Betriebskostennachforderung

Betriebskostennachforderung; Verwirkung

1. Die Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ist verwirkt, wenn der Vermieter weitere drei Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist verstreichen läßt, nach mehreren Jahren erstmalig wieder über Betriebskosten abrechnet und nach Beendigung des Mietverhältnisses nur rückständigen Mietzins einklagt, ohne sich die Nachforderung von bisher nicht abgerechneten Betriebskosten vorzubehalten.

2. Unter diesen Umständen brauchen die Mieter nicht darzulegen, daß sie für die Betriebskostennachforderung zunächst Rücklagen gebildet haben und diese nach Ablauf des Zeitmomentes wieder aufgelöst haben.

I. Zwar steht der Geltendmachung der Betriebskostennachforderung für 1987 nicht entgegen, daß die Kl. nicht innerhalb der Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV a. F. von 9 Monaten nach Ablauf der Abrech nungsperiode, die hier am 31. Dezember 1987 endete, abgerechnet hat. Denn die Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV a. F. war keine Ausschlußfrist (vgl. Urteil der Kammer vom 25. September 1987, 64 S 45/87, GE 1987, 1217; vgl. auch LG Berlin, ZK 29, GE 1990, 653).

II. Jedoch ist die Nachforderung verwirkt.

Ein Anspruch ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit, die Forderung geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutre-ten, aufgrund derer die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glau-ben verstößt (KG WM 1981, 270, Palandt-Heinrichs, BGB, 49. Aufl. 1989, Anm. 5 d zu § 242). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

1. Die Kl. hat nach Ablauf der Abrechnungsfrist, die am 30. September 1988 endete, noch etwa weitere 3 Monate verstreichen lassen, bis sie die Abrechnung erteilte. Selbst wenn man davon ausgeht, daß der Vermieter grundsätzlich die Abrechnungsfrist von 9 Monaten nutzen darf, so ist jede weitere nicht nur unerhebliche Zeitverzögerung danach an sich schon ge eignet, das Zeitmoment zu erfüllen; denn nach Ablauf der Abrechnungsfrist rechnet der Mieter im allgemeinen nicht mehr mit einer Nachforderung. Der weitere Zeitablauf von etwa 3 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsfrist und insgesamt etwa einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode ist damit als ein zeitlicher Umstand zu berücksichtigen, der die Annahme der Verwirkung rechtfertigen kann (vgl. auch § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV a. F. mit der Ausschlußfrist von 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode).

2. Voraussetzung für die Verwirkung des Anspruchs ist ferner, daß beson-dere Umstände vorliegen, aufgrund deren der Schuldner darauf vertrauen durfte, der Gläubiger werde ihn nicht mehr in Anspruch nehmen; an die Er-füllung dieses Umstandsmoments sind besonders strenge Anforderungen zu stellen, da im allgemeinen eine zeitliche Grenze für die Geltendmachung eines Anspruchs lediglich in den Verjährungsvorschriften zu sehen ist. Das Umstandsmoment ist daher nicht schon allein deshalb erfüllt, weil erst nach Beendigung des Mietverhältnisses über Betriebsksoten abgerechnet wird (BGH, NJW 1984, 1684). Abgesehen davon, daß die Abrechnung erst über ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses am 30. November 1987 erfolgte, liegen hier jedoch weitere Umstände vor, die der Geltendmachung der Forderung entgegenstehen. Denn vorliegend hatte die Kl. nicht nur seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1983 bis zur Be-endigung des Mietverhältnisses im November 1987 niemals über die Be-triebskosten abgerechnet, sondern sie hatte darüber hinaus nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Vorprozeß rückständige Mietzinsen eingeklagt, ohne sich die Abrechnung für die Betriebskosten 1987 vorzubehalten; vielmehr hatte sie von den geltend gemachten Mietzinsrückständen ein Guthaben aus der Heizkostenabrechnung über 1987 und ein bei Beginn des Mietverhältnisses gezahltes Schlüsselpfand abgezogen. Dies durfte die Bekl. zu der Annahme veranlassen, daß mit der Klage abschließend sämtliche noch offenen Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis geltend gemacht wurden. Die Bekl.

brauchten - weil die Kl. auch früher über die Betriebskosten nicht abgerechnet hatte - mit einer Betriebskostennachforderung nicht mehr zu rechnen. Dies um so mehr, als die Kl. ih-nen zudem ein Guthaben aus der Heizkostenabrechnung anrechnete. Da-neben konnten nur noch sonstige Mietzinsrückstände in Frage stehen, die mit der Klage geltend gemacht wurden. Schließlich deutet die Abrechnung über ein bei Beginn des Mietverhältnisses gezahltes Schlüsselpfand eben-falls auf eine abschließende Abrechnung hin; denn hierdurch wurde der Eindruck vertieft, daß die Kl. über die gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis abschließend abrechnen wollte. Das bisherige Fehlen einer Betriebskostenabrechnung einerseits, die Erhebung einer Klage, in der al-le nach der bisherigen Praxis des Mietverhältnisses zu erwartenden ge genseitigen Forderungen berücksichtigt sind, andererseits waren so deut-liche Anzeichen für eine abschließende Verrechnung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis, daß die Bekl. darauf vertrauen durften und mit weite ren Ansprüchen der Kl. nicht mehr zu rechnen brauchten.

Durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnungen für 1985 und 1986 im Oktober 1988 nach Abschluß des Vorprozesses im September 1988 konnte dieser Vertrauenstatbestand nicht rückwirkend entkräftet werden. Vielmehr durften sich die Bekl. gegenüber diesen Abrechnungen erst recht auf Verwirkung berufen, was sie auch getan haben. Zudem ist ein weiterer Vertrauenstatbestand für die Bekl. dadurch begründet worden, daß die Kl. erst unter dem 27. Dezember 1988 - also weitere 2 Monate nach der Abrechnung für 1985 und 1986 - über die Betriebskosten für 1987 abgerechnet hat, ohne bei den vorangegangenen Abrechnungen für 1985 und 1986 die Abrechnung für 1987, für die die Abrechnungsfrist bereits ver-strichen war, zumindest anzukündigen.

Da die Bekl.

vielmehr zunächst nur die Abrechnungen für 1985 und 1986 erhielten, obwohl das Mietverhältnis bereits am 30. November 1987 been-det war und im Zeitpunkt des Zugangs dieser Abrechnungen die Abrechnungsfrist für 1987 bereits abgelaufen war, durften sie erst recht davon ausgehen, daß sie nicht mehr mit Betriebskostennachforderungen für 1987 in Anspruch genommen werden würden.

3. Darauf, ob die Bekl. eine besondere Vermögensdisposition im Vertrauen auf das Unterbleiben einer weiteren Nachforderung getroffen haben, kommt es im vorliegenden Fall nicht an. Im allgemeinen ist davon auszuge-hen, daß ein Mieter für Betriebskostennachforderungen keine speziellen Rücklagen bildet; daher brauchte er auch nicht darzulegen, daß er mit Rücksicht auf den Zeitablauf auf besondere Umstände, die ihn zu der An-nahme berechtigten, etwaige Nachforderungen seien verwirkt, diese Rück-lagen aufgelöst hat. Die Darlegung einer besonderen Vertrauensdisposition ist in diesem Fall vielmehr entbehrlich (vgl. betreffend Unterhaltsnachforderung BGHZ 103, 62, 71 = NJW 1988, 1137, 1139; zur Erstreckung auf das Mietverhältnis vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 242 BGB, Anm. 5 d, cc). Zudem haben die Bekl. nachvollziehbar dargelegt, daß sie angesichts ihrer angespannten finanziellen Lage die Reise im Winter 1988 nicht un-ternommen hätten, wenn sie mit der Nachforderung der Kl. gerechnet hät-ten, weil sonst ihre finanziellen Rücklagen nicht ausgereicht hätten.

Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Verjährung von Nebenkostenforderungen (vgl. GE 1991, 139), wonach die Verjährungsfrist erst mit der Erteilung einer Abrechnung beginnt, ist der Vermieter nicht davor geschützt, daß seine Forderungen schon vorher verwirken. Ein Anspruch gilt als verwirkt, wenn seit der Möglichkeit, die Forderung geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, aufgrund derer die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt.

Mit einem Fall dieser Art hat sich das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 4. Dezember 1990 beschäftigt.

Es handelte sich dabei um eine Sozialwohnung, für die damals noch eine Abrechnungsfrist von neun Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode galt. Die Vermieterin hatte drei Monate nach Ende dieser Abrechnungsfrist abgerechnet und über ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Das Landgericht nahm Verwirkung an, allerdings nur unter Berücksichtigung des Gesichtspunktes, daß weitere Umstände hinzutraten:

1. Die Vermieterin hatte vom Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1983 bis zur Beendigung 1987 niemals über Betriebskosten abgerechnet,

2. sie hatte rückständige Mietzinsen eingeklagt, ohne sich die Abrechnung über Betriebskosten vorzubehalten,

3. sie hatte ein Guthaben des Mieters aus der Heizkostenabrechnung und ein bei Beginn des Mietverhältnisses gezahltes Schlüsselpfand abgezogen.

Dies alles, so das Landgericht, durfte die Mieter zur Annahme veranlassen, daß mit dieser Klage beim Amtsgericht sämtliche Ansprüche geltend gemacht worden waren.

Im übrigen meinte das Landgericht, daß die Mieter nicht nachweisen müßten, daß sie im Vertrauen darauf, daß weitere Nachforderungen ausblieben, ihr Geld anderweitig verwendet hätten. Es sei davon auszugehen, daß ein Mieter für Betriebskostennachforderungen keine speziellen Rücklagen bilde, weshalb er dies auch nicht darlegen müsse.