Betriebskostennachforderung:Fälligkeit trotz Belegeinsichtsbegehren

Nachzahlungsansprüche des Vermieters aus einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung sind und bleiben fällig, auch wenn der Mieter später vergeblich Einsicht in die Unterlagen verlangt.

Die Bekl. sind Mieter einer 2 1/2 Zimmer-Wohnung im Hause Thstraße aufgrund des schriftlichen Mietvertrages mit den Voreigentümern vom 26. Oktober 1962. Mit Schreiben vom 24. September 1990 und vom 20. September 1991 rechnete die Kl. über die Betriebskosten von Ja-nuar 1989 bis einschließlich Dezember 1990 ab, was zu Nachzahlungsbeträgen für die Bekl. in Höhe von 146,86 DM und 343,42 DM führte. Mit Schreiben vom 12. November 1990 und vom 5. September 1991 rechnete die Kl. über die Heizkosten und die Aufzugskosten für Mai 1989 bis April 1991 ab. Hiernach waren von den Bekl. 188,99 DM und 330,64 DM zu zah len. Die Bekl. meinen, die Betriebskosten seien als Pauschalmiete in der Miete enthalten. Im übrigen sei der Anspruch der Kl. nicht fällig, denn sie hätten mit Schreiben vom 15. November, 3. Dezember und 15. Dezember 1990 sowie vom 14. Januar und 3. März 1991 erfolglos Kopien der Unter-lagen verlangt. Darüber hinaus sei auch vergeblich Einsicht in die Unterla-gen beim Hausmeister verlangt worden. Die erste Betriebskostenabrechnung leide darüber hinaus an dem Mangel, daß die Kosten des Vorjahres nicht angegeben seien.

Die Klage ist nach §§ 20 NMV, 4 MHG zulässig und begründet. Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Kl. handelt es sich um sozialen Wohnungsbau, der zum 1. Januar 1991 preisfrei wurde. Die Berufung der Bekl. auf eine angebliche Pauschalmiete im Mietvertrag geht deshalb fehl, denn die Kl. war nach der Änderung der NMV gesetzlich ver-pflichtet, die Betriebskosten aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung auszusondern und nunmehr im Umlageverfahren zu erheben. Aus dem vorprozessualen Verhalten der Bekl. selbst ergibt sich auch, daß sie eine grund-sätzliche Berechtigung der Kl. zur Umlegung der Betriebskosten nicht leugnen wollen.

Der Anspruch der Kl. aus den Abrechnungen ist auch fällig, denn die Kl. war nicht verpflichtet, eine Gegenüberstellung mit den Betriebskosten der ver-gangenen Jahre vorzunehmen. Es reichte eine geordnete Aufstellung der Kosten für das Abrechnungsjahr aus (LG Berlin, GE 1991, 149). Die Anfor-derungen, die die Bekl. offenbar stellen wollen, sind nur für eine Betriebskostenerhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG zutreffend; davon zu trennen ist je-doch eine Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen nach § 4 Abs. 1 MHG.

Der Anspruch der Kl. ist auch trotz der zahlreichen, von der Bekl. noch ge-forderten Fotokopien fällig. Nach einhelliger Auffassung hat der Mieter ei-nen Anspruch auf Einsichtnahme in die Unterlagen und - gegen Kostenerstattung - Übersendung von Fotokopien. Ob dieser Anspruch des Mieters erfüllt wird oder nicht, ändert jedoch nichts an der Fälligkeit des entstandenen Anspruchs des Vermieters, vorausgesetzt, die Abrechnung ist in sich schlüssig.

Die entgegenstehende Auffassung , die auch vom Unterzeichner in "Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum" (Rdnr. 64 zu § 4) zunächst vertreten wurde, vermag nicht zu erklären, warum ein zunächst fälliger An-spruch des Gläubigers durch ein späteres Verhalten des Schuldners seine Fälligkeit verlieren soll. Zutreffend sind deshalb die Ausführungen von Kin-ne (Heizung und Heizkostenabrechnung S. 46), wonach ein solcher An-spruch des Vermieters zwar fällig, aber nicht durchsetzbar ist, wenn trotz des substantiierten Bestreitens durch den Mieter der Vermieter die Belege nicht vorlegt.

An einem solchen substantiierten Bestreiten fehlt es hier. Die Bekl. haben sich zwar auf ihr angeblich nicht erfülltes Einsichtsrecht berufen, ohne je-doch auf die Abrechnungen selbst einzugehen. Welche Positionen der Ab rechnungen von den Bekl. bestritten werden, ist nicht vorgetragen. Darüber hinaus haben die Bekl eine substantiierte Darlegung unterlassen, zu welchen Positionen aus welchen Abrechnungen noch welche Unterlagen verlangt werden.

Den von der Kl. weiter eingeklagten Restmietzins für Juli 1991 haben die Bekl. nicht substantiiert bestritten. Aus den eingereichten vorprozessualen Schreiben läßt sich lediglich entnehmen, daß die Bekl. insoweit mit einem Rückzahlungsanspruch nach Zahlung unter Vorbehalt aufrechnen wollten. Die Bekl. haben jedoch die Voraussetzungen für einen Aufrechnungsanspruch nicht dargetan.

Da die Bekl. auch zu den Heizkostenabrechnungen spezifiziert Rügen nach der Heizkostenverordnung nicht erhoben haben (in Betracht kam im-merhin ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung, soweit nicht der Bestandschutz des § 12 Abs. 2 und 3 Heizkostenverordnung ein-greift), waren sie antragsgemäß zu verurteilen.

Der Vermieter hat über Betriebskostenvorschüsse jährlich abzurechnen und dem Mieter auf Verlangen auch Einsicht in die Unterlagen zu gewähren oder - gegen Kostenerstattung - Fotokopien davon zu übersenden. Umstritten ist, was dann passiert, wenn auf eine äußerlich ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung der Mieter vergeblich Einsicht in die Unterlagen verlangt hat. Soll dann dem Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht mit der Folge zustehen, daß er zur Nachzahlung Zug um Zug gegen Einsicht verurteilt wird, obwohl die Unterlagen gerade erst die Berechtigung oder Nichtberechtigung des Nachzahlungsanspruchs ergeben sollen?

Das Amtsgericht Tiergarten meint in seiner Entscheidung vom 5. Oktober 1992, eine verweigerte Einsicht ändere nichts an der Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung, sondern betreffe allein die Durchsetzbarkeit im Rechtsstreit.