Betriebskostennachzahlungsanspruch auch bei Wohnraummiete im Urkundenprozess

Auch Betriebskostennachforderungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.

1 Die Bekl. ist Mieterin einer Dachgeschosswohnung des Kl. in N. Der Mietvertrag vom 24. September 2006, in dem die Wohnfläche nicht angegeben ist, sieht unter § 4 Buchstabe b vor, dass der Mieter die Betriebskosten der dort genannten Positionen Nr. 1 bis 21 zu tragen hat, und bestimmt dazu:

„Die Betriebskosten der Positionen 1 bis 21 werden grundsätzlich anteilig nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtwohnfläche des Anwesens abgerechnet. Soweit der tatsächliche Verbrauch für Energie und Wasser gesondert erfasst ist, wird dieser der Abrechnung zugrunde gelegt. Heiz- und Warmwasserkosten werden unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, insbesondere der Heizkostenverordnung, abgerechnet [...]."

2 Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, die die Bekl. mit einem von der Hausverwaltung unterzeichneten Begleitschreiben vom 1. Oktober 2012 am 10. November 2012 erhielt, machte der Kl. - unter Ansatz einer Wohnfläche der Wohnung der Bekl. von 40 m2 und einer Gesamtwohnfläche des Gebäudes von 240 m2 - eine Nachforderung in Höhe von 1.187,54 € geltend, die die Bekl. nicht beglich.

3 Der Kl. verlangt im Urkundenprozess unter Vorlage der Mietvertragsurkunde, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausverwaltung Zahlung von 1.187,54 € nebst Zinsen. Die Bekl. hat die Flächenwerte bestritten. Das Amtsgericht hat die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Landgericht die Bekl. unter dem Vorbehalt der Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren antragsgemäß verurteilt und den Rechtsstreit auf Antrag der Bekl. wegen des Nachverfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen.

4 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Bekl. Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

5 Die Revision hat keinen Erfolg. [...]

11 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess statthaft ist, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann (§ 592 Satz 1, § 597 Abs. 2 ZPO).

12 a) § 592 Satz 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess unterschiedslos für alle Ansprüche, welche die Zahlung einer Geldsumme zum Gegenstand haben. Betriebskostennachforderungen sind davon nicht auszunehmen. Ebenso wenig wie bei Ansprüchen auf Miete aus Wohnraummietverträgen, für die der Senat bereits entschieden hat, dass diese im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (Senatsurteile vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04 -, GE 2005, 986 = NJW 2005, 2701; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 112/06 -, GE 2007, 585 = NJW 2007, 1061; vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 200/08 -, GE 2009, 1183 = NJW 2009, 3099; einschränkend für den Fall anfänglicher Mängel: Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 111/09 -, GE 2011, 53 = WuM 2010, 761 Rn. 11 f.), bestehen bei Betriebskostennachforderungen Gründe, den Wortlaut des § 592 ZPO in der Weise einzuschränken, dass solche Ansprüche generell vom Urkundenprozess ausgeschlossen wären.

13 Das entspricht der ganz überwiegenden Meinung im Schrifttum (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., J Rn. 84 ff.; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearbeitung 2014, § 556 Rn. 147; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIV 110; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rn. 7017m; ders. MDR 2013, 1266, 1268; Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IX Rn. 117; Both, NZM 2007, 156, 158; Flatow, DWW 2008, 88, 91 f.; Wichert/Sommer, ZMR 2009, 503, 509 f.; Musielak/Voit, ZPO, 11. Aufl., § 592 Rn. 9a; Bub/von der Osten, FD-MietR 2009, 292917; Herlitz, jurisPR-MietR 13/2014, Anm. 4; siehe auch KG, WuM 2012, 156; anders Blank, NZM 2000, 1083, 1084; differenzierend LG Bonn, WuM 2012, 155).

14 b) Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses nicht voraus, dass auch unstreitige Anspruchsvoraussetzungen mit Urkunden bewiesen werden. Vielmehr bedürfen unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen auch im Urkundenverfahren, abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Säumnis der beklagten Partei (§ 597 Abs. 2 ZPO), keines Beweises und somit auch keiner Urkundenvorlage (Senatsurteil vom 24. April 1974 - VIII ZR 211/72, BGHZ 62, 286, 289 ff.; BGH, Urteil vom 4. Februar 1985 - II ZR 142/84, WM 1985, 738 unter 2).

15 2. Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben hat der Kl. seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ausreichend mit Urkunden belegt. Er hat den Mietvertrag, aus dem sich die Kostentragungspflicht der Bekl. ergibt, sowie die Betriebskostenabrechnung mit einem Zugangsnachweis vorgelegt (zur im Urkundenprozess gebotenen Urkundenvorlage bei Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung siehe Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, aaO., Rn. J 85). Der Vorlage weiterer Urkunden, etwa zur Wohnflächenberechnung, bedurfte es im Streitfall nicht. Wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, hat der Vermieter die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung erst auf wirksames Bestreiten durch den Mieter zu beweisen, wobei im Urkundenprozess die Beweismittelbeschränkung der §§ 592 Satz 1, 595 Abs. 2 ZPO zu beachten ist. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ist das Bestreiten der Flächenwerte durch die Bekl. unsubstantiiert und damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO unbeachtlich.

16 a) Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Vermieter, der eine Betriebskostennachforderung erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für die Flächenansätze. Wenn er - wie hier - bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, aaO., Rn. 7039; ders., ZMR 2009, 335, 336). Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat - soll sein Vortrag beachtlich sein - auf die Behauptungen des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07 -, GE 2008, 662 = NJW 2008, 1801 Rn. 29).

17 Die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag setzt voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben (siehe BGH, Beschluss vom 25. März 2014 - VI ZR 271/13 -, NJW-RR 2014, 830 Rn. 7; Urteile vom 11. März 2010 - IX ZR 104/08 -, WM 2010, 815 Rn. 16; vom 6. Juli 2007 - V ZR 128/06 -, juris Rn. 17; vom 7. Dezember 1998 - II ZR 266/97 -, BGHZ 140, 156, 158; vom 6. Oktober 1989 - V ZR 223/87 -, NJW-RR 1990, 78 unter II 3 b aa; vom 17. März 1987 - VI ZR 282/85 -, BGHZ 100, 190, 196; jeweils m.w.N.).

18 b) aa) Nach diesen Grundsätzen genügte ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche der von der Bekl. gemieteten Wohnung bereits deshalb nicht, weil er hätte substantiiert darlegen müssen, dass die vom Vermieter angegebenen Quadratmeterzahlen unrichtig sind (Staudinger/Weitemeyer, aaO. § 556 a Rn. 23). Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen (Langenberg, aaO., J Rn. 36).

19 Im Schrifttum wird zwar vereinzelt die Auffassung vertreten, dass eine Flächenberechnung der eigenen Räume vom Mieter nicht verlangt werden könne, weil billigerweise nicht zu erwarten sei, dass er über die Anwendung der Berechnungsmethoden Bescheid wisse (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, aaO., Rn. 7040; ders., ZMR 2009, 335, 337; zu den Berechnungsmethoden siehe Eisenschmid in Eisenschmid/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., Rn. 4008 ff.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, aaO., Rn. 4127 a). Substantiiertes Bestreiten verlangt jedoch nicht, dass der Mieter sich an einer bestimmten Berechnungsmethode, etwa den Vorgaben der Wohnflächenverordnung, orientiert, zumal die Berechnung etwa bei Dachgeschosswohnungen aufgrund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein kann (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 -, GE 2010, 1613 = NZM 2010, 858 Rn. 29). Um die vom Vermieter vorgetragenen Quadratmeterzahlen wirksam zu bestreiten, genügt es daher, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegen hält.

20 bb) Auch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes hat die Bekl. unzureichend bestritten. Selbst zu äußerlich wahrnehmbaren Gegebenheiten, wie Gebäudezuschnitt sowie Anzahl der Wohnungen und Stockwerke, aus denen sich Ansatzpunkte für Zweifel an der behaupteten Gesamtwohnfläche ergeben könnten, hat die Bekl., wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, keine Angaben gemacht.

21 cc) Schließlich lässt sich dem pauschalen Bestreiten der Flächenangaben nicht entnehmen, dass das in der Betriebskostenabrechnung angenommene Verhältnis der Fläche der Mietwohnung (40 m2) zur Gesamtwohnfläche (240 m2) zu Lasten der Bekl. unrichtig ist. Es wird nicht deutlich, dass das Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche für die Bekl. günstiger ist, denn ihr Bestreiten lässt nicht erkennen, ob die von ihr gemietete Wohnung (wesentlich) kleiner oder die Gesamtwohnfläche größer sein soll als vom Kl. vorgetragen.

22 3. Der danach zulässig im Urkundenprozess geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ist begründet, weil die Bekl. keine nach § 595 Abs. 2 ZPO beachtlichen Einwendungen vorgebracht hat.

Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.

Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, die die Mieterin mit einem von der Hausverwaltung unterzeichneten Begleitschreiben vom 1. Oktober 2012 am 10. November 2012 erhielt, machte der Vermieter – unter Ansatz einer Wohnfläche der Wohnung von 40 m² und einer Gesamtwohnfläche des Gebäudes von 240 m² – eine Nachforderung in Höhe von 1.187,54 € geltend, die nicht beglichen wurde.

Der Mietvertrag vom 24. September 2006, in dem die Wohnfläche nicht angegeben ist, sieht unter § 4 Buchstabe b vor, dass der Mieter die Betriebskosten der dort genannten Positionen Nr. 1 bis 21 zu tragen hat, und bestimmt dazu:

„Die Betriebskosten der Positionen 1 bis 21 werden grundsätzlich anteilig nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtwohnfläche des Anwesens abgerechnet. Soweit der tatsächliche Verbrauch für Energie und Wasser gesondert erfasst ist, wird dieser der Abrechnung zugrunde gelegt. Heiz- und Warmwasserkosten werden unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, insbesondere der Heizkostenverordnung, abgerechnet [...]."

Der Vermieter verlangte im Urkundenprozess unter Vorlage der Mietvertragsurkunde, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausverwaltung Zahlung von 1.187,54 € nebst Zinsen. Die Mieterin hat die Flächenwerte bestritten. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Dagegen wendete sich die Mieterin mit der zugelassenen Revision.

Die Revision hatte keinen Erfolg.

Die Geltendmachung der Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess war nach Ansicht des VIII. Zivilsenats des BGH gemäß § 592 Satz 1 ZPO statthaft, weil der Vermieter seinen Anspruch durch Vorlage des Mietvertrages, aus dem sich die Kostentragungspflicht der Mieterin ergebe, sowie die Betriebskostenabrechnung mit einem Zugangsnachweis vorgelegt habe. Der Vorlage weiterer Urkunden, etwa zur Wohnflächenberechnung, habe es im Streitfall nicht bedurft. Die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses setze nicht voraus, dass auch unstreitige Anspruchsvoraussetzungen mit Urkunden bewiesen werden müssten.

Die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung habe der Vermieter erst auf wirksames Bestreiten durch den Mieter zu beweisen. Das Bestreiten der Flächenwerte durch die Mieterin sei jedoch unsubstantiiert und damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO unbeachtlich. Wenn der Vermieter bestimmte Flächenwerte vortrage, müsse der sodann erklärungsbelastete Mieter substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) erwidern und erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgehe.

Einfaches Bestreiten der Wohnfläche habe bereits deshalb nicht genügt, weil es ihm selbst möglich gewesen sei, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen.

Der BGH wendet seine Rechtsprechung, dass Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (Senatsurteile vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04 -, GE 2005, 986; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 112/06 -, GE 2007, 586; vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 200/08 -, GE 2009, 1183; einschränkend für den Fall anfänglicher Mängel: Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 111/09 -, GE 2011, 53 Rn. 11 f.), zu Recht auch auf Betriebskostennachforderungen an.

Zu Recht hält der BGH auch den Mieter für verpflichtet, auf die substantiierten Behauptungen des Vermieters ebenfalls substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und zu erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, wenn der Vermieter bestimmte Flächenwerte vorträgt.