Betriebskostennachforderung nach Neuberechnung der Grundsteuer

Erfolgt eine rückwirkende Neuberechnung der Grundsteuer, kann sich der Mieter gegenüber einem Nachforderungsanspruch auf Verjährung berufen.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] 2. Der Anspruch auf Nachforderung des erhöhten Grundsteuerbetrags für die Jahre 2003 und 2004 ist allerdings, wie das AG zutreffend ausführt, verjährt gem. §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB. Die hier anzuwendende regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (Nr. 1) und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Nr. 2).

Ein Anspruch entsteht, wenn er vom Gläubiger geltend gemacht werden kann. Hinsichtlich des Verjährungsbeginns von Nebenkostennachforderungen kommt es nach der herrschenden Ansicht in Literatur und Rechtsprechung auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an, weil frühestens mit diesem Zeitpunkt die Fälligkeit der Nachforderung eintritt (BGHZ 113, 188 = NJW 1991, 836 = WuM 1991, 150; OLG Düsseldorf, RdE 2009, 227 = BeckRS 2009, 10363; LG Itzehoe, Urt. v. 29.5.2009 - 3 O 359/08 -, BeckRS 2010, 12910; LG Wiesbaden, ZMR 1985, 273; Langenberg, in: Schmidt‑Futterer, MietR, 9. Aufl., § 556 Rn. 420; Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 199 Rn. 6). Der Zugang der Rechnungsstellung ist damit Fälligkeitsvoraussetzung. Wird keine Rechnung erteilt, sind die unter diese Regelung fallenden Forderungen wie der Nachforderungsanspruch von Versorgungsunternehmen oder der Anspruch des Vermieters auf Ersatz von Heiz‑ oder Nebenkosten praktisch unverjährbar.

Die Grundsteuer ist hier mit Betriebskostenabrechnung vom 18.4.2004 für das Jahr 2003 und vom 27.12.2005 für das Jahr 2004 dem Mieter in Rechnung gestellt und die Forderung der Betriebskostennachzahlung für das jeweilige Abrechnungsjahr fällig geworden. Die Verjährungsfrist begann mit Ablauf des jeweiligen Jahres der Rechnungsstellung. Bei dem nunmehr geltend gemachten Anspruch auf Grundsteuernachzahlung auf Grund des erlassenen Grundsteuerbescheids des Steueramts der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 31.10.2008 handelt es sich lediglich um eine Korrektur der im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bereits erfolgten Grundsteuerabrechnung. Diese kann jedoch an der durch Rechnungsstellung begründeten Fälligkeit des Anspruchs auf Betriebskostennachzahlung nichts ändern.

Insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit ist für den Beginn der Verjährungsfrist nicht auf den Zeitpunkt der Korrektur der Nebenkostenabrechnung auf Grund des Anspruchs auf Zahlung der erhöhten Grundsteuer, sondern auf den Zugang der ursprünglichen Nebenkostenabrechnung beim Mieter abzustellen (LG Rostock, WuM 2009, 232 = ZMR 2009, 924 = GE 2009, 1253 = BeckRS 2009, 14014; Gramlich, MietR, 10. Aufl. [2007], § 556 Rn. 7). Bei der Betriebskostennachforderung handelt es sich nämlich um einen einheitlichen Anspruch, der mit erstmaliger Abrechnung fällig wird. Die einzelnen Betriebskosten sind nur unselbständige Bestandteile dieses Anspruchs. Eine nachträgliche Korrektur einzelner Positionen vermag daher nicht eigenständig den Lauf einer neuen Verjährungsfrist auszulösen.

Dies entspricht auch dem in § 556 Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommenden Zweck, den Mieter vor zeitlich weitergehenden nachträglichen Erhöhungen der Mietnebenkosten zu schützen. Für den Fall, dass wegen des fehlenden Vertretenmüssens die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht eingreift, ist der Mieter vor einer langfristigen Nachforderung von Betriebskosten seitens des Vermieters über die Regelverjährungsfrist des § 199 BGB ab Zugang der Nebenkostenabrechnung geschützt. Dies muss insbesondere dann gelten, wenn das Mietverhältnis - wie hier - zwischenzeitlich beendet worden ist.

Erfolgt eine rückwirkende Neuberechnung der Grundsteuer, kann sich der Mieter gegenüber einem Nachforderungsanspruch auf Verjährung berufen, meint jedenfalls das LG Düsseldorf. Wir halten das Urteil für unzutreffend.

Die in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2008 zugrunde gelegte Grundsteuer wurde durch Bescheid der zuständigen Behörde vom 31. Oktober 2008 rückwirkend erhöht. Die Klägerin berechnete den auf den Beklagten entfallenden Anteil für die vergangenen Jahre daraufhin neu und verlangte Nachzahlung. Der Beklagte, dessen Mietverhältnis am 30. Mai 2007 geendet hatte, berief sich gegenüber der Nachzahlung u. a. auf Verjährung.

Das Amtsgericht wies die Klage, soweit diese sich nicht durch Anerkenntnis oder Zahlung erledigt hatte, hinsichtlich der für die Jahre 2003 und 2004 geforderten Nachzahlungen ab, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die für den Beginn des Laufs der Verjährungsfrist maßgebliche Fälligkeit der Betriebskostennachforderungen 2003 und 2004 sei durch Übersendung der entsprechenden Abrechnungen im April 2004 bzw. Dezember 2005 erfolgt, so dass Verjährung Ende 2007 bzw. 2008 eingetreten sei. Vom Lauf der Verjährung werde auch die Nachforderung umfasst, weil es sich hierbei nur um eine Korrektur der ursprünglichen Abrechnung handele; insbesondere „aus Gründen der Rechtssicherheit" könne in solchen Fällen nicht auf den Zeitpunkt der Neuberechnung abgestellt werden, so dass der Mieter sich auf Verjährung berufen könne, wenn die Nachforderung nach Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist geltend gemacht werde.

Das Landgericht Düsseldorf verweist zur Stützung seiner Auffassung auf § 556 Abs. 3 BGB und ein Urteil des LG Rostock vom 27. Februar 2009 (1 S 200/08, GE 2009, 1253 [1254]), in dem es zur Frage der Verjährung u. a. wie folgt heißt:

„Insbesondere zeigt die Regelung des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB, dass unabhängig von der Kenntnis des Vermieters der angefallenen Kosten die rückwirkende Umlegung von Kosten auf den Mieter begrenzt ist. Soweit durch das fehlende Vertretenmüssen die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht eingreift, ist dennoch im Interesse des Mieters die dreijährige Verjährung zu beachten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie im Streitfall – das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist, die Mieter ausgezogen sind und mit Ausnahme der Betriebskostennachforderungen vom Vermieter keine weiteren Forderungen erhoben werden."

Wenn die Vermieterin für die Nachforderung der Grundsteuer das sog. Abflussprinzip gewählt hätte, wäre es auf die Verjährungsproblematik nicht angekommen, weil mit dem Nachzahlbetrag der neue Mieter zu belasten gewesen wäre. Weil die Klägerin aber das sog. Leistungsprinzip angewendet hatte, kam es darauf an, ob der inzwischen ausgeschiedene Mieter in Anspruch genommen werden konnte (vgl. zur Anwendbarkeit beider Prinzipien BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07 -, GE 2008, 471). § 556 Abs. 3 BGB steht dem gerade nicht entgegen, weil dem Vermieter danach erlaubt ist, seine gesamte Abrechnung auch erst nach Ablauf der Ausschlussfrist zu erstellen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus, dass eine Abrechnung, die für die abrechenbare Position nur einen Teilbetrag aufgrund der bisher ergangenen Grundsteuerbescheide geltend macht, als Teilabrechnung anzusehen ist (so Both, jurisPR-MietR 18/2009, Anm. 4). Deshalb handelt es sich bei den nachträglich geltend gemachten Grundsteuerkosten nicht um eine Korrektur der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung, sondern um eine eigenständige – erstmalige – Abrechnung.