Betriebskostenumlage

Betriebskostenumlage; Pförtnerkosten; Wachschutzkosten

Die mietvertragliche Vereinbarung über die Umlage der Kosten für den "Pförtner" umfaßt keine Wachschutzkosten.

[...] Darüber hinaus ist die Position "Pförtner" in Höhe von 965,03 € insgesamt nicht umlegbar. Aus der zwischen den Parteien getroffenen Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom 7.5.2001 über die Umstellung der ursprünglich vereinbarten Inklusivmiete in eine Nettomiete nebst Vorschüssen für Betriebskosten und Heizkosten ergibt sich zwar, daß Kosten für "Hauswart und Pförtner" umgelegt werden können. Nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien enthält die Position "Pförtner" jedoch auch Kosten für einen Wachschutz. Die Bekl. hat vorgetragen, aus dem Leistungsverzeichnis des Wachschutzdienstvertrages ergebe sich, daß neben Pförtnerdiensten im eigentlichen Sinne im Haus patrouilliert werde, um Straftäter zurückzudrängen. Dies hat die Kl. nicht wirksam bestritten. (wird ausgeführt)

Die Wachschutztätigkeit geht über den zwischen den Parteien als umlagefähig vereinbarten Pförtnerdienst hinaus. Da zur Zeit des Abschlusses der Vereinbarung zwischen den Parteien über die Umlage der Betriebskosten ein Pförtnerdienst wahrgenommen wurde, der darin bestand, daß im Eingangsbereich des Gebäudes Besucher angemeldet und Zugang zum Aufzugsbereich gewährt wurde, konnte die Bekl. davon ausgehen, daß die Umlage der hierfür entstehenden Kosten gemeint war. Eine Erweiterung auf einen Wachschutz geht auch dem Wortsinn nach über Pförtnerdienste hinaus.

Die Vereinbarung über die Umlage von Kosten des "Pförtners" reicht für die Umlage der Wachschutzkosten nicht aus.

Die zunächst vereinbarte Inklusivmiete wurde in eine Nettomiete mit Vorschüssen umgestellt, wobei auch die Umlage der Kosten für "Hauswart und Pförtner" vereinbart wurde. Das mit den Pförtnerdiensten beauftragte Unternehmen kontrollierte jedoch nicht nur den Eingangsbereich und den Zugang zum Aufzugsbereich, sondern patrouillierte auch im Haus, um Straftäter abzuwehren. Mit der Umlage der darüber insgesamt in Rechnung gestellten Kosten war der Mieter nicht einverstanden, woraufhin ihn der Vermieter verklagte.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab. Die Wachschutztätigkeit gehe über den zwischen den Parteien als umlagefähig vereinbarten Pförtnerdienst hinaus, zumal der Mieter angesichts des bei Vertragsschluß vorhandenen Pförtnerdienstes, der sich auf die Anmeldung der Besucher im Eingangsbereich und die Gewährung des Zugangs zum Fahrstuhl beschränkt habe, davon habe ausgehen können, daß mit Pförtnerdienst eben nur diese Tätigkeiten gemeint seien. Eine Erweiterung auf Wachschutz gehe auch dem Wortsinn nach über Pförtnerdienste hinaus. Da der Vermieter nicht aufgeschlüsselt habe, welche Kosten auf Pförtnerdienste und welche auf Wachschutz entfielen, müsse die Klage insgesamt abgewiesen werden.

Zur formularmäßigen Umlage von Doormankosten als sonstige Betriebskosten auf den Wohnraummieter, wenn permanent die Gefahr besteht, daß sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman für die Entgegennahme von Postsendungen und Paketen, für die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht, vgl. LG Berlin, Urteil vom 4. Januar 2007, 67 S 287/06, GE 2007, 656.