Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Sozialer Wohnungsbau; einseitige Mietzinserhöhung; Verwaltungskostenpauschale; Mieterhöhungserklärung, Erläuterung

1. Bei der Umlage der Betriebskosten kommt es nicht (allein) darauf an, in welchem Zeitraum die durch Betriebskosten erkauften Vorteile dem Hause zugute gekommen sind, sondern auch darauf, wann die Kosten dem Vermieter ins Soll gestellt worden sind.

2. Ergibt sich die Berechtigung des Ansatzes einer Mieterhöhungsposition (hier: Verwaltungskostenpauschale nach § 26 II. BV) aus dem Gesetz oder einer Rechtsverordnung, bedarf es keiner näheren Erläuterung in der Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG.

Die Beteiligten streiten sich um die Wirksamkeit von Betriebskostenerhöhungen. Die Bekl. wenden sich u. a. gegen die von der Kl. ihrer Betriebskostenabrechnung 1982 zu Grunde gelegten Wasser- und Stromkosten. Es komme nicht allein auf die Höhe der 1982 geleisteten Zahlungen an, sondern auch darauf, für welchen Zeitraum die Zahlungen geleistet worden seien. Die Kl. hätte die auf das Jahr 1982 entfallenden Kostenanteile herausrechnen müssen. Die Bekl. beanstanden außerdem, daß in der Erhöhungserklärung die gesetzliche Grundlage für den Ansatz der Verwaltungskosten nicht genannt sei.

Auch die Konkrete Berechnung der Mieterhöhung im einzelnen unterliegt, soweit die Bekl. den Ansatz von DM 240,-- an Verwaltungskosten pro Wohnung rügen, ergibt sich die Berechnung dieser Position bereits - ohne daß dies nach § 10 Abs. 1 WoBindG einer näheren Erläuterung bedurfte (vgl. insoweit OLG Hamm, GE 1984, 485) - aus § 262 Berechnungsverordnung.

Soweit die Bekl. rügen, die Kl. habe ihre Betriebskostenabrechnung in der Mieterhöhungserklärung im Hinblick auf die Be- und Entwässerung- und Stromkostenzahlungen zu Grunde gelegt, die nicht den Abrechnungszeitraum 1982 betrafen, trifft dies zwar zu, steht der Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aber nicht entgegen. Betriebskosten sind nach § 27 II. BV alle diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die dem Vermieter eingeräumte Möglichkeit zur Umlage dieser Betriebskosten darauf beruht, daß es sich um Kosten handelt, deren Aufwendungen den Mietern unmittelbar zugute kommen, mit denen der Vermieter also nicht belastet werden soll.

Aus diesem Grunde ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt. Es kommt daher nicht (allein) darauf an, in welchem Zeitraum die durch die Aufwendung von Betriebskosten erkauften Vorteile dem Hause zugute gekommen sind, sondern auch darauf, wann die Kosten dem Vermieter ins Soll gestellt wurden, wann der Vermieter selbst mit diesen Kosten belastet wird. War dies (wie hier bei den von den Bekl. angegriffenen Wasser- und Stromabrechnungen) in dem Abrechnungszeitraum 1982 der Fall, so kann sie der Vermieter auch in die Jahresabrechnung 1982 übernehmen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. war die Kl. nicht verpflichtet, den auf den Abrechnungszeitraum 1982 entfallenden Anteil aus den Rechnungen herauszunehmen. Dies würde im Ergebnis bedeuten, daß die Kl. den auf das Vorjahr 1981 entfallenden Kostenanteil selbst tragen müßte, da sie in die Betriebskostenabrechnung 1981 nicht solche Kosten aufnehmen darf, die erst im Jahre 1982 fällig wurden.

Die Bekl. sind durch diese Regelung auch nicht unangemessen benachteiligt. Denn sollte sich ergeben, daß die Betriebskosten wegen des noch auf 1981 entfallenden Anteils in der Folgezeit geringer wurden, wäre die Kl., die gemäß § 8 WoBindG nur die Kostenmiete verlangen darf, zur Erstellung einer neuen Betriebskostenabrechnung und zur Reduzierung der Miete verpflichtet.