Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Schätzung der nicht umlagefähigen Hauswartskosten; Beseitigung eines Wespennestes

1. Der Anteil der Vergütung für die dem Hauswart übertragenen, nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten kann nach dem sich aus der Leistungsbeschreibung ergebenden zeitlichen Umfang dieser Leistungen geschätzt werden (hier: 5 %).

2. Die Kosten der Beseitigung eines Wespennestes sind nicht umlagefähig, wenn sie nicht laufend anfallen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist überwiegend begründet. Dem Kl. steht gegen die Bekl. gemäß § 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 1.8.2005 ein Anspruch auf Zahlung von 348,32 € zu.

1. Der Kl. ist entgegen der Auffassung der Bekl. aktivlegitimiert. Wie bereits ausgeführt, sind der Kl. und Herr yz gemäß § 567 Satz 1, 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Als Gesamtgläubiger im Sinne des § 428 BGB ist der Kl. berechtigt, Zahlung an sich zu fordern.

2. Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung vom 30.6.2009 für den Abrechnungszeitraum 1.1.2008 bis 31.12.2008 ist formell ordnungsgemäß. Sie enthält die erforderlichen Mindestangaben, nämlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Bekl. und den Abzug ihrer Vorauszahlungen.

3. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten ist nur ein Betrag in Höhe von 344,57 € umlagefähig.

Grundsätzlich sind Hausmeisterkosten nur insoweit umlagefähig, als sie nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen, vgl. § 2 Nr. 14 BetrKV. Entgegen der Auffassung der Bekl. sind demnach auch die Kosten gemäß der Rechnung vom 17.9.2008 in Höhe von 38,67 € umlagefähig, als sie ausschließlich die Reinigung betreffen. Vorliegend ergibt sich jedoch aus dem Leistungsverzeichnis, dass dem Hausmeister auch nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten übertragen sind. Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Tätigkeiten: Überwachung der gesamten haustechnischen Einrichtungen im Gemeinschaftsbereich und ggf. Behebung von kleineren Mängeln, Überprüfung und Wartung der mechanischen Einrichtungen wie Türschließautomaten, Zylinder, Federbänder, Schlösser und feuerhemmender Türen, Meldung von Störungen bei der Hausverwaltung und nach Anweisung bei zuständigen Fachfirmen, Termine mit Wartungsfirmen vereinbaren, Überwachung der im Anwesen tätigen Firmen und Abzeichnung deren Regienachweise, Aufführung kleinerer Reparaturen im Gemeinschaftseigentum sowie Besorgung und Anbringen von einheitlichen Namensschildern an den Klingeln und Briefkastenanlagen.

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Im Grundsatz gilt dabei, dass der tatsächliche Zeitaufwand des Hausmeisters entscheidend ist und die Leistungsbeschreibung nur ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten bildet (vgl. BGH, Urt. v. 20.2.2008, Az. VIII ZR 27/07 = GE 2008, 662). Nach Auffassung des Gerichts kann dies uneingeschränkt jedoch nur dann gelten, wenn der Hausmeister eine Vergütung entsprechend dem tatsächlich angefallenen Zeitaufwand erhält. Soweit - wie vorliegend - eine Pauschalverfügung vereinbart ist - sind die Hausmeisterkosten von vornherein nicht direkt von dem tatsächlich angefallenen Arbeitsaufwand abhängig. Ist dem Hausmeister beispielsweise das Schneeräumen übertragen, so entstehen in einem Winter mit sehr starkem Schneefall die gleichen Kosten wie in einem sehr milden Winter ohne erheblichen Schneefall. Die Vergütung wird anhand des durchschnittlich zu erwartenden Arbeitsaufwandes der übernommenen Tätigkeiten kalkuliert und entsprechend ein Pauschalbetrag vereinbart. Im Fall einer Pauschalvereinbarung kommt der Leistungsbeschreibung daher maßgebende Bedeutung zu. Der zeitliche Umfang der Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten kann in diesem Fall ausgehend von den Angaben im Leistungsverzeichnis geschätzt werden. Ausgehend vom Umfang der vorliegend insgesamt auf den Hausmeister übertragenen Arbeiten und den Angaben zum Turnus schätzt das Gericht den lnstandhaltungs- und Verwaltungskostenanteil im konkreten Fall gemäß § 287 ZPO auf 5 %. Die auf die Bekl. umgelegten Hausmeisterkosten von 362,70 € waren folglich um 5 % auf 344,57 € zu kürzen.

4. Die anteiligen Kosten in Höhe von 1,82 € für die Beseitigung des Wespennestes sind nicht umlagefähig. Zu den Betriebskosten gehören nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Ungezieferbekämpfung, vgl. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Kosten für die Beseitigung eines Wespennestes betreffen eine selten erforderliche Maßnahme. Sie fallen daher nicht laufend im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB an.

Der Anteil der Vergütung für die dem Hauswart übertragenen, nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten kann anhand des sich aus der Leistungsbeschreibung ergebenden zeitlichen Umfangs dieser Leistungen geschätzt werden.

Der Vermieter machte eine Nachforderung aus seiner Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage einer dem Hauswart gezahlten Pauschalvergütung geltend. Nach dem Leistungsverzeichnis seines Vertrages hatte der Hauswart u. a. auch Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auszuführen. Der Mieter war mit der Umlage dieser Kosten und derjenigen für die Beseitigung eines Wespennestes nicht einverstanden.

Das AG München gab dem Mieter teilweise recht. Auch hinsichtlich der nicht umlagefähigen Leistungen des Hauswarts für Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sei der tatsächliche Arbeitsaufwand des Hauswarts maßgebend, so dass die Pauschalvergütung nicht zugrunde gelegt werden könne. Aus dem Leistungsverzeichnis zum Hauswartvertrag ergebe sich aber der zeitliche Aufwand für diese Arbeiten, der sich auf 5 % der Gesamtleistung belaufe.

Die Kosten der Beseitigung des Wespennestes seien nicht umlagefähig, da sie nicht laufend anfielen.

Nach dem – auch vom AG München zitierten – Urteil des BGH (Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 27/07, GE 2008, 662) obliegt es dem Vermieter, die Kosten der umlagefähigen Hausmeisterkosten einerseits und der nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Ein pauschaler Abzug von nicht umlagefähigen Hauswartskosten von den Betriebskosten ist nicht zulässig (LG Berlin, Urteil vom 11. November 2010, 67 S 241/08, GE 2011, 58). Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt schlichtes Bestreiten des Mieters (BGH, a.a.O.; AG Wedding, Urteil vom 14. Februar 2011, 22b C 213/10, GE 2011, 489). Zu Recht sieht aber das AG München, dass sich diese Aufschlüsselung auch aus dem Leistungsverzeichnis und daraus der zeitliche Anteil der nicht umlagefähigen Kosten ergeben kann, der vom Gericht geschätzt werden kann (vgl. auch AG Schöneberg, Urteil vom 29. Oktober 2008, 112 C 90/08, GE 2008, 1631):

Zutreffend sind auch die Kosten der Beseitigung des Wespennestes nicht berücksichtigt worden, weil nicht dargelegt worden ist, dass sie laufend anfallen. Denn auch wenn derartige Kosten grundsätzlich unter den Begriff der Kosten der Ungezieferbekämpfung i. S. d. § 2 Nr. 9 BetrkV fallen, ist weitere Voraussetzung ihrer Umlage, dass sie laufend anfallen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB).