwendig sei. Die Anschlussberufung der Mieter gegen die Abweisung der Klage auf Rückzahlung der Kosten der Wartung und Prüfung der Trockensteigeleitung sei begründet, da diese Kosten nur dann umlagefähig seien, wenn sie im Mietvertrag konkret aufgeführt seien, woran es hier fehle. Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Mieter diese in den vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen ebenfalls aufgeführten Kosten anstandslos bezahlt hätten, denn dadurch sei die Umlagefähigkeit der Kosten auch nicht konkludent vereinbart worden.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Kammer geht zu Recht davon aus, dass die Kürzung der Heizkosten nach der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung des § 12 Abs. 1 HeizkV nicht berechtigt war, weil eine ordnungsgemäße verbrauchsabhängige Abrechnung technisch nicht möglich war (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkV a. F. – vgl. zur Kürzungsproblematik Anm. GE 2012, 1066). Richtig geht die Kammer auch davon aus, dass nach h. M. die Kosten des Wachschutzes nur dann umlagefähig sind, wenn der Sicherheitsdienst aufgrund der konkreten Verhältnisse zum Schutz der Mieter (nicht des Gebäudes) erforderlich ist (BGH, Beschluss vom 5. April 2005, VIII ZR 78/04, GE 2005, 607; LG Berlin, Urteil vom 26. November 2003, 29 S 374/03, GE 2005, 237; LG Berlin, Urteil vom 5. Dezember 2003, 64 S 368/03; LG Köln, Urteil vom 28. Januar 2004, 10 S 134/03, WuM 2004, 400; KG, Urteil vom 2. Oktober 2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 75). Der Entscheidung ist auch insoweit zuzustimmen, als die Kosten für die Wartung und Prüfung der Trockensteigeleitung deswegen nicht für umlagefähig gehalten worden sind, weil sie im Mietvertrag nicht aufgeführt worden sind. Sonstige Betriebskosten – um die es sich hier handelte – sind nur umlegbar, wenn sich der Mieter – ausdrücklich oder konkludent – verpflichtet hatte, die Betriebskosten i. S. d. §§ 1, 2 BetrKV neben der Miete zu tragen und darüber hinaus die sonstige Betriebskostenart im Mietvertrag ausdrücklich spezifiziert worden ist (BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290 = ZMR 2004, 430; BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292 = GE 2004, 810; OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2011, 10 U 96/11, GE 2012, 202). Schließlich geht die Kammer zu Recht davon aus, dass eine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten führt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46 = ZMR 2008, 107; LG Berlin, Urteil vom 13. August 2010, 63 S 658/09, GE 2010, 1542). Für eine konkludente Erweiterung der Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten lässt sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur beim Vorliegen besonderer Umstände der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen (BGH, Urteil vom 13. Februar 2008, VIII ZR 14/06, GE 2008, 534 = WuM 2008, 225 = NZM 2008, 276). Die Verwendung allein des Begriffs „sonstige Betriebskosten" ist zu unbestimmt (OLG Oldenburg, WuM 1995, 430; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 47).