Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Gewerberaum; Mieterhöhungsklausel

1. Die Überwälzung von Betriebskosten bedarf auch in einem Gewerberaummietvertrag einer eindeutigen Regelung.

2. Sind in einem Gewerberaummietvertrag Vorschüsse für bestimmte aufgeführte Betriebskostenarten und daneben für "sonstige Betriebskosten" vereinbart und ist in einer gesonderten Klausel die Erhöhung der Vorschüsse und der (Teilinklusiv-) Miete geregelt, so ist die in der gesonderten Klausel vorbehaltene Erhöhung der Miete wegen Steigerungen der in der vorangegangenen Vereinbarung nicht aufgeführten Betriebskosten unwirksam. Diese versteckte Erhöhungsmöglichkeit widerspricht dem Transparenzgebot und dem Verbot überraschender Klauseln.

II. Die Kl. hatten keinen Anspruch auf Zahlung von 2.128,71 DM gegen den Bekl. aus § 535 Satz 2 BGB, weil die Mieterhöhungserklärungen der Kl. vom 3. März 1994 und 3. März 1995 sowie die Berichtigungen vom 13. Juni 1995 nicht wirksam waren.

1. Für die einseitigen Mieterhöhungen fehlte es an einer vertraglichen Grundlage, weil § 3 Ziff. 7 des Mietvertrages nicht wirksam war. Er verstieß gegen § 3 AGBG. Danach wird eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht Vertragsbestandteil, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich ist, daß der Vertragspartner des Verwenders mit ihr nicht zu rechnen brauchte. Daraus folgt der Grundsatz, daß Klauseln, die einen abschließenden Eindruck machen, in einem räumlichen Zusammenhang mit der modifizierten Klausel stehen müssen (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 7. Aufl. 1993, § 3 AGBG, Rn. 19; BGH NJW 1989, 2255 f.). Das war bei den streitgegenständlichen Abreden nicht der Fall.

Die Klausel § 3 Ziff. 7 des Mietvertrages war nach den Gesamtumständen ungewöhnlich und versteckt. Sie stand als den § 3 Ziff. 1 des Vertrages modifizierende Klausel nicht in räumlichem Zusammenhang zu § 3 Abs. 1 des Vertrages. Ein Hinweis auf den § 3 Ziff. 7 befand sich in § 3 Ziff. 1 nicht.

Zwar ist es nicht ungewöhnlich, daß der Vermieter von Gewerberaum Teile der Betriebskostenarten auf der Basis von Betriebskostenvorschüssen auf die Mieter umlegt und für andere Betriebskostenarten daneben eine sogenannte Teilinklusivmiete vereinbart. Auch ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, daß in dem Mietvertrag eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse einerseits und des Teilinklusivmietzinses aufgrund gestiegener Betriebskosten andererseits vereinbart wird. Jedoch war in dem vorliegenden Mietvertrag nicht überschaubar, welche Mietzinsbestandteile sich aufgrund gestiegener Betriebskosten erhöhen sollten.

Nach § 3 Ziff. 1 des Vertrages sind die Kosten für die Zentralheizung, die Klima- und Lüftungsanlage, Be- und Entwässerung, Strom, Müllabfuhr, Hauswartung, Wachschutz, Notbeleuchtung, Wartung der Rauchklappen, Aufzüge und Sprinkleranlage in der Miete nicht enthalten.

Für diese Betriebskostenarten wurden unter Ziff. 1 a) bis c) Vorschüsse vereinbart, wobei unter lit. c) Vorschüsse für "sonstige Betriebskosten" vereinbart wurden. Aus § 3 Ziff. 4 ergibt sich, daß auch die Kosten für die Gartenpflege sowie der Schnee- und Eisbeseitigung "sonstige Betriebskosten" im Sinne des lit. c) darstellen sollten; über sie sollte ebenfalls abgerechnet werden.

Bei der Fülle der durch die Betriebskostenvorschüsse erfaßten Betriebskostenarten war es dem durchschnittlichen Gewerberaummieter bereits nicht mehr ersichtlich, welche Betriebskostenarten noch in dem Mietzins enthalten sein sollten.

An der Klausel § 3 Ziff. 7 des Vertrages war ferner ungewöhnlich, daß in ihr nicht zwischen der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse und der Erhöhung des Mietzinses aufgrund gestiegener Betriebskosten unterschieden wurde. Denn die unterschiedlichen Erhöhungsmöglichkeiten wurden weder räumlich noch sprachlich gesondert kenntlich gemacht. So war in Satz 1 des § 3 Ziff. 7 gleichzeitig die Erhöhung der Grundsteuer (Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten) und der Erhöhung der Entgelte der Versorgungsbetriebe (Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse) vorgesehen. Auch in Satz 2 wurden die unterschiedlichen Erhöhungsmöglichkeiten verbunden, wobei die Erhöhung der Schornsteinfegergebühren und die Erhöhung der Entgelte für Abwasserbeseitigungen die Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse betraf, während sich die Erhöhung der Entgelte für Straßenreinigung auf die Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten bezog.

Angesichts der unübersichtlichen Aufgliederung der Betriebskosten und der fehlenden Unterscheidung zwischen den Erhöhungen verschiedener Mietzinsbestandteile war die Erhöhung des Mietzinses aufgrund gestiegener Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung auch überraschend. Denn mit der Erhöhungsmöglichkeit aufgrund gestiegener Betriebskosten mußte der Bekl. nicht rechnen.

2. § 3 Ziff. 7 verstieß gegen § 5 AGBG. Aus der Zweifelsregelung folgt das Gebot, daß einander ergänzende Klauseln inhaltlich aufeinander abgestimmt sein müssen (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 7. Aufl. 1993, § 5 AGBG, Rz. 28). Diesem Gebot war aus den vorgenannten Gründen nicht genügt.

Schließlich verstieß die Klausel auch gegen das aus § 9 AGBG folgende Transparenzgebot, weil das von den Kl. verwendete Klauselwerk die Erhöhungsmöglichkeiten unnötig kompliziert hat. Denn der Bekl. war bei zumutbarem Aufwand nicht in der Lage, die Auswirkungen der Klausel auf den von ihm zu zahlenden Mietzins abzuschätzen. Von dem Bekl. konnte nicht erwartet werden, daß er alle Betriebskosten nach den verschiedenen Erhöhungsmöglichkeiten aufgliedert und die passende Erhöhungsmöglichkeit aus § 3 Ziff. 7 heraussucht.

Ein Gewerberaummieter hatte einen Formularvertrag unterschrieben, wonach er für einzelne Betriebskosten Vorschüsse zahlen sollte, während andere Betriebskosten in der Miete enthalten waren (Teilinklusivmiete). In dem Formular war auch eine Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten und eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse vorgesehen.

Mit Urteil vom 6. Februar 1996 wies das Landgericht Berlin eine Zahlungsklage des Vermieters wegen gestiegener Betriebskosten ab. Es meinte, die Formularvereinbarung über die Erhöhung sei unwirksam, weil sie in verschiedenen Klauseln "versteckt" und für den durchschnittlichen Gewerberaummieter nicht nachvollziehbar sei. Unübersichtliche Klauseln verstießen darüber hinaus auch gegen das Transparenzgebot. Da es bekanntlich bei Gewerberaummietverhältnissen keine gesetzliche Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gibt, konnte der Vermieter die gestiegenen Betriebskosten nicht auf den Mieter abwälzen.