Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Altbau; Gartenpflegekosten

1. Die Vereinbarung eines Betrages für Gartenpflegekosten mit dem Zusatz "z. Zt. monatlich" kann dann nicht als Vorschuß angesetzt werden, wenn der Vermieter die Gartenpflege selbst ausführt und nur eine Abwälzung der tatsächlichen Materialkosten in Betracht kommt.

2. Durch den Zusatz "z. Zt. monatlich" wird aber deutlich gemacht, daß für die Zukunft eine Erhöhung dieser Betriebskosten gem. § 4 Abs. 2 MHG zulässig ist. 3. Die Erklärung über die Umlage der erhöhten Betriebskosten gem. § 4 Abs. 2 MHG ist aber nur dann wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Zur Erläuterung gehört die Gegenüberstellung der neu angesetzten Kosten mit den früheren Kosten.

4. Auch für die erstmalige Umlage der Betriebskosten ist eine ordnungsgemäße Berechnung und Erläuterung erforderlich.

I. Gartenpflegekosten

1. Die Kl. hat ihren Schreiben vom 27. Februar 1990 und vom 22. Januar 1991 eine Abrechnung über die an sich gem. Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung in Verbindung mit § 3 Nr., 2 sowie der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag umlagefähigen Gartenpflegekosten erteilt, wobei sie den monatlich vereinbarten Betrag von 75 DM als Vorauszahlungen behandelt hat (§ 4 Abs. 1 MHG). Eine Vorauszahlung über die Gartenpflegekosten, über die nach § 4 Abs. 1 MHG abzurechnen wäre, haben die Parteien jedoch nicht vereinbart.

Wesentliche Eigenschaft der Vorauszahlung ist, daß sie sich an den voraussichtlich entstehenden Betriebskosten konkret orientiert und über diese jährlich unter Gegenüberstellung der tatsächlich entstandenen Kosten einerseits, der geleisteten Vorauszahlungen andererseits, abzurechnen ist. Die Parteien haben jedoch weder eine jährliche Abrechnung vereinbart noch haben sie die vereinbarte "Entschädigung" von 75 DM monatlich, also 900 DM jährlich an den tatsächlichen Kosten orientiert. Vielmehr hat die Kl. selbst ausgeführt, man habe den Betrag ungefähr danach geschätzt, wieviel die Kl. etwa an Arbeitszeit und Material aufzuwenden haben würde. Daß aber der Betrag für die Gartenpflegekosten unabhängig von den tatsächlichen Kosten geschätzt wurde, spricht gegen eine Vorauszahlung (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, Rdnr. 5 zu § 4 MHG).

Für die Annahme eines Vorschusses spricht auch nicht der Zusatz "z. Zt. monatlich" vor dem für die Gartenpflegekosten ausgewiesenen Betrag von 75 DM. Zwar kann durch einen derartigen Zusatz verlautbart werden, daß der vereinbarte Umlagebetrag als Vorschuß gelten solle (AG Charlottenburg GE 1980, 162; Kinne "Betriebskostenabwälzung im Berliner Altbau", Perspektive 1989, S. 84).

Dagegen sprechen hier aber folgende Umstände:

Nach dem Wortlaut der Zusatzvereinbarung übernimmt der Vermieter einen bestimmten Teil der Gartenpflege, wofür der Mieter ihm einen Betrag von 75,-- DM "ersetzen" soll. Es handelt sich um eine nicht an den konkreten Kosten orientierte Pauschalsumme. Eine jährliche Abrechnung ist nicht vereinbart, wurde offenbar in der ersten Zeit auch nicht praktiziert, was ein Indiz gegen eine Vorauszahlung ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III Rn. 315). Ein weiteres Indiz dagegen ist auch die Art der Aufstellung der Beträge in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem als weitere Beträge zur "Kostenmiete" weitere feste Beträge für Garage, Schuppen und 4 Keller aufgeführt sind. Hierbei handelt es sich um feste, nicht einer Abrechnung zugängliche Beträge. Auch bei ihnen findet sich jeweils vorgedruckt der Zusatz "zur Zeit". Daß die Parteien mit der Übernahme dieser Bezeichnung in der Zusatzvereinbarung diesbezüglich etwas anderes vereinbaren wollten, ist nicht ohne weiteres ersichtlich, hätte aber von der Kl. im einzelnen dargelegt werden müssen, da sie aus der Vereinbarung einer Vorauszahlung eine für sie günstige Rechtsfolge herleitet (Sternel, a.a.O., III Rn. 315).

Auch der Gegenstand der Umlage spricht gegen eine Vorauszahlung. Offenbar führte die Kl. die Gartenarbeiten zunächst selber aus, so daß der Kostenansatz sich auf die Materialkosten bezog. Dem würde auch die relativ geringe Summe entsprechen. Bei solchen Kosten würde es einen Sinn machen, daß nicht über jeden Einzelbeleg abgerechnet werden soll. Damit, daß der Betrag für den Kosten"ersatz" auf "zur Zeit" 75 DM festgesetzt wurde, könnte genauso gut so gemeint sein, daß dieser Betrag sollte angehoben werden können, wobei die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 MHG einzuhalten wären.

2. Nach Auffassung der Kammer haben die Parteien dadurch, daß sie eine Entschädigung von "zur Zeit" 75 DM monatlich vereinbart haben, tatsächlich zu erkennen gegeben, daß die Kl. berechtigt ist, spätere - nach Vertragsschluß eintretende - Erhöhungen der Gartenpflegekosten auf die Bekl. umzulegen. Eine derartige Vereinbarung ist also solche gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 MHG anzusehen (so auch Urteil des LG Berlin vom 24.10.1989 - 65 S 500/88 -).

Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG ist aber die Erklärung über die Umlage der erhöhten Betriebskosten nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG können die Betriebskosten rückwirkend nur erhöht werden, wenn die Betriebskosten als solche sich rückwirkend erhöht haben (vgl. Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., Rdnr. 20 zu § 4 MHG; LG Berlin; MM 1991, 162), und wenn der Vermieter die Erhöhung drei Monate seit deren Kenntnis dem Mieter angekündigt hat. Die Kl. verlangt die Nachzahlung von Betriebskosten für die vorangegangene Zeit. Dahingestellt bleiben kann, ob die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG erfüllt sind, da es sich tatsächlich um rückwirkende Betriebskostenerhöhungen i. S. dieser Vorschrift handelt.

Denn bereits die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG sind nicht erfüllt, weil die Erhöhung nicht in ausreichender Weise berechnet und erläutert worden ist. Zur Erläuterung gehört die Gegenüberstellung der neu angesetzten Kosten gegenüber den früheren Kosten (vgl. Urteil der Kammer vom 14.4.1989, 64 S 523/88, GE 1989, 937). Stellte die Abrechnung vom 27. Februar 1990 die erste Abrechnung über die Gartenpflegekosten seit Mietvertragsbeginn im November 1977 dar, so hätten die Kosten, die im Jahre 1977 der Bemessung des Beitrages der Bekl. von 75 DM zugrunde gelegen hatten, aufgeschlüsselt und den Kosten von 1989 gegenübergestellt werden müssen (vgl. AG Charlottenburg in GE 1990, 323, 1087). Ferner hätte dargelegt werden müssen, wie sich die Kosten seitdem bis zum Jahre 1989 entwickelt haben. In derselben Weise hätten die 1989 entstandenen Kosten und 1990 entstandenen Kosten gegenübergestellt und die Erhöhung jeweils erläutert werden müssen. Diesen Anforderungen genügen die vorliegenden Abrechnungen nicht, so daß der Anspruch aus den Abrechnungen nicht fällig ist.

II. Betriebskostenabrechnung vom 5. Februar 1991

Insoweit kann dahingestellt blieben, ob die weiteren Betriebskosten neben den ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführten Gartenpflegekosten umlegbar waren. Selbst wenn die Umlage der weiteren Betriebskosten zulässig wäre, weil es sich bei der Wohnung der Bekl. um öffentlich geförderten und damit preisgebundenen Wohnraum handelt, in dessen - bei Eigenheimen an der Kostenmiete orientierten - Vergleichsmiete (§§ 88 b Abs. 4 2. WoBauG; § 9 2. WoBauG, § 8 Abs. 3 WoBindG) die weiteren Betriebskosten enthalten waren, die erst aufgrund der Neufassung der Neubaumietenverordnung durch Verordnung vom 5. April 1985 aus der Kostenmiete herauszunehmen waren, und über die gemäß § 20 Abs. 3 NMV n. F. jährlich abzurechnen war, wäre der Nachforderungsbetrag aus der Abrechnung nicht fällig. Denn gem. § 20 Abs. 4 Satz 1, 4 Abs. 7 NMV, 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist auch für die erstmalige Erhebung des Umlegungsbetrages eine ordnungsgemäße Berechnung und Erläuterung erforderlich (vgl. Urteil der Kammer vom 14. Januar 1986 - 64 S 350/85 - GE 1987, 827, 829). Dazu hätte aufgeschlüsselt werden müssen, wie sich die Betriebskosten bisher im Verhältnis zu der sonstigen Kostenmiete zusammensetzten, und es hätte für jede Betriebskostenart erläutert werden müssen, weshalb diese sich erhöht haben. An einer diesen Anforderungen entsprechenden Mieterhöhungserklärung fehlt es.