Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Miet- und Wartungskosten für Rauchwarnmelder

1. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind Kapitalersatzkosten und keine Betriebskosten.

2. Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern können nur unter folgenden Bedingungen auf den Mieter umgelegt werden:

- sie sind im Mietvertrag ausdrücklich als solche aufgeführt oder

- der im Mietvertrag genannte Betriebskostenkatalog ist nicht abschließend ist es ist zusätzlich vereinbart, dass der Vermieter auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf (sog. Öffnungsklausel), oder

- der Betriebskostenkatalog nicht abschließend ist und ein entsprechender Anspruch ergibt sich aus ergänzender Vertragsauslegung.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in Schönebeck. Mietvertraglich ist eine Miete von 320,58 € vereinbart. Die Bekl. sind darüber hinaus nach Seite 5 des Vertrages (vom 17.3.1997) verpflichtet, auch im Einzelnen aufgeführte Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten. Unter der Rubrik „sonstige Betriebskosten" sind Kosten für die Wartung der Dachrinnenanlage und von Haustechnik aufgeführt.

Die Kl. beabsichtigt - ihrer gesetzlichen Pflicht folgend -, die Mietwohnung der Bekl. und weitere Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Diese beabsichtigt sie nicht selbst anzuschaffen, sondern anzumieten. Die anfallenden Mietkosten sowie die zukünftig entstehenden Kosten für den Austausch der Geräte sollen als Betriebskosten auf die Bekl. umgelegt werden. Die Bekl. widersprachen der angekündigten Umlage.

1. Das notwendige Feststellungsinteresse der Kl. folgt aus dem Umstand, dass die Bekl. einer Umlage der Miet- und Wartungskosten für die Rauchwarnmelder widersprochen haben. Die Kl. kann auch keine Leistungsklage erheben, nachdem Abrechnungsreife noch nicht eingetreten ist.

2a. Die Bekl. sind nicht verpflichtet, die Kosten für Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten zu zahlen. Bei den Kosten für die Anmietung der Geräte handelt es sich nicht um Betriebskosten i.S.v. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Zwar handelt es sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder in der von der Kl. gewählten Vertragsgestaltung zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Pflicht um laufend entstehende Kosten. Denn die Kl. hat sich entschlossen, statt einer Anschaffung der Rauchwarnmelder zu Eigentum eine solche durch Anmietung vorzuziehen. Gleichwohl handelt es sich dabei nicht um Betriebskosten, sondern um sog. Kapitalersatzkosten. Die Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Eigentum zwangsläufig ausgestattet sein muss. Die Einrichtungen - hier Rauchwarnmelder - sind gleichzustellen mit anderen Einrichtungen, wie etwa Fenster, Türen, Wände, Balkone, Sanitäreinrichtungen, Briefkästen etc. Auch hinsichtlich solcher Einrichtung bestünde theoretisch die Möglichkeit, diese zukünftig von Dritten anzumieten, was bei oberflächlicher Betrachtungsweise dazu führen kann, dass diese Kosten dann als Betriebskosten anzusehen wären, weil sie ja laufend entstehen. Die Umsetzung dieser Geschäftsidee hätte zudem für den Vermieter den Vorteil, dass er keinerlei Instandhaltungskosten mehr aufwenden müsste, weil es ja Aufgabe des Vermieters wäre, den ordnungsgemäßen Zustand zu gewähren. Tatsächlich begäbe sich der Vermieter auf diese Art allerdings seiner Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung von intaktem, den vertraglichen und gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Wohnraum.

2b. Die Bekl. sind auch nicht verpflichtet, die Kosten für die Wartung der anzubringenden Rauchwarnmelder als Betriebskosten zu tragen. Ein Anspruch aus dem Mietvertrag ergibt sich nicht.

Die entsprechenden Kosten sind im Mietvertrag als Betriebskosten nicht vereinbart. Auf Seite 5 des Mietvertrags sind die Kosten unter der entsprechenden Vereinbarung nicht genannt. Insbesondere sind dort unter „sonstige Betriebskosten" auch die anfallenden Wartungskosten abschließend benannt und solche für die Wartung von Rauchwarnmeldeanlagen nicht aufgeführt.

Die Kl. ist nicht berechtigt, Betriebskosten durch einseitige Erklärung zum Gegenstand der vertraglichen Verpflichtung zu machen. Im Mietvertrag sind die Betriebskosten abschließend aufgezählt, und er enthält keine Öffnungsklausel, wonach die Kl. berechtigt wäre, zukünftig entstehende Betriebskosten auf die Bekl. umzulegen.

Ein entsprechender Anspruch ergibt sich auch nicht im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung. Die Risikoverteilung ist dem Mietvertrag zu entnehmen. Die Betriebskosten sind abschließend benannt, und eine Öffnungsklausel besteht nicht, so dass davon auszugehen ist, dass die Kl. das Risiko neu entstehender Kosten tragen sollte. Die Berufung war nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, und die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Die Frage der Umlegbarkeit der Kosten für die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht von Eigentümern und Vermietern zur Ausstattung von Wohnraum mit Rauchwarnmeldern auf die jeweiligen Mieter wird in einer Vielzahl von Fällen Bedeutung erlangen.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind keine Betriebskosten und daher vom Vermieter zu tragen. Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern können allenfalls auf den Mieter umgelegt werden, wenn ihre Umlage vereinbart ist oder sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergibt.

Die Vermieterin kündigte die Umlage der Mietkosten sowie der Wartungskosten für Rauchwarnmelder an, die sie in den Wohnungen einbauen lassen wollte. Die Mieter widersprachen der Umlage, weil mietvertraglich diese Kosten in den von ihnen übernommenen Betriebskosten nicht aufgeführt waren. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage auf Feststellung, dass die Mieter die Miet- und Wartungskosten zu tragen hätten.

Das AG Schönebeck wies die Klage ab. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern seien Kapitalersatzkosten und nicht von den Mietern zu tragende Betriebskosten. Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern seien ebenfalls nicht umlagefähig, da sie weder im Mietvertrag ausdrücklich genannt worden seien, noch dass es neben der Umlage anderer bereits anfallender Betriebskosten vereinbart sei, dass der Vermieter auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen dürfe (Öffnungsklausel), noch dass die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung gegeben seien, dass die Mieter diese Kosten zu tragen hätten.

Dem Urteil ist nur teilweise zuzustimmen. Zwar ist es richtig, dass die die Anschaffungskosten ersetzenden Mietkosten nur ausnahmsweise (§ 2 Nr. 2 und Nr. 4 a BetrkV: Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung) als Betriebskosten umlagefähig sind. In Betracht käme aber eine Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB, da der Einbau der Rauchwarnmelder den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen dürfte (AG Lübeck, Urteil vom 5. November 2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008, 302; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 16. November 2009, 410 D C 181/09, ZMR 2010, 969; AG Schwarzenbeck, Urteil vom 23. August 2007, 2 C 305/07, ZMR 2008, 721), wenn es sich nicht ohnehin um eine vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Maßnahme handelt, die er kraft gesetzlicher Vorschrift durchzuführen hatte. Ob der Vermieter trotz des geringen Erhöhungsbetrages – umlagefähig sind nur 11 % der für die Wohnung jeweils aufgewendeten Kosten jährlich (!) – das Erhöhungsverfahren durchführt, muss er entscheiden.

Nicht zuzustimmen ist der Entscheidung, soweit auch die Umlagefähigkeit der Wartungskosten verneint wurde. Zwar ist es richtig, dass die Umlagefähigkeit der in dem Betriebskostenkatalog nicht wörtlich aufgeführten sonstigen Betriebskosten grundsätzlich eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien erfordert (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, VIII ZR 123/06, GE 2007, 439: Elektrocheck). Hier kommt aber eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, dass der Mieter die durch die Modernisierungsmaßnahme des Einbaus der Warnmelder entstehenden Betriebskosten als „Sonstige Kosten" auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zu tragen hat (so auch AG Lübeck, Urteil vom 5. November 2007, 21 C 1668/07), zumal es sich um den Betriebskosten in § 2 Nrn. 1 bis 16 BetrkV vergleichbare Betriebskosten handelt, die aufgrund einer technischen Weiterentwicklung bei Vertragsschluss noch nicht feststanden.

Vergleiche im Übrigen umfassend zum Einbau von Rauchwarnmeldern (Modernisierung, Wartungskosten, Berücksichtigung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften usw. Kinne, GE 2011 [19] 1246).

Rechtsprechungsübersicht

• AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 16. November 2009, 410 D C 181/09, ZMR 2010, 969: Rauchwarnmelder bringen einen Sicherheitszuwachs für den Nutzer der Räume.

• AG Schwarzenbeck, Urteil vom 23. August 2007, 2 C 305/07, ZMR 2008, 721:

1. Die vom Vermieter veranlasste Installation von Rauchwarnmeldern hat der Mieter als Maßnahme zur Verbesserung der Sicherheit zu dulden.

2. Eine monatliche Mieterhöhung um 2 € ist lediglich geringfügig.

• AG Lübeck, Urteil vom 5. November 2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008, 302: Ein Vermieter kann auch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als derartige Modernisierungsmaßnahme anzusehen.