Betriebskostennachforderung und Schönheitsreparaturen bei Eigentumsübergang

Betriebskostennachforderung und Schönheitsreparaturen bei Eigentumsübergang; Beendigung des Mietverhältnisses; Schlüsselrückgabe; endgültige Erfüllungsverweigerung

1. Der Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks kann Nachforderungen auf Betriebskosten erst für die Zeit nach seiner Eintragung in das Grundbuch geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter auf Anweisung des Vermieters und Voreigentümers die Miete bereits vorher an den Erwerber gezahlt hatte.

2. Der Erwerber muß, wenn er für die Zeit vor seiner Eintragung über die Betriebskosten abrechnet, deutlich machen, daß er in Vollmacht des Veräußerers handelte, um die Abrechnung diesem als dem früheren Vermieter zurechnen zu können.

3. Haben mehrere Käufer das vermietete Grundstück gemeinsam erworben, ist eine Betriebskostenabrechnung durch nur einen von ihnen unwirksam.

4. Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur dann verlangen, wenn er entweder den Mieter vergeblich in Verzug und ihm eine Nachfrist unter Ablehnungsandrohung gesetzt hat oder der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen endgültig verweigert hat. Hat der Mieter vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses die Schlüssel zur Wohnung zurückgegeben und diese geräumt, so kann darin grundsätzlich noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter den Mieter nach Schlüsselrückgabe auffordert; verlangt der Mieter daraufhin die Schlüssel vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses zurück, verweigert aber der Vermieter die Schlüsselrückgabe, so kann er sich auch nicht auf den späteren Ablauf der gesetzten Nachfrist berufen.

II. 1. Die Kl. haben keinen Anspruch aufgrund der Abrechnung vom Mai 1995 für das Jahr 1994, weil der Kl. zu diesem Zeitpunkt noch keine Vermieter waren und sie auch nicht wirksam im Namen der Voreigentümerin abgerechnet haben.

Die Kl. sind erst am 20. November 1995 in das Grundbuch eingetragen worden und damit erst ab diesem Zeitpunkt in das Mietverhältnis mit dem Bekl. § 571 BGB eingetreten. Die Kl. haben nicht hinreichend darlegen können, daß sie sich bereits vorab mit dem Bekl. über einen vorzeitigen Eintritt in das Mietverhältnis geeinigt haben. Erforderlich wäre für eine derartige Vereinbarung nämlich gewesen, daß sowohl die Voreigentümerin Frau I. B., die Kl. und der Bekl. eine derartige Vereinbarung geschlossen hätten. Dies tragen nicht einmal die Kl. vor. Denn nach ihrem Vortrag kam die Vereinbarung vom 24. Februar 1993 unter Mitwirkung der Ehefrau des Bekl. zustande. Abgesehen davon, daß der Bekl. selbst also nicht bei diesen Verhandlungen dabei war, ist eine Mitwirkung bei der Vereinbarung nicht der Abschluß der Vereinbarung selbst. Das Schreiben vom 24. Februar 1993 hat der Bekl. auch nicht unterschrieben.

Aus dem Umstand, daß der Bekl. infolge des Schreibens vom 24. Februar 1993 den Mietzins auf das Konto der Kl. gezahlt hat, ergibt sich nichts anderes. Da die Vermieterin Frau B. den Bekl. angewiesen hatte, auf dieses Konto zu leisten, mußte der Bekl. dies auch tun, da es dem Vermieter zusteht, das Konto für die Mietzahlungen festzulegen. Mit einem Eintritt der Kl. in das Mietverhältnis hat sich der Bekl. damit nicht einverstanden erklärt.

Der Kl. zu 1) hat auch nicht in Vollmacht der Frau B. gehandelt. Die Betriebskostenabrechnung läßt nämlich nicht erkennen, daß der Kl. zu 1) in Vertretung der Frau B. handelte (§164 BGB). Er selbst ist offenbar auch nicht von einer Vertretung ausgegangen, da er nach seiner Vorstellung bereits aufgrund der Vereinbarung vom 24. Februar 1993 meinte, im eigenen Namen handeln zu können. Auch aus den Umständen ergibt sich eine solche Vertretung nicht. Zwar könnte die dem Bekl. zur Kenntnis gelangte Vereinbarung vom 24. Februar 1993 ein Hinweis darauf sein, daß der Kl. zu 1) "für" Frau B. handeln wird. So ist allerdings das Schreiben nicht zu verstehen. Denn dort wird vielmehr davon ausgegangen, daß der Rechtsträgerwechsel bereits stattgefunden hat, mithin eine Vertretung gerade nicht mehr nötig ist.

Die Kl. haben auch keinen Nachforderungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung vom 29. Januar 1996. Zwar waren die Kl. zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümer und konnten somit selbst über die Betriebskosten abrechnen. Jedoch erfolgte die Abrechnung nur durch einen Vermieter, den Kl. zu 1). Die Abrechnung hat jedoch durch alle Vermieter zu erfolgen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 4 MHG 73). Auch hier enthält die Abrechnung keinerlei Hinweis auf eine Vertretung für die Kl. zu 2). Deshalb ist auch unerheblich, daß die Kl. zu 2) den Kl. zu 1) mit Schreiben vom 19. Februar 1993 bevollmächtigt hat. Denn handelt der Vertretene nicht in fremdem Namen, kommt es auf die Vollmacht gar nicht mehr an (§ 164 Abs. 2 BGB).

2. Die Kl. haben auch keinen Anspruch auf Zahlung von 27.833,11 DM wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Denn insoweit sind die Voraussetzungen des § 326 BGB nicht gegeben. Es ist bereits zweifelhaft, ob der Bekl. überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Denn es wurden zwei Vertragsformulare in den Prozeß eingeführt, wovon nur eines die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, auf den Mieter überträgt. Insoweit bleibt ungeklärt, welches das zutreffende Formular ist.

Das kann jedoch dahinstehen bleiben, weil auch dann, wenn der Bekl. zu Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen wäre, ein Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB nicht gegeben wäre. Es fehlt insoweit nämlich an einer ernsthaften Erfüllungsverweigerung und dann an der Vertragstreue der Kl.

Zutreffend ist allerdings, daß in dem Auszug aus der Wohnung ohne Vornahme von Schönheitsreparaturen zumindest dann eine ernsthafte Erfüllungsverweigerung gesehen werden kann, wenn für den Mieter die Notwendigkeit derartiger Reparaturen auf der Hand liegt und auch das Mietverhältnis beendet ist (BGH NJW 1991, 2416 = WuM 1991, 550 = ZMR 1991, 420 = GE 1991, 975). Daran bestehen hier schon deshalb Zweifel, weil der Bekl. unbestritten vorgetragen hat, daß er - aufgrund geplanter Umbaumaßnahmen der Kl. - keine Reparaturen vornehmen müsse, und er damit zunächst möglicherweise im guten Glauben davon ausgehen durfte, keine Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen. Unstreitig ist auch vor dem Auszug eine entsprechende Forderung nicht an ihn herangetragen worden. Dies geschah erst bei der Schlüsselrückgabe Ende März 1996. Weiterhin war das Mietverhältnis aber auch noch gar nicht beendet. Der Bekl. hatte die Wohnung noch bis Ende Juni 1996 gemietet und somit stand noch keinesfalls fest, daß er sich weigern würde, während der weiteren Mietzeit Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Immerhin gingen auch die K. nicht davon aus, daß der Bekl. sein letztes Wort gesprochen hatte, da sie ihn danach noch zur Schönheitsreparatur unter Fristsetzung aufforderten.

Lag bei Schlüsselrückgabe noch keine ernsthafte Erfüllungsverweigerung vor, so bedurfte es noch einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Es kann hier dahinstehen bleiben, ob die Kl. in ihrer Fristsetzung hinreichend konkret zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben und ob eine derartige Fristsetzung vor Ende des Mietverhältnisses überhaupt wirksam erfolgen konnte. Denn erforderlich für einen Anspruch aus § 326 BGB ist die eigene Vertragstreue des Gläubigers (Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 326 BGB Rdnr. 10). Da nach der Aufforderung zu Schönheitsreparaturen der Bekl. den Zugang zu seiner Wohnung erhalten wollte, hätten die Kl. ihm die Schlüssel geben müssen. Der Bekl. war aus dem Mietvertrag berechtigt, Zutritt zu seiner Wohnung zu erhalten. Da ihm diese Möglichkeit nicht gegeben wurde, scheidet ein Anspruch aus § 326 BGB aus.

Die Kl. waren auch nicht berechtigt, den Schlüssel zurückzuhalten, weil der Bekl. erklärt haben soll, daß er nur die Wände übertünchen werde. Abgesehen davon, daß nicht gesagt ist, ob der Bekl. dann, wenn er mit den Schönheitsreparaturen begonnen hätte, diese nicht ordnungsgemäß durchgeführt hätte, war er aufgrund des Mietvertrages ohnehin berechtigt, die Wohnung zu betreten.

Wenn ein Miethaus verkauft wird, noch dazu an mehrere Käufer, kommt es immer wieder zu Problemen, wer denn ab wann Miete verlangen darf.

Mit Urteil vom 19. Dezember 1997 sah sich das Landgericht Berlin erneut veranlaßt, auf die gesetzliche Regelung hinzuweisen, wonach der Erwerber erst mit Eintragung im Grundbuch neuer Vermieter wird. Erst von diesem Zeitpunkt an kann er Miete verlangen, wozu auch die Nachforderung von Betriebskosten gehört. Zweifelhaft sind allerdings die Ausführungen des Gerichts zur Abrechnung über die Betriebskosten bei einer Mehrheit von Vermietern. Die Kammer meint, daß hier eine Abrechnung nur durch einen der Vermieter unwirksam sei und zitierte dazu lediglich den Kommentar von Beuermann. Die Fundstelle behandelt allerdings die Mieterhöhung bei einer Bruttomiete nach § 4 Abs. 2 MHG, also einen ganz anderen Sachverhalt. Vertragsändernde Erklärungen wie etwa Mieterhöhungen müssen in der Tat von allen Mietvertragsparteien ausgehen; das trifft für eine Betriebskostenabrechnung jedoch nicht zu. Hier gibt es auch keine gesetzlichen Formvorschriften, etwa die strenge Schriftform des § 126 BGB (Schmidt-Futterer/Blank C 275). Die Rechtsprechung sieht den Vermieter hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen als Beauftragten oder Treuhänder an, der die Vorschüsse abzurechnen hat. Er ist also insoweit Schuldner, und mehrere Vermieter sind Gesamtschuldner. Wenn einer der Vermieter diese Abrechnungspflicht erfüllt, wirkt das auch für den anderen Vermieter (§ 422 BGB). Der Mieter hätte daher einen Zahlungsanspruch gegen den Abrechnenden, wenn die Vorschüsse höher waren als die Kosten. Das muß aber im umgekehrten Fall der Nachzahlungsverpflichtung des Mieters genauso sein.