Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Verwaltergebühr; Abrechnungsfrist; Betriebskostennachforderung; Mietausfall; Kautionsrückforderung; Zurückbehaltungsrecht

1. Zwar können "Verwaltungskosten" für Wohnraum nicht als "Betriebskosten" abgewälzt werden. Die "Verwaltergebühr" kann aber grundsätzlich als Teil der Nettokaltmiete vereinbart werden, soweit nicht Preisrechtsvorschriften eingreifen.

2. Allein der Ablauf der Abrechnungsfrist für Betriebskosten für preisfreien Wohnraum schließt nur die Geltendmachung noch nicht bezahlter Betriebskostenvorschüsse für den Abrechnungszeitraum, nicht dagegen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung aus.

3. Der Vermieter hat auch unter dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens des wegen Zahlungsverzuges gekündigten Mieters grundsätzlich nur einen Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls für zwei Monate nach Räumung der Wohnung.

4. Hat der Vermieter mehr als sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht über die von dem Mieter geleistete Kaution abgerechnet, so steht dem Mieter gegenüber Zahlungsansprüchen des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht zu.

II. In der Sache hat das Rechtsmittel teilweise Erfolg.

Der Bekl. schuldet den Kl. für die Zeit von April bis September 1994 restliche Zahlungen auf den als Verwaltergebühren bezeichneten Mietzins in Höhe von monatlich 64 DM (1). Hinzu kommen die auf diesen Zeitraum entfallenden Kabelgebühren von monatlich 9 DM (2). Für die Monate Oktober bis Dezember 1994 hat der Bekl. den Kl. keinen Mietausfall zu ersetzen (3). Den Kl. stehen jedoch weitere 27 DM zu; in dieser Höhe greifen sie das erstinstanzliche Urteil zu Recht wegen eines Rechenfehlers an (4). Die Durchsetzung der den Kl. zustehenden Zahlungsansprüche ist jedoch bis zur Abrechnung über die Mietkaution gehemmt (5).

(1) Den Kl. stehen Mietzinsen (§ 535 Satz 2 BGB) für die Zeit vom 1. April 1994 bis zur Vertragsbeendigung durch die fristlose Kündigung vom 1. August 1994 in Höhe von monatlich 64 DM zu. Für die anschließende Zeit bis zum Auszug des Bekl. aus der streitgegenständlichen Wohnung am 30. September 1994 schuldet der Bekl. diese Beträge als Nutzungsentschädigung gemäß § 557 BGB.

Die Verpflichtung des Bekl. folgt zwar entgegen der Ansicht der Kl. nicht aus § 781 BGB. Denn der Bekl. hat weder ein deklaratorisches noch ein konstitutives Schuldanerkenntnis abgegeben. In seiner Klageerwiderung vom 5. April 1995 formulierte er einschränkend, daß die Klageforderung "allenfalls" teilweise berechtigt sei.

Der Bekl. wendet sich im Ergebnis gleichwohl ohne Erfolg gegen die Inanspruchnahme. Ihm ist zwar zuzugeben, daß Verwaltungskosten keine Betriebskosten im Sinne der II. Berechnungsverordnung sind und somit nicht wirksam als Betriebskosten auf den Wohnungsmieter abgewälzt werden können. Die "Verwaltergebühr" ist von den Parteien jedoch nicht als Teil der Betriebskosten, sondern als Teil der Nettokaltmiete vereinbart worden. Dies ergibt sich eindeutig aus der ausdrücklichen Regelung des § 4 Nr. 9 des Mietvertrages. Auch der Umstand, daß bei der Aufschlüsselung der Mietbestandteile vor die Position "Verwaltergebühr" nicht - wie bei anderen Betriebskostenanteilen - der Zusatz "Vorschuß" gesetzt wor-den ist, verdeutlicht den Charakter der "Verwaltergebühr" als lediglich ge-sondert ausgewiesenen Bestandteil der Nettokaltmiete. Als ein solcher sind "Verwaltergebühren" im vorliegenden Fall unproblematisch zulässig.

(2) Der Bekl. hat für den unter Gliederungspunkt (1) genannten Zeitraum zudem noch monatlich 9 DM Kabelgebühren zu zahlen (§§ 535 Satz 2, 557 BGB). Die Kabelgebühren sind zwar Teil der Betriebskosten; da es sich dabei jedoch um reine Durchlaufposten handelt, können die Kl. die Be-träge verlangen, ohne zuvor über die Betriebskosten insgesamt abgerechnet zu haben. Demzufolge ist es unschädlich, daß die Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten zwischenzeitlich abgelaufen ist. Denn im preisfreien Wohnraummietrecht führt das Verstreichen der Frist nicht zum Ausschluß der Ansprüche überhaupt, sondern lediglich dazu, daß der Vermieter gehindert ist, die Betriebskosten als Vorschüsse geltend zu machen.

(3) Für die Folgezeit (Oktober bis Dezember 1994) haftet der Bekl. den Kl. dem Grunde nach unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung für den Mietausfall als Schadensersatz. Er hat durch sein schuldhaftes Verhalten die fristlose Auflösung des Mietverhältnisses herbeigeführt. Seine Haftung reduziert sich im vorliegenden Fall jedoch auf Null, weil die Kl. ein weit überwiegendes Mitverschulden (§ 254 BGB) daran trifft, daß die streitgegenständliche Wohnung im September 1994 noch unvermietet war. Die Kammer hat wiederholt entschieden, daß angesichts der Nachfragesituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt davon auszugehen ist (§ 287 ZPO), daß preiswerte Wohnungen binnen zwei Monaten vermietet werden können. Die Kl. haben im vorliegenden Fall keine Besonderheiten vorgetragen, die eine Abweichung rechtfertigen. Der Bekl. hatte seinen Auszug zum 30. September 1994 der Hausverwaltung mit Schreiben vom 21. September 1994 angezeigt und zu seinem Auszug (zumindest zwei) Schlüssel zurückgegeben. Bis zum Fristsetzungsschreiben (8. Dezember 1994) ließ sich die Hausverwaltung, deren Verhalten sich die Kl. über § 278 BGB zurechnen lassen müssen, mehr als zwei Monate Zeit. Auch die angeblich erforderlichen Malerarbeiten rechtfertigen keine längere Frist. Der Vortrag zu den Schäden in der Wohnung ist unsubstantiiert. Eine ins Einzelne gehende Beschreibung wäre auch deshalb erforderlich gewesen, weil die Kl. einräumen, daß es sich bei einem Teil der von ihnen monierten Schäden um gewöhnliche Gebrauchsspuren ("Vergrauungen") gehandelt habe, deren Beseitigung im Hinblick auf die kurze Vertragslaufzeit nicht ohne weiteres in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt.

(4) Die Kl. greifen das erstinstanzliche Urteil zu Recht insoweit an, als es zu ihren Lasten einen Rechenfehler von 27 DM enthält. Die Addition der anerkannten Teilbeträge ergibt eine Summe von 8.462,58 DM anstatt 8.435,58 DM. Diese Differenz setzt sich im (streitigen) Schlußurteil fort.

(...)

(6) Dem Bekl. steht gegenüber den Zahlungsansprüchen der Kl. ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) zu. Zwar hat er keinen Abrechnungs-, sondern lediglich einen Auskunftsanspruch, da die Kl. nicht über eine Verwaltung im Sinne des § 259 BGB Rechenschaft abzulegen haben. Der Antrag auf Auskunft ist jedoch in dem auf Rechnungslegung enthalten, da die Rechnungslegung nur eine besonders genaue Art der Auskunft ist (vgl. Heinrichs in Palandt, 55. Auflage 1996, § 261 BGB, Rz. 17).

Haupt- und Gegenanspruch stammen aus demselben rechtlichen Verhältnis, der Gegenanspruch ist fällig. Seit der Beendigung des Mietverhältnisses sind mehr als sechs Monate vergangen. Zwar folgt aus dem Ablauf dieser Zeitspanne nicht ohne weiteres die Abrechnungsreife des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution; im vorliegenden Fall übersteigen jedoch die innerhalb der Frist entstandenen - und vom Amtsgericht rechtskräftig zugesprochenen - Forderungen den Betrag der Kaution nebst Zinsen bei weitem, so daß ein fortbestehendes Sicherungsinteresse nicht ersichtlich war.

Dem Mieter war wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt worden; nach seinem Auszug stand die Wohnung mehrere Monate lang leer.

Der Vermieter verlangte den Mietausfall als Schadensersatz, den ihm das Landgericht Berlin mit Urteil vom 26. März 1996 jedoch nur für zwei Monate zusprach. Zwar bestehe grundsätzlich ein solcher Anspruch aus positiver Forderungsverletzung (nach anderer, wohl zutreffender Auffassung handelt es sich um einen Verzugsschaden). Angesichts der gerichtsbekannten Wohnungsmarktsituation dürfe der Vermieter die Wohnung jedoch nicht länger als zwei Monate leer stehen lassen, wenn nicht besondere Umstände wie erhebliche vom Mieter nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen vorlägen.

Im Mietvertrag war ferner geregelt, daß der Mieter Verwaltungskosten zu tragen hat. Dabei handelt es sich zwar nicht um Betriebskosten; entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung (LG Braunschweig, WuM 1996, 283) ist eine solche Mietzinsvereinbarung jedoch nicht unwirksam. Das Gericht billigt ferner dem Mieter nach Abrechnungsreife über die Kaution ein Zurückbehaltungsrecht gegen Zahlungsansprüche des Vermieters zu. Der Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung ist auch nicht etwa deshalb verwirkt, weil die Abrechnungsfrist inzwischen abgelaufen war. Auch hier wird zuweilen eine andere Auffassung vertreten (LG Hannover, WuM 1996, 427).