Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Gartenpflegekosten; Baumfällkosten

1. Zum Begriff der Gartenpflegekosten nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung.

2. Die Kosten für das Fällen eines morsch gewordenen und einsturzgefährdeten Altbaumbestandes gehören nicht zu den Gartenpflegekosten.

Entgegen der Auffassung des Kl. sind die Bekl. nicht verpflichtet, gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 6 Nr. 1 Mietvertrag und der Anlage 1 zum Mietvertrag die noch streitigen Kosten in Höhe von 792,14 DM aus der Abrechnung 1986 über Bewirtschaftungskosten wegen der angesetzten Baumfällarbeiten zu bezahlen. Zwar ist der Kl. gemäß § 24 Nr. 7 des Mietvertrages berechtigt, auch die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umzulegen. Dabei handelt es sich aber nur insoweit um Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV, für die gem. § 4 Abs. 1 MHG Vorauszahlungen vereinbart werden dürfen, soweit es sich um Kosten handelt, welche dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend entstehen. Nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO gehören zu den Kosten der Gartenpflege die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen umfaßt namentlich das Schneiden des Rasens in wiederkehrenden Abständen, die Säuberung der Rasenflächen, eine etwaige Nachsaat schlechter Rasenstellen, die Pflege von blühenden Sträuchern, Stauden und Sommerblumen, das Freihalten der Pflanzflächen von Unkraut, die Durchführung von Baum- und Strauchschnitten und der erhaltenden Baumpflege (Fischer Dieskau/Schwender, Kommentar zur II. BVO, 88. Ergänzungslieferung, März 1987, Seite 97). Die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfaßt das Entfernen von Pflanzen, Sträuchern und Bäumen, die im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege nicht mehr auf den gärtnerisch angelegten Flächen belassen werden können und ihr Ersatz durch neue Gewächse. Dazu kann die Bepflanzung mit Sommerblumen, Zwiebelgewächsen, Stauden, Sträuchern und jungen Bäumen gehören, um die entstandenen Lücken wieder zu schließen. Es geht also nur um das im Rahmen einer gärtnerischen Pflege notwendig werdende Auswechseln von Pflanzen und Gehölzen. Die Kosten des Fällens von Bäumen, die den Mietern des Nebenhauses Sicht und Licht versperren, gehören dagegen nicht zu den berücksichtigungsfähigen Kosten (Fischer-Dieskau/Schwender a.a.O.).

Die hier streitigen Baumfällkosten fallen nicht unter Nr. 10 der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung, da weder von der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen noch von der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen i. S. der Nr. 10 ausgegangen werden kann. Wie zwischen den Parteien unstreitig geworden ist, handelte es sich bei den Bäumen um solche, die zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Wohngebäudes am 1. Juni 1971 zumindest 20 bis 30 Jahre alt gewesen sind und nicht im Zuge der Anlage einer gärtnerisch genutzten Fläche gepflanzt worden sind. Darüber hinaus waren die Bäume deswegen zu entfernen, weil sie irreparable Schäden aufwiesen. Die Baumfällarbeiten waren mithin nicht zur Pflege gärtnerisch angelegter Flächen erforderlich, wie es bei der Durchführung von Baum- und Strauchschnitten zur erhaltenden Baumpflege der Fall gewesen wäre. Das Fällen eines morsch gewordenen und einsturzgefährdeten Altbaumbestandes stellt gerade keine erhaltende Baumpflege dar. Ebensowenig kann von Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen gesprochen werden, da für die entfernten Bäume gerade keine Neuanpflanzung vorgenommen worden ist. Das notwendige Auswechseln von Pflanzen und Gehölzen hat gerade nicht stattgefunden.

Vielmehr sind die durchgeführten Baumfällarbeiten den Maßnahmen vergleichbar, die dazu dienen, vorrangig andere Zwecke zu erfüllen bzw. gesetzlichen Pflichten (Verkehrssicherungspflicht) nachzukommen.

Letztlich stellen diese Kosten auch nach der Darstellung des Kl. eine einmalige Ausgabe dar, also keinen Betrag, der zu den Betriebskosten, also den ständigen Lasten des Eigentümers zur Erhaltung der Mietsache gehört. Da es sich bei den an-gesetzten Baumfällkosten nicht um solche der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen handelte, war die Berufung zurückzuweisen; denn der Kl. hat keinen Anspruch, diese Kosten von den Mie-tern, vorliegend den Bekl., ersetzt zu verlangen.

Anmerkung: Die Auffassung des Landgerichts beruht auf einer unzutreffenden Würdigung der zugrundeliegenden Rechtsvorschrift. Der Kernsatz der Vorschrift lautet: "Hierzu (zu den Kosten der Gartenpflege, Anm.) gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen ...". Was danach folgt, stellt nicht etwa eine komplette Interpretation dieses Satzes dar, sondern ist nur eine notwendige Klarstellung deshalb, weil der Verordnungsgeber ganz bewußt in diesem Kostenbereich auch solche Kosten eingeordnet wissen wollte, die an und für sich qua Definition Instandhaltungskosten sind. Die Frage lautet also: Gehört das Fällen eines Baumes zur Pflege gärtnerisch angelegter Flächen? Die Frage wird jeder Gärtner mit ja beantworten; etwas anderes gilt lediglich dann, wenn Grund für das Fällen eines Baumes die Verfolgung eines anderen Zweckes (etwa die Errichtung von Baulichkeiten an eben diesem Standort) gewesen ist. Die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen beinhaltet auch eine sich im üblichen Rahmen haltende Veränderung einer gärtnerisch angelegten Fläche. Voraussetzung für die Anerkennung der Baumfäll-Kosten ist keineswegs, daß - möglichst noch an selbiger Stelle - ein neuer Baum gepflanzt wird. Das Gericht hat den Begriff der Pflege verkannt. Dieser Begriff ist nicht an der individuellen Pflanze festzumachen mit der Folge, daß bei der Beseitigung dieser Pflanze der Begriff der Pflege nicht mehr anwendbar wäre (so wie etwa das Gericht von einer "erhaltenden Baumpflege" spricht), sondern der Begriff der Pflege ist nach dem Wortlaut auf die "gärtnerisch angelegten Flächen" zu beziehen mit der Folge, daß auch die ersatzlose Beseitigung bestimmter Pflanzen und Gehölze zu den Kosten der Pflege zu rechnen ist. Dem Eigentümer steht es frei, wie er eine gärtnerisch angelegte Fläche "pflegt"; sie muß nur eine gärtnerisch angelegte Fläche bleiben. (Dieter Blümmel)