Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Gewerberaum; Mietvertragsänderung

Sieht der gewerbliche Mietvertrag die Zahlung von Betriebskosten neben dem Mietzins nicht vor, so führt die rechnerische Richtigstellung einer Abrechnung oder die Begleichung vom Vermieter verlangter Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter nicht zu einer entsprechenden Vertragsänderung, wenn kein hinreichender Anhalt dafür erkennbar ist, daß der Vermieter eine solche anbietet.

Der Kl. begehrt die Feststellung, daß die Bekl. zur Tragung bestimmter Betriebskosten neben dem im Mietvertrag ausgewiesenen Mietzins verpflichtet ist. Die Bekl. hatte auf Aufforderung des Kl. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ent-richtet und eine Abrechnung rechnerisch richtiggestellt und in dieser Form "anerkannt".

Die von den Parteien vorgetragene Vertragsübung hat nicht zu einer Vereinbarung geführt, nach der in Abänderung des Vertrages die Bekl. nunmehr die in dem Feststellungsantrag außer den Müllgebühren aufgeführten Betriebskosten zu tragen hätte. Eine derartige Vereinbarung würde voraussetzen, daß die Bekl. die Anforderung von Nebenkosten durch den Kl. als Angebot zur Vertragsänderung hätte auffassen müssen und daß der Kl. ihre Reaktion auf diese Anforderungen, näm-lich die eigene Berechnung von Nebenkosten und die Leistung von Nebenkostenvorschüssen als Annahme seines Angebotes hätte ansehen dürfen (§§ 133, 157 BGB, vgl. Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., C 425).

Der Kl. hat mit seinen Anforderungen nicht zum Ausdruck gebracht, daß er abweichend von der mietvertraglichen Regelung (s. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 331 ff. m. N. und das Urteil des erkennenden Senats vom 6. Februar 1985 in ZMR 1985, 237 f. = DWW 1985, 99, 101 zur Mieterhöhung) Nebenkosten von der Bekl. ver-langt. Aus der Sicht der Bekl. mußten sich seine Anforderungen so darstellen, daß sie aufgrund der Rechtslage gehalten war, diese Kosten zu tragen. So heißt es beispielsweise in der Anlage 2 (Schreiben vom 2. Dez. 1981) unter Ziffer 3, daß die Versor gungsbetriebe, allein die Hamburger Gaswerke, ihre Gebühren erhöhten und der Mieterin durch eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung unnötig hohe Nachzahlungen erspart werden sollten. In dem Brief steht nichts davon, daß der Kl. in Anbe-tracht der genannten Gründe nunmehr überhaupt alle Betriebskosten auf seine Mie-ter überwälzen müsse. Deswegen kann auch die Mitteilung der Bekl. (Schreiben vom 25. April 1983, Anlage 4), "daß ich die Betriebskostennachzahlung von 1982 aner kenne und zum angegebenen Termin überweisen werde" keine Annahme eines ent-sprechenden Angebots bedeuten. Die Bekl. ist offensichtlich davon ausgegangen, daß die Anforderung des Kl. vertragsgemäß war. Dabei kann für jedes Vertragsverhältnis unterstellt werden, daß die Vertragspartner einander vertragsgetreu behandeln (§ 242 BGB). Auf dieser Grundlage ist das "Anerkenntnis" in der Anlage 4 ledig-lich als die Bestätigung zu werten, daß rechnerisch Übereinstimmung erzielt worden ist. Dasselbe gilt auch für die Tatsache, daß die Bekl. die nicht geschuldeten Neben-kostenvorauszahlungen aufgrund der Anforderung vom 2. September 1981 (Anlage 2) geleistet hat.