Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Hauswartskosten; Managementkosten

1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

2. Die Vereinbarung der Umlage der „Kosten für das Management" ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen.

3. Die Anwendung der Klausel zu den „Kosten für das Management" kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Bekl. günstigere Entscheidung.

A. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 30. Juni 2011. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Das Landgericht hat den Bekl. zu Recht zur Rückzahlung von Betriebskostenzahlungen in Höhe von insgesamt 221.708,16 € (nebst Zinsen) sowie zur Freistellung von der Kl. vorgerichtlich entstandenen Kosten (2.534,20 €) verurteilt, und zwar unter zutreffender Zurückweisung seiner hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen (261.554,97 €).

Der Bekl. (gewerblicher Vermieter) ist antragsgemäß zur Rückzahlung der Betriebskosten-Positionen verurteilt worden, die die Kl. (gewerbliche Mieterin) geleistet hatte und die in der nachfolgenden Tabelle zusammengefasst sind: [hier nicht abgedruckt; siehe GE 2012, 483].

Mit der Berufung konkret angegriffen werden nur die Positionen der Tabelle Zeilen 14 und 15 sowie die im angefochtenen Urteil zurückgewiesenen, hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen (261.554,97 €).

II. 1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts (Tabelle Zeile 14) müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufschlüsselt werden, wobei den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast trifft (vgl. BGH GE 2008, 662 = NJW 2008, 1801, 1802 sub II.3b m.w.N.). Findet, wie im Streitfall, eine solche detaillierte Abgrenzung nicht statt, können die nicht umlagefähigen Kosten aus den ausgewiesenen Gesamtkosten dieser Position nicht herausgerechnet werden (BGH aaO), was zu deren kompletter Unschlüssigkeit führt (Senat, Beschl. v. 31.5.2011, I-24 U 176/10 sub I.3b [n.v.]).

2. „Verwaltungskosten" (Tabelle Zeile 15) kann die Bekl. im Streitfall nicht umlegen.

a) Zwar scheitert deren Umlage nicht an fehlender Bestimmtheit dieses Kostenbegriffs, der auch im gewerblichen Mietrecht im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV auszulegen und deshalb auch ohne zusätzliche Erläuterung hinreichend bestimmt ist (vgl. BGHZ 183, 299 = GE 2010, 261 = NJW 2010, 671 sub III.2; BGH GE 2010, 482 = NZM 2010, 279 sub II [juris Tz. 9]; Senat, Beschl. v. 19.10.2009, I-24 U 129/08 sub I.1b,bb m.w.N. [juris Tz. 24]).

b) Die Umlage von „Verwaltungskosten" scheitert aber daran, dass sie mietvertraglich gar nicht vereinbart worden ist.

aa) Vereinbart worden ist vielmehr die Umlage der „Kosten für das ... Management" (§ 4 Abs. 1 MV in Verbindung mit Nr. 14b Betriebskostenaufstellung). Dieser Kostentitel ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt (vgl. BGH GE 2010, 482 = NZM 2010, 279 sub II [juris Tz. 9]; Senat aaO m.w.N.). Denn er erfasst begrifflich sogar die Kosten der steuerlichen und rechtlichen Beratung des Vermieters. Die Klausel benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen, weshalb sie gemäß § 307 BGB unwirksam ist (vgl. BGH GE 2005, 1185 = NZM 2005, 863 und GE 2006, 1163 = NZM 2006, 775 jew. m. w. Nachw.).

bb) Ihre Anwendung kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden. Das wäre nur möglich, wenn unter Streichung des unwirksamen Teils der Klausel eine sinnvoll anwendbare Restregelung verbliebe. Das trifft im Streitfall nicht zu, weil nach der Streichung des Begriffs „Management" nur noch ein sinnloses Klauselfragment übrig bliebe. Einen Sinn würde die Klausel nur dann ergeben, wenn der Begriff „Management" nicht nur gestrichen, sondern durch den Begriff „Verwaltungskosten" ersetzt würde. Das ist indes im Zuge der Klauselkontrolle nicht zulässig.

3. Die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen sind im Vorprozess (1 O 98/07 LG Wuppertal = I-24 U 129/08 OLG Düsseldorf) rechtskräftig (§ 322 Abs. 2 BGB) als unbegründet (unsubstantiiert) und nicht nur als zur Zeit unbegründet oder etwa nur als unzulässig zurückgewiesen worden. In derartigen Fällen ist die Klage verbraucht (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 322 Rn. 18 m. zahlr. w. Nachw.).

B. An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Die Ausführungen des Bekl. in dem Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 12. Juli 2011 rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.

1. Zu den Hauswartkosten erschöpfen sich die Ausführungen des Bekl. in Wiederholungen seines vom Senat bereits berücksichtigten Vorbringens. Nach wie vor fehlt es an einer genauen Abgrenzung der umlagefähigen Kosten von solchen, die entgegen der Abrechnung nicht von der Kl. zu tragen sind. Die Anlagen H 5 und H 15, auf die schon in der Berufungsbegründung Bezug genommen worden war, lassen diese Abgrenzung nicht erkennen. Daran ändert auch die von dem Bekl. angeführte Entscheidung des BGH vom 13. Januar 2010 (BGH GE 2010, 333 = NZM 2010, 274) nichts, die im Übrigen ebenfalls zum Wohnraummietrecht ergangen ist. Denn sie hält an dem vom Senat zitierten Urteil vom 20. Februar 2008 (BGH NJW 2008, 1801) und damit an der Abgrenzungspflicht des Vermieters ausdrücklich fest.

2. Zu den Verwaltungskosten bleibt es ebenfalls bei den Ausführungen des Senats im Hinweisbeschluss vom 30. Juni 2011. Der Senat hält daran fest, dass es sich bei der Klausel zu den „Kosten für das ... Management" um nachprüfbare AGB handelt. Die Prüfung ergibt weiterhin, dass die Klausel gegen § 307 BGB verstößt.

Auch bei Gewerberaummietverhältnissen müssen die nicht umlagefähigen Hauswartskosten, die für die Tätigkeit des Hausmeisters bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks anfallen, von den umlagefähigen Kosten detailliert abgegrenzt und aufgeschlüsselt werden. Findet eine derartige Abgrenzung nicht statt, können die nicht umlagefähigen Kosten aus den ausgewiesenen Gesamtkosten des Hauswarts nicht herausgerechnet werden mit der Folge, dass die gesamte Position „Hausmeister" nicht berücksichtigt werden kann, entschied das OLG Düsseldorf. Die Entscheidung enthält noch einen anderen gewichtigen Aspekt: Verwaltungskosten können zwar bei Gewerbemietverhältnissen verlangt werden, sofern das im Vertrag vereinbart ist. Wer allerdings statt des Begriffs „Verwaltungskosten" „Kosten für das Management" vereinbart, schaut in die Röhre: Der Begriff „pur" ist zu unbestimmt und weiter als der der „Verwaltungskosten". Die Folge: Die Vereinbarung ist intransparent und unangemessen und kann auch nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.

Der Gewerberaummieter nahm den Vermieter u. a. auf Rückzahlung von geleisteten Betriebskostenzahlungen in Höhe von 221.708 € in Anspruch, die darauf gründeten, dass der Vermieter in seinen Abrechnungen die umlagefähigen Hauswartskosten nicht detailliert von den nicht umlagefähigen abgegrenzt hatte. Außerdem habe der Vermieter zu Unrecht Verwaltungskosten geltend gemacht. Vereinbart war im Mietvertrag, dass der Gewerbemieter „Kosten des Managements" zu tragen habe. Das Landgericht hat den Vermieter antragsgemäß zur Rückzahlung überzahlter Betriebskosten verurteilt. Dagegen richtete sich die Berufung des Gewerberaumvermieters.

Die Berufung wurde durch Beschluss des OLG Düsseldorf zurückgewiesen. Da die nicht umlagefähigen Hauswartskosten von den umlagefähigen Kosten nicht detailliert abgegrenzt worden seien, seien die Hauswartskosten insgesamt nicht umlagefähig gewesen. Tätigkeiten des Hauswarts bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung müssten abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden. Die Umlage der „Kosten für das ... Management" sei auch im Gewerbemietvertrag intransparent und benachteilige den Gewerberaummieter unangemessen. Daher habe der Mieter Rückzahlung der auf diese Positionen geleisteten Beträge verlangen können.

Der Zurückweisungsbeschluss entspricht der Rechtsprechung des BGH. Auch der Gewerberaumvermieter muss grundsätzlich – zumindest bei Bestreiten des Mieters – die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von den umlagefähigen Hauswartskosten derart abgrenzen, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter geltend macht, dass er nur die umlagefähigen Kosten eines Hauswartsdienstvertrages geltend macht, neben dem noch ein weiterer Vertrag über Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten des Hauswarts besteht (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 13. September 2011, VIII ZR 45/12, GE 2011, 1679).

Die Umlage allein der „Verwaltungskosten" ist im Gewerberaummietvertrag zwar zulässig, aber nur deswegen, weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten, auch in der Gewerberaummiete auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV zurückgegriffen werden kann (BGH, Urteil vom 3. August 2011, XII ZR 205/09, GE 2011, 1301); die Umlage nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des „Center-Managements" ist aber intransparent und daher unwirksam (BGH, a.a.O.).