Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess

Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess; unwirksame Genehmigungsfiktion; Erläuterungslast für neue oder gestiegene Betriebskosten; unwirksame formularmäßige Verkürzung der Einwendungsausschlussfrist; Verstoß gegen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei ohne Erläuterung von Gründen neu erhobenen Betriebskostenarten; Pflicht zur Erläuterung einer Betriebskostenabrechnung

1. Die Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.

2. Im zweiten Rechtszug ist eine Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht mehr möglich.

3. Die Formularklausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach der Mieter etwaige Rügen gegenüber einer Betriebskostenabrechnung binnen einer Ausschlussfrist von sechs Monaten vorzubringen hat, ist unwirksam, wenn mit der Übersendung der Abrechnung der Mieter nicht auf die Bedeutung des Schweigens hingewiesen wird.

4. Hat der Mieter durch Vorlage der Betriebskostenabrechnungen für das Vorjahr nachgewiesen, dass für bestimmte Betriebskostenarten keine Kosten erhoben wurden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben; andernfalls ist ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der auch bei Geschäftsraummiete gilt, anzunehmen.

(Leitsätze zu 3. und 4. von der Redaktion)

[...] II. Die Kl. hat gegen die Bekl. über den vom Landgericht bereits zuerkannten Betrag hinaus gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 17.983,60 € aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006, einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 9.616,92 € aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2007 sowie einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 287,94 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008.

Der Rechtsstreit bleibt im Urkundenprozess anhängig, obgleich die Kl. mit der Berufungsbegründung vorgetragen hat, dass sie vom Urkundenprozess Abstand nehme. Im zweiten Rechtszug ist eine Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht mehr zulässig (Zöller, ZPO, 28. Auflage, § 596, Rdnr. 4).

§ 596 ZPO kann zu der Frage der Zulässigkeit der Abstandnahme im Berufungsverfahren nichts entnommen werden. Jedenfalls vor Inkrafttreten der Novellierung der ZPO zum 1. Januar 2002 galt für eine solche Abstandnahme in der Berufungsinstanz, dass die Zulässigkeit der Abstandnahme analog § 263 ZPO zu behandeln sei. Danach musste der Bekl. einwilligen oder das Gericht die Abstandnahme für sachdienlich erachten (vgl. OLG Frankfurt, MDR 1988, 326 m. w. N.).

Nach neuem Recht ist von weiter verschärften Voraussetzungen auszugehen (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 28. Aufl., § 596, Rn. 4). Zum einen gilt - insoweit nach wie vor - dass dem Bekl. eine Instanz im ordentlichen Verfahren verloren geht und schon deswegen § 596 ZPO nicht einschränkungslos auf die Berufungsinstanz übertragen werden kann. Zu verweisen ist aber vor allem darauf, dass § 533 ZPO n. F. § 531 ZPO a. F. verdrängt hat. Nach altem Recht galt für die Einführung von ändernden Anträgen, dass die entsprechenden Vorschriften als Sonderregelungen gegenüber den Präklusionsvorschriften angesehen wurden und der Prozessökonomie zur Vermeidung doppelter Prozesse der Vorrang gegenüber der innerprozessualen Beschleunigung durch Präklusion gegeben wurde. Nach § 533 ZPO n. F. ist eine Klageänderung nicht schon dann zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder dies das Gericht für sachdienlich hält. Die Klageänderung muss weiter auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Neuer Tatsachenstoff, der der Begründung des neuen ändernden Antrags zugrunde gelegt wird, muss danach gemäß § 529 ZPO in den Prozess eingeführt werden dürfen. Ist dies nicht der Fall, ist die Klageänderung immer unzulässig, unabhängig davon, ob der Gegner einwilligt oder das Gericht Sachdienlichkeit bejaht. Der Intention des Gesetzgebers, die erste Instanz zu stärken und die Berufung in ein Instrument zur Fehlerkontrolle und -beseitigung umzugestalten (BT-Drucks. 14/3750, S. 2), wird damit Nachdruck verliehen (OLG Celle, MDR 2006, 111).

Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im Urkundenprozess statthaft ist.

Die Bekl. stützen die von ihnen vertretene Auffassung, dass eine Klage im Urkundenprozess zur Geltendmachung von Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen nicht statthaft sei, u. a. auf die von Neuhaus im Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Auflage vertretene Auffassung, wonach das Urkundenverfahren ausscheiden soll, wenn Ansprüche auf restliche Betriebskosten geltend gemacht werden (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Rdnr. 1257). Neuhaus hat diese Auffassung in der seit 2008 vorliegenden 3. Auflage aufgegeben und führt nunmehr aus, dass der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten im Urkundenprozess geltend gemacht werden könne, wenn der Vermieter den Mietvertrag vorlege, der den Mieter verpflichte, Betriebskosten zu tragen und entsprechende Vorschüsse zu leisten und die Erteilung der Betriebskostenabrechnung und deren Zugang - wie im vorliegenden Fall - unstreitig sei (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Rdnr. 1906).

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Mietzinsforderungen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (BGH, BB 2000, 224; BGH NJW 2005, 2701; BGH, NJW 2007, 1061; BGH, NJW 2009, 3099). Für Nebenkostennachzahlungen ist der Urkundenprozess grundsätzlich ebenfalls möglich. Durch die Vorlage der Abrechnungen kann zwar nicht deren inhaltliche Richtigkeit bewiesen werden. Aus diesem Umstand kann jedoch entgegen Blank (Blank, Der Urkundenprozess in Mietsachen, NZM 2000, 1083) nicht der Schluss gezogen werden, dass deshalb die Geltendmachung von Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen im Urkundenprozess nicht statthaft sei. Für den Fall, dass der Mieter den behaupteten Anfall von Kosten bestreiten sollte, kann dieser grundsätzlich durch Urkunden, wie Abgabenbescheide und Rechnungen bewiesen werden (Schmid, Urkundenprozess für Mietnebenkosten und Wohngeldzahlungen, DWW 2007, 324; Both, Ansprüche aus dem Mietverhältnis im Urkundenprozess, NZM 2007, 156; AG Mitte, ZMR 2007, 42; AG Hannover, ZMR 2003, 271).

Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Bekl. nicht mit der Geltendmachung von Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen vom 18. Dezember 2007 und vom 29. November 2008 ausgeschlossen sind, da es sich bei der Regelung in Abschnitt C Ziffer 4 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter etwaige Rügen gegenüber einer ihm erteilten Abrechnung binnen einer Ausschlussfrist von sechs Monaten konkret und schriftlich beim Vermieter vorzubringen hat, um eine gemäß § 307 BGB unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Die in Geschäftsraummietverträgen enthaltene Formularklausel, wonach die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn der Mieter nicht innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht, ist - unter Berücksichtigung des in § 308 Nr. 5 BGB enthaltenen Rechtsgedankens - grundsätzlich nur dann wirksam, wenn mit der Übersendung der Abrechnung der Mieter auf die Bedeutung des Schweigens hingewiesen und ihm eine großzügige Prüfungs- und Erwiderungsfrist von mindestens einem Monat bewilligt wird (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdnr. 537; Neuhaus, Handbuch der Gewerberaummiete, 3. Auflage, Rdnr. 706; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Rdnr. 373; KG, NZM 2002, 954; BGH, NJW 1985, 617 zu Konditionsanpassungsklauseln in den AGB einer Hypothekenbank).

Zwar hat der Mieter von Wohnraum gemäß § 556 BGB Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, ohne dass er bei Übersendung der Abrechnung auf die Bedeutung des Schweigens hinzuweisen ist. Diese Vorschrift findet jedoch auf Mietverträge über Geschäftsräume keine Anwendung.

Zudem verkennt die Kl., die die in Abschnitt C Ziffer 4 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrages enthaltene Klausel unter Hinweis auf § 556 BGB für wirksam hält, dass die Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB nicht nur 6 Monate, sondern 12 Monate beträgt und dass zudem dieser Einwendungsausschlussfrist eine Abrechnungsausschlussfrist des Vermieters von ebenfalls 12 Monaten gegenüber steht.

Die Kl. hat die folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 zu Recht in Ansatz gebracht:

Erdgeschoss

Stromkosten Hausbeleuchtung 814,75 €

Strom Lüftung Restaurant 529,07 €

912,05 €

Strom Lüftung Kl 873,76 €

Grundsteuer 2.719,54 €

Gebäudeversicherung inkl. Feuer 463,93 €

Leitungswasserversicherung 133,96 €

Haftpflichtversicherung 140,66 €

Glasversicherung 89,57 €

Bewachungskosten 16,08 €

Hausmeister steuerpfl. 335,82 €

Treppenhausreinigung 652,49 €

Außenreinigung 129,51 €

Verwaltergebühren 3.619,20 €

Summe 11.430,39 €

Keller 199 qm

Stromkosten Hausbeleuchtung 306,49 €

Strom Lüftung Kl 328,69 €

Grundsteuer 1.023,04 €

Gebäudeversicherung incl. Feuer 174,52 €

Leitungswasserversicherung 50,39 €

Haftpflichtversicherung 52,92 €

Glasversicherung 33,69 €

Bewachungskosten 6,05 €

Hausmeisterdienste steuerpflichtig 126,33 €

Treppenhausreinigung 245,46 €

Außenreinigung 48,72 €

Summe 2.396,30 €

Gesamtsumme 13.826,69 €

16 % MWST 2.212,27 €

Gesamtsumme inkl. MWST 16.038,96 €

Entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung sind die von der Kl. in Ansatz gebrachten Flächen von 529 qm für das Erdgeschoss und 199 qm für den Keller nicht zu beanstanden. Aus der von der Kl. vorgelegten Mietvertragsurkunde ergibt sich, dass die Parteien unter Abschnitt A Ziffer 1 vereinbart haben, dass die im Untererdgeschoss, Erdgeschoss und Obererdgeschoss belegene Fläche ca. 529 qm und die im Kellergeschoss belegene Fläche ca. 199 qm beträgt. Soweit die Bekl. behaupten, die Fläche im Erdgeschoss würde nur 488,5 qm und die Kellerfläche nur 170 qm betragen, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Darüber hinaus sind sie aber auch für diese Behauptung beweisfällig geblieben, insbesondere haben sie keine Urkunde vorgelegt, aus der sich die von ihr behaupteten Flächenmaße ergeben. Darüber hinaus ist der Vortrag der Bekl. unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Grundeigentum 2007, 1686), der sich der Senat anschließt, aber auch unerheblich, denn danach ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Fläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung - wie hier - nicht mehr als 10 % beträgt. Diese Rechtsprechung findet auch bei der Miete von Geschäftsräumen (BGH, NJW 2005, 2152) und darüber hinaus auch dann Anwendung, wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca."- Angabe versehen ist (BGH, WuM 2010, 240).

Zu den Positionen im Einzelnen:

Die schlüssig dargelegte Position Stromkosten Hausbeleuchtung wird von den Bekl. nicht beanstandet.

Die Positionen Strom Lüftung Restaurant und Strom Lüftung Klima sind entgegen der vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Auffassung in der im Mietvertrag enthaltenen Aufstellung der Betriebskosten aufgeführt und zwar unter Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten. Sonstige Betriebskosten sind die in Nr. 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen sowie Kosten für Dachrinnenreinigungen, allgemeine Entrümpelungsmaßnahmen, Ersatzglühbirnen, Ordnungsdienste durch Wachschutzfirmen u.Ä. Bei den Kosten für Strom Lüftung Restaurant und Strom Lüftung Klima handelt es sich um die Betriebskosten von Anlagen.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Einwand der Bekl., dass die Lüftungsanlage nicht von ihm direkt geregelt werden könne und saisonal unterschiedlich permanent in Betrieb sei, nicht zur Folge, dass die Kl. nur die von den Bekl. zugestandenen Kosten geltend machen kann.

Der Vermieter darf nur Kosten ansetzen, die nach Entstehungsgrund und Höhe wirtschaftlich vertretbar sind. Macht der Mieter den Wirtschaftlichkeitseinwand geltend, behauptet er mithin, in die Abrechung seien unwirtschaftliche Kosten eingeflossen, reklamiert er einen Schadensersatzanspruch. Er trägt damit die Darlegungs- und Beweislast für die Kostenüberhöhung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage, K, Rdnr. 23; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Auflage, C. Rdnr. 1077 d ff.). Der Umstand, dass die Lüftungsanlage automatisch und zentral gesteuert wird, ohne dass die Bekl. auf hierauf Einfluss nehmen könnten, ist unstreitig. Streitig ist aber, ob die fehlende individuelle Regelbarkeit der Lüftungsanlage durch die Bekl. selbst mit einer Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage einhergeht. Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Kl., dass ein temporäres komplettes Ausschalten der Klima- bzw. Lüftungsanlage unter Umständen mehr Energieaufwand mit sich bringt, als wenn die Anlage zentral gesteuert permanent läuft. Da zwischen den Parteien streitig ist, ob die Lüftungsanlage wirtschaftlich arbeitet, hätte es den Bekl. im Rahmen des Urkundenprozesses oblegen, die behauptete Unwirtschaftlichkeit durch Vorlage von Urkunden zu belegen, § 598 ZPO. Die Bekl. sind beweisfällig geblieben.

Insbesondere können die Bekl. mit den von ihnen zu den Gerichtsakten eingereichten Stromverträgen und Stromabrechnungen die behauptete Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage nicht belegen. Die eingereichten Stromrechnungen betreffen ausschließlich den Restaurantbetrieb. Die Kl. ihrerseits hat gegenüber den Bekl. lediglich die Stromkosten für die Hausbeleuchtung und den Strom für die Lüftung und die Klimaanlage abgerechnet. Der jeweilige Verteilerschlüssel ist entgegen dem Vortrag der Bekl. in sämtlichen Abrechnungen erläutert.

Die Bekl. haben die schlüssig dargelegten Positionen Grundsteuer, Haftpflichtversicherung und Glasversicherung nicht beanstandet.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Erstattung der für Gebäudeversicherung inkl. Feuer in Ansatz gebrachten Kosten. Aus der von den Bekl. vorgelegten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 ergibt sich, dass die Kl. den Bekl. im Jahr 2005 anteilig für den Mietgegenstand Gebäudeversicherungskosten in Höhe von insgesamt 1.195,10 € in Rechnung gestellt hat. Demgegenüber hat die Kl. im Jahr 2006 deutlich geringere Gebäudeversicherungskosten, nämlich 463,93 € für die Räume im Erdgeschoss und 174,52 € für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist nicht dargetan.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für Leitungswasserversicherung, da laut Ziffer 13 der Aufstellung der Betriebskosten auch die Versicherung des Gebäudes gegen Wasserschäden zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gehört.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erstattung der Position Bewachungskosten, denn diese Kosten sind in der im Mietvertrag enthaltenen Aufstellung der Betriebskosten unter Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten aufgeführt. Die dort aufgeführten „Ordnungsdienste durch Wachschutzfirmen" umfassen unzweifelhaft die geltend gemachten Bewachungskosten.

Die schlüssig dargelegte Position Hausmeister steuerpfl. wird von den Bekl. nicht beanstandet.

Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Kl. zur Umlage der Kosten für die Treppenhausreinigung berechtigt ist, auch wenn die Bekl. keinen Zugang zum Treppenhaus haben.

Die schlüssig dargelegte Position Außenreinigung wird von den Bekl. nicht beanstandet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. auch einen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Verwaltergebühren. Der Umlagenschlüssel 300, der bei der Verwaltergebühr zugrunde gelegt wird, wird im Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages dahingehend erläutert, dass die anteiligen Verwaltungskosten des betroffenen Grundstücks zu derzeit pauschal 2 % seiner jeweiligen Jahresnettokaltmiete pro Jahr in Ansatz gebracht werden. Bei der Vermietung von Gewerberaum kann der Umlagenschlüssel in den Mietvertrag aufgenommen sein. Der Umlagenschlüssel ist damit zwischen den Parteien vereinbart, an dieser Vereinbarung müssen sich beide Seiten grundsätzlich festhalten lassen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, a.a.O., F., Rdnr. 4). Eine gesonderte Erläuterung des vertraglich vereinbarten Umlagenschlüssels in der Betriebskostenabrechnung ist nicht erforderlich.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Ersatz der folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006:

Erdgeschoss

Abfallbeseitigung ohne Steuer 754,77 €

Abfallbeseitigung mit Steuer 68,72 €

Gehwegreinigung 163,24 €

Elektronikversicherung 5,49 €

Gartenpflege 34,98 €

Schnee- und Eisbeseitigung 156,27 €

Fahrstuhlbetriebskosten I 137,56 €

Notrufsystem 97,47 €

Fahrstuhlwartung 211,83 €

Feuermeldeanlage 148,07 €

Summe 1.778,40 €

Keller 199 qm

Abfallbeseitigung ohne Steuer 283,93 €

Abfallbeseitigung mit Steuer 25,85 €

Gehwegreinigung 61,41 €

Elektronikversicherung 2,07 €

Gartenpflege 13,16 €

Schnee- und Eisbeseitigung 58,79 €

Fahrstuhlbetriebskosten I 51,75 €

Notrufsystem 36,67 €

Fahrstuhlwartung 79,69 €

Feuermeldeanlage 55,70 €

Summe 669,02 €

Keller 51,55 qm 794,07 €

Gesamtsumme 3.241,49 €

16 % MWST 518,64 €

Gesamtsumme incl. MWST 3.760,13 €

Zu den Positionen im Einzelnen:

Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Kl. gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für die Abfallbeseitigung hat, da die Parteien in Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbart haben, dass der Mieter seinen Müll auf eigene Kosten selbst entsorgt.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für Gehwegreinigung. Zwar sind diese Kosten in der Aufstellung der Betriebskosten unter Ziffer 8 enthalten. Danach hat der Mieter die Kosten der Straßenreinigung zu tragen. Bei den Straßenreinigungskosten erfasst die Vereinbarung ohne weiteres die Kosten der Fußwegreinigung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaumiete, a.a.O., B. Rdnr. 27). Gleichwohl hat die Kl. keinen Anspruch auf Erstattung, denn die Bekl. haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Kl. im Jahr 2005 für Gehwegreinigung keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Kl. hat - wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat - trotz Rüge der Bekl. keine Gründe dafür angegeben, weshalb im Jahr 2006 erstmals Kosten für die Gehwegreinigung angefallen sind. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen zu beachten. Er ergibt sich direkt aus § 242 BGB und ist nur zur Klarstellung in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB aufgenommen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 556, Rdnr. 9; § 535, Rdnr. 88).

Die Kl. hat gegen die Bekl. auch keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten Kosten für Elektronikversicherung, da im Mietvertrag die Umlage derartiger Kosten nicht vereinbart wurde. Entgegen der Auffassung der Kl. sind diese Kosten auch nicht von Ziffer 17 der Aufstellung der Betriebskosten erfasst. Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, a.a.O., B, Rdnr. 22). Elektronikversicherungskosten sind jedenfalls nicht von der Bezeichnung „u.Ä." erfasst.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Gartenpflege in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Bekl. haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Kl. für Gartenpflege im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 535 € in Ansatz gebracht hat. Die Kl. ihrerseits hat, obgleich sie hierzu - wie dargelegt - verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für die Gartenpflege im Jahr 2006 neu entstanden sind.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Schnee- und Eisbeseitigung in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Bekl. haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Kl. für Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 2.390,04 € in Ansatz gebracht hat. Die Kl. ihrerseits hat, obgleich sie hierzu - wie dargelegt - verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2006 neu entstanden sind.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erstattung der für Fahrstuhlbetriebskosten I und Fahrstuhlwartung in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Bekl. haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Kl. für Fahrstuhlbetriebskosten und Fahrstuhlwartung im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 5.343,52 € in Ansatz gebracht hat.

Die Kl. ihrerseits hat, obgleich sie hierzu - wie dargelegt - verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für den Fahrstuhlbetrieb und die Fahrstuhlwartung im Jahr 2006 neu entstanden sind.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erstattung der für das Notrufsystem in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Bekl. haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Kl. für das Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 1.903,80 € in Ansatz gebracht hat.

Die Kl. ihrerseits hat, obgleich sie hierzu - wie dargelegt - verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für das Notrufsystem im Jahr 2006 neu entstanden sind.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erstattung der für die Feuermeldeanlage in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Bekl. haben durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Kl. für die Feuermeldeanlage im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 2.264,64 € in Ansatz gebracht hat.

Die Kl. ihrerseits hat, obgleich sie hierzu - wie dargelegt - verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für die Feuermeldeanlage im Jahr 2006 neu entstanden sind.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Erstattung der für den 51,55 qm großen Kellerraum geltend gemachten Betriebskosten, da - wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat - dieser Kellerraum nicht Gegenstand des Mietvertrages ist.

Da die Bekl. auf die in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 in Ansatz gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 16.038,96 € Vorauszahlungen in Höhe von 12.528,00 € geleistet haben, verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 3.510,96 € zu Lasten der Bekl.

Der Urkundenprozess nach §§ 592 ff. ZPO hat den Vorteil für den Kläger, dass ohne langwierige Beweisaufnahme ein (vorläufiger) Vollstreckungstitel erlangt wird. Mietforderungen können so eingeklagt werden (BGH GE 2009, 1183), aber auch Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, wie das Kammergericht jetzt bestätigt hat. Das Urteil gibt auch für die Praxis wichtige Hinweise, wann eine Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung angezeigt ist.

Der Vermieter von Geschäftsraum machte eine umfangreiche Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess geltend; im Berufungsverfahren wollte er davon Abstand nehmen, nachdem der Mieter gegen zahlreiche Positionen Einwendungen erhoben hatte. Dabei ging es unter anderem darum, dass in früheren Betriebskostenabrechnungen diese Positionen nicht erwähnt waren. Der Vermieter berief sich auf eine Regelung im Mietvertrag, wonach Einwendungen innerhalb einer bestimmten Ausschlussfrist zu erheben sind.

Mit Urteil vom 28. Juni 2010 meinte das Kammergericht, auch eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung sei im Urkundenprozess geltend zu machen. Davon könne allerdings der Kläger im Berufungsverfahren nicht mehr Abstand nehmen, so dass der Rechtsstreit im Urkundenprozess anhängig bleibe. Die Einwendungen des Mieters seien zum Teil erheblich, da der Vermieter sich nicht auf die Regelung zur Ausschlussfrist im Mietvertrag berufen könne. Diese sei nach § 307 BGB unwirksam, wenn nicht bei Übersendung der Abrechnung der Mieter auf die Bedeutung des Schweigens hingewiesen wird. Bei Kosten, die in den Vorjahren nicht umgelegt worden seien, müsse der Vermieter erläutern, warum dies nunmehr sachgerecht sei. Anderenfalls liege ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, das auch im Geschäftsraummietrecht gelte.