Betriebskostensenkung bei Bruttomiete

Bei vereinbarter Bruttomiete ist eine Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten nicht möglich, wenn unklar ist, welche Betriebskosten in der Miete in welchem Umfang enthalten sind. (Leitsatz der Redaktion)

Im November 1998 begehrte die Vermieterin von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete nach § 2 MHG. In der Erhöhungserklärung gab sie die in der bisherigen Miete tatsächlich enthaltenen Betriebskosten an und bezog sich dabei auf Betriebskostenaufstellungen 1996 und 1997. Die Parteien einigten sich auf eine Erhöhung der Bruttokaltmiete. Wegen der im Jahr 2000 gestiegenen Betriebskosten gegenüber den Betriebskosten 1999 erhöhte die Vermieterin im Oktober 2001 die Bruttokaltmiete ebenfalls.

Mit der Klage begehren die Mieter die Rückzahlung überzahlter Miete wegen eines gesunkenen Betriebskostenanteils in der Bruttokaltmiete in dem Zeitraum Februar 1999 bis Juli 2002. Dabei legten sie die von der Vermieterin angegebenen Betriebskosten/m2 zugrunde und errechneten danach die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete. Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Die Berufung der Kl. ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, daß den Kl. gegenüber der Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Betriebskostenvorschüsse in der Zeit von Februar 1999 bis Juli 2002 zusteht.

Zunächst weist die Berufung allerdings zu Recht darauf hin, daß das Gesetz für die Herabsetzung des Mietzinses wegen gesunkener Betriebskosten gerade bestimmt, daß der Mietzins vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen ist, weshalb der Vermieter verpflichtet ist, die Ermäßigung ab dem Zeitpunkt ihres Entstehens an den Mieter weiterzugeben (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 84; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.

A Rdnr. 656; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., D.I. Rdnr. 9; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 825; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 80). Auch zieht das Argument des KG in seinem Rechtsentscheid vom 5. August 1997 (GE 1997, 1097 ff.), daß im Extremfall der Vermieter, sofern er bisher keine Mieterhöhungserklärungen wegen gestiegener Betriebskosten abgegeben hat, eine Mieterhöhung wegen über viele Jahre hinweg gestiegener Betriebskosten abgeben könnte, obwohl während dieses Zeitraums mehrere Mieterhöhungen nach § 2 MHG auf der Grundlage von Vergleichsmieten stattgefunden haben, die die Betriebskosten enthalten, im Fall der Ermäßigung der Betriebskosten nicht. Dennoch ist im Fall der Vereinbarung einer Bruttomiete, ohne daß klar ist, welche Betriebskosten in dieser in welchem Umfang enthalten sind, eine Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten nicht möglich.

Auszugehen ist zunächst davon, daß vorliegend nach Art. 229 § 3 Nr. 4 EGBGB altes Mietrecht, mithin die Vorschriften des Miethöhegesetzes zur Anwendung kommen. Für die Erhöhungsmöglichkeit der Betriebskosten läuft dies im Ergebnis auf die neue Gesetzeslage hinaus, denn nach der Entscheidung des BGH zu VIII ZR 160/03 vom 19. November 2003 (GE 2004, 229) war bei einer Bruttomiete eine Erhöhung nur möglich, wenn ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart worden war. Dabei ist dieser nur dann wirksam, wenn die Betriebskosten konkret benannt worden sind (BGH NJW 1993, 1061), weil anderenfalls ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorläge.

Auf die Senkungsmöglichkeit von Betriebskosten läßt sich die jüngste Entscheidung allerdings nicht ohne weiteres übertragen, weil für die Ermäßigung eine Vereinbarung, die dem Transparenzgebot entsprechen muß, nicht erforderlich ist, § 4 Abs. 4 MHG. Dennoch ist auch nach altem Recht für die Senkung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten erforderlich, daß entweder durch eine Erhöhungserklärung oder durch eine Vereinbarung einer bestimmten Betriebskostenpauschale geklärt worden ist, welche Betriebskosten Teil der Abrechnung sind, denn es gab für den preisfreien Wohnraum keine Regelung, welche Kosten als Betriebskosten anzusetzen sind, und es war einem Vermieter unbenommen, nicht alle denkbaren Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen. Es bedurfte mithin einer Vereinbarung, welche Kosten Betriebskosten sind, damit ein Vergleich zur Feststellung der Senkung der Betriebskosten überhaupt angestellt werden konnte. Ein solcher Vergleich war nur möglich, wenn entweder eine Vereinbarung getroffen worden war, welche Betriebskosten in der Miete enthalten sein sollten, oder zumindest eine Konkretisierung durch eine einverständliche Erhöhungserklärung stattgefunden hatte. Bei der schlichten Vereinbarung einer Bruttomiete war dies jedoch noch nicht der Fall, denn der Anteil der Betriebskosten ist hierbei gerade bewußt offengelassen worden.

Vorliegend kann auch nicht im Hinblick auf die Mieterhöhungserklärung vom 4. November 1998 von einer Einigung über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten ausgegangen werden. Dies ist hier schon deshalb nicht der Fall, weil die Kl. dem Mieterhöhungsverlangen nur teilweise zugestimmt haben und damit nicht mehr klar war, mit welchem Anteil die Betriebskosten nunmehr in der Miete enthalten sein sollten. Darüber hinaus führt die Tatsache, daß die Bekl. bei der Mieterhöhung die tatsächlichen und nicht die vom GEWOS-Institut ermittelten Betriebskosten zugrunde gelegt hat, nicht dazu, daß beim Vergleich mit den aktuellen Betriebskosten auf die Betriebskosten vor diesem Mieterhöhungsverlangen abzustellen wäre. Die Angabe der tatsächlichen Betriebskosten im Mieterhöhungsverlangen diente nur der Erläuterung der Mieterhöhungserklärung und nicht der Festlegung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten. Auch sollte damit nicht erklärt werden, daß der Betriebskostenanteil der Bruttokaltmiete unverändert bleiben und nur der Nettoteil erhöht werden sollte. Die Mieterhöhung nach § 2 MHG umfaßt bei einer Bruttokaltmiete immer auch den Betriebskostenanteil (OLG Hamm GE 1993, 151; Beuermann, a.a.O., § 2 MHG Rdnr. 23), so daß auch das allgemeine Ansteigen der Betriebskosten bis zum Wirksamwerden der Erhöhung berücksichtigt wird. Negierte man eine Mieterhöhung nach § 2 MHG und stellte vergleichend auf die tatsächlichen aktuellen Betriebskosten und den letzten Höchststand der Betriebskosten ab, bestünde zudem die Gefahr, daß die Miete unter die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt. Zu einer Herabsetzung der Miete unterhalb des Niveaus der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Vermieter indes nicht verpflichtet (Beuermann, a. a. O., Rdnr. 81; Schultz, a. a. O., Rdnr. 655), denn es wäre widersinnig, den Vermieter zu einer Herabsetzung und gleichzeitigen Einleitung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG zu zwingen.

Die Entscheidung über die Zulassung der Revision beruht auf § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Trotz der Entscheidung des BGH in GE 2004, 229 sah sich die erkennende Kammer veranlaßt, die Revision zuzulassen. (wird ausgeführt)

Bei vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietverträgen mit Bruttomiete konnte man Betriebskostenerhöhungen weitergeben. Dann hielt der BGH das mit der in GE 2004, 229 abgedruckten Entscheidung für unzulässig. Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung gewinnt aber die Frage Bedeutung, ob Betriebskostensenkungen weitergegeben werden müssen.

Der Vermieter hatte eine Bruttomiete vereinbart. Später wollte er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Dafür mußte die vereinbarte Bruttomiete auf eine Nettomiete umgerechnet werden, um sie mit den im Berliner Mietspiegel abgebildeten (Netto-) Werten vergleichen zu können.

Dazu rechnete der Vermieter nicht mit den im Mietspiegel veröffentlichten Betriebskostenpauschalen, sondern (was zulässig ist) mit den tatsächlichen Betriebskosten zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung. Die Vertragsparteien einigten sich schließlich ohne Prozeß auf eine neue Bruttokaltmiete unterhalb des ursprünglich vom Vermieter verlangten Wertes. Einige Zeit später erhöhte der Vermieter die Bruttomiete auch noch aufgrund gestiegener Betriebskosten.

Danach verlangte der Mieter Teile der Miete mit der Begründung zurück, die Betriebskosten hätten sich gesenkt. Im vorliegenden Rechtsstreit errechnete er die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der vom Vermieter angegebenen tatsächlichen Betriebskosten/m2 und kam damit im Hinblick auf die gestiegene ortsübliche (Netto-) Miete zu einem jeweils geringeren Betriebskostenanteil. Er behauptete insofern für einen zurückliegenden Zeitraum eine Ermäßigung der Betriebskosten und forderte diese zurück.

Das Amtsgericht wies die Klage des Mieters ab, in der Berufung bestätigte das Landgericht Berlin (ZK 65) die klageabweisende Entscheidung des Amtsgerichts. Dabei wandte die Kammer aufgrund der Übergangsvorschriften im Rahmen der Mietrechtsreform noch die alte Betriebskostennorm in § 4 Abs. 4 MHG an. Nach dieser Norm hatte der Vermieter, wenn eine Bruttomiete vereinbart war, die Miete zu senken, wenn sich die Betriebskosten ermäßigten. Die Angabe der tatsächlichen Betriebskosten im Mieterhöhungsverlangen habe nur der Erläuterung der Mieterhöhungserklärung, nicht der Festlegung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten gedient, entschied das Landgericht.

Auch habe mit der Mieterhöhungserklärung nicht erklärt werden sollen, daß der Betriebskostenanteil der Bruttokaltmiete unverändert bleiben und nur der Nettoteil erhöht werden solle. Die allgemeine Mieterhöhung nach der früheren Norm des § 2 MHG umfasse bei einer Bruttokaltmiete immer auch den Betriebskostenanteil, der mit erhöht werde, so daß auch das allgemeine Ansteigen der Betriebskosten bis zum Wirksamwerden der Erhöhung berücksichtigt werde. Daher sei nicht klar, welche Betriebskosten in der Miete in welchem Umfang enthalten seien, so daß eine Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten nicht möglich sei.

Wenn das Landgericht in den Entscheidungsgründen davon spricht, daß den Mietern kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Betriebskostenvorschüsse zusteht, ist das zunächst sicher so nicht gemeint. Im vorliegenden Fall war eine Bruttokaltmiete vereinbart, in der die Betriebskosten enthalten sind. Betriebskostenvorschüsse (auf die später abzurechnenden tatsächlich entstandenen Betriebskosten) werden bei einer Nettokaltmiete vereinbart. Weiterhin davon abzugrenzen ist die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, die (seit der Mietrechtsreform zum 1. September 2001) neben der Nettokaltmiete vereinbart werden darf. Über diese ist wie bei der vereinbarten Bruttokaltmiete nicht jährlich abzurechnen. Bei steigenden Betriebskosten gilt jetzt folgendes:

Bei einer vereinbarten Nettokaltmiete zzgl. einer Betriebskostenpauschale ist nach § 560 Abs. 1 BGB der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Bei vereinbarter Nettokaltmiete zzgl. Betriebskostenvorschüssen darf der Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB nach einer entsprechenden Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete sieht das BGB nach der Mietrechtsreform eine Erhöhung der Betriebskosten nicht mehr vor. In Berlin gibt es wegen der langjährigen Mietpreisbindung noch sehr viele Mietverhältnisse mit Bruttomieten, bei denen damit eine Weitergabe von Betriebskostenerhöhungen faktisch unmöglich gewesen wäre - jedenfalls in all den Fällen, in denen die ortsübliche Miete schon erreicht ist. In diesen Fällen gilt allerdings die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB, wonach auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis § 560 BGB entsprechend anwendbar ist. Hierzu ist einschränkend (jedenfalls bevor eine Korrektur durch die Verfassungsgerichtsbarkeit erfolgt) auf die Entscheidung des BGH vom 19. November 2003 (GE 2004, 229) zu verweisen, wonach bei einem fehlenden vertraglichen Erhöhungsvorbehalt Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten nicht (mehr) möglich sind. Dazu wird auch auf die Kommentierung der Entscheidung von Beuermann in GE 2004, 214 f. hingewiesen. Bei sinkenden Betriebskosten ergeben sich die entsprechenden Herabsetzungsansprüche aus § 560 Abs. 3 BGB (Betriebskostenpauschalen) sowie aus § 560 Abs. 4 BGB (Betriebskostenvorauszahlungen). Da das BGB jetzt keine Betriebskostenerhöhung bei einer Bruttomiete vorsieht, gibt es entsprechend auch keine Herabsetzungsansprüche. Es darf zwar nach wie vor eine Bruttomiete (Inklusivmiete) vereinbart werden. Betriebskostenveränderungen spiegeln sich jedoch nur bei der ortsüblichen Vergleichsmiete wider. Steigen die Betriebskosten, so verändert sich auch das Mietenniveau. Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird damit auch die Steigerung der Betriebskosten berücksichtigt.

Vor der Mietrechtsreform sah § 4 MHG auch für eine vereinbarte Bruttokaltmiete einen Herabsetzungsanspruch bei ermäßigten Betriebskosten vor (§ 4 Abs. 4 MHG). Aufgrund der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB gilt diese Regelung für am 1. September 2001 bestehende Mietverhältnisse insofern weiter, als § 560 Abs. 3 BGB (Ermäßigung der Betriebskosten bei vereinbarter Betriebskostenpauschale) entsprechend anwendbar ist. Das Problem der Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten im Rahmen einer vereinbarten Bruttokaltmiete ist also mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform nicht entfallen.

Eine Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten braucht nur zu erfolgen, wenn sich die Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben. Ermäßigen sich die Kosten nur bei der einen oder der anderen Betriebskostenart, entsteht der Anspruch nur dann, wenn sich nach einer Zusammenrechnung aller Kosten eine Ermäßigung insgesamt ergibt. Bei der vereinbarten Bruttokaltmiete ist es - wie die vorliegende Entscheidung des Landgerichts zeigt - praktisch unmöglich, die maßgebliche Ausgangslage festzustellen. Hier gibt es keinen "abgesetzten" Betriebskostenanteil, sondern die Betriebskosten sind in der Miete enthalten. Die Mietanteile für "Grundmiete" (Nettomiete) und Betriebskostenanteil sind nicht, jedenfalls nicht ohne weiteres, zu ermitteln. Hierbei gibt es aber die Schwierigkeit zwischenzeitlicher Mieterhöhungen im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete, da insofern - wie oben dargestellt - auch die Steigerung der Betriebskosten berücksichtigt wird (insoweit bringt auch jede allgemeine Mieterhöhung - früher nach § 2 MHG, jetzt § 558 BGB - Frieden bei den Betriebskosten: Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts enthält die neue [Brutto-] Miete auch alle kalten Betriebskosten ab Mieterhöhung).

Im Zusammenhang mit der Senkung der Miete aufgrund einer Verringerung der Betriebskosten ist auch zu beachten, daß auf den Zeitpunkt der Ermäßigung der Betriebskosten abzustellen ist, also nicht auf die momentane Betriebskostenhöhe zum Zeitpunkt einer möglichen Anspruchstellung durch den Mieter. Es dürfte schier unmöglich sein, rückwirkend für einen bestimmten Zeitpunkt die Höhe der in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskosten zu ermitteln, um einen Ermäßigungsanspruch festzustellen. Die Kammer hat vorliegend die Revision zum BGH zugelassen. Diese ist zu VIII ZR 201/04 anhängig.