Betriebskostenguthaben von Zwangsverwalter auszukehren

Der Zwangsverwalter hat ein sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebendes Guthaben an den Mieter auszuzahlen, ohne daß es im Verhältnis zu diesem darauf ankommt, ob dem Zwangsverwalter Nebenkostenvorschüsse zugeflossen sind. Er hat auch eine Betriebskostenabrechnung für einen Zeitraum zu erstellen, in dem er noch nicht die Zwangsverwaltung hatte. Es kommt nur darauf an, ob er derzeit zuständig ist, weil durch die Beschlagnahme die Verwaltung des Grundstücks dem Vermieter/Eigentümer entzogen sei. (Leitsätze der Redaktion)

Mit Beschluß vom 20. Januar 1999 ordnete das Amtsgericht die Zwangsverwaltung des Grundstücks an und setzte den Bekl. als Zwangsverwalter ein. Unter dem 1. August 2000 erstellte die Hausverwaltung der Vermieterseite eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998, die ein Guthaben für die Kl./Mieter auswies. Eine Abrechnung über die Heizkosten- und Warmwasservorschüsse 1998 wurden bislang nicht erstellt. Die Mieter verlangten nun von einem Zwangsverwalter die Auszahlung des Guthabens und die Erstellung der Heizkosten- und Warmwasserabrechnung für das Jahr 1998. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Zwangsverwalters.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Kl. haben gegen den Bekl. den vom Amtsgericht ausgeurteilten Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 1998.

Gemäß § 148 II ZVG wird dem Schuldner durch die Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Beschlagnahme unterliegen damit auch die rückständigen Mietforderungen, §§ 148 I 1, 21 II ZVG. Gemäß § 1123 II 1 BGB bleiben zwar fällige Forderungen mit dem Ablauf eines Jahres ab ihrer Fälligkeit beschlagnahmefrei.

Die Fälligkeit hinsichtlich von Nachforderungen und Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen setzt jedoch eine ordnungsgemäße Abrechnung voraus (BGH NJW 1991, 836, 837). Unterläge damit eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung der Beschlagnahme, so ist kein Grund ersichtlich, daß der Zwangsverwalter nicht seinerseits zur Auszahlung eines Guthabens verpflichtet sein soll. Es ist auch nicht ersichtlich, wieso die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung gegenüber dem Bekl. nicht wirksam sein soll. Gemäß § 23 I 1 ZVG hat die Beschlagnahme die Wirkung eines Veräußerungsverbotes. Eine solche Verfügung stellt die Abrechnung durch die Hausverwaltung aber nicht dar, denn Verfügungen sind Rechtsgeschäfte, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es zu verändern, zu übertragen oder aufzuheben (BGH BGHZ 75, 221, 226). Aus dem Rechtsentscheid des HansOLG Hamburg (GE 1990, 41) ergibt sich entgegen der Darstellung des Bekl. nicht, daß Voraussetzung für einen Anspruch gegen den Zwangsverwalter wäre, daß die Beschlagnahme des Objekts in dem entsprechenden Abrechnungsjahr erfolgt ist. Vielmehr führt das HansOLG Hamburg aus: "Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG muß der Zwangsverwalter in gültige Mietverträge in vollem Umfang eintreten und sie erfüllen" (ebenso HansOLG Hamburg GE 2002, 127). Damit hat der Bekl. auch Guthaben auszuzahlen, ohne daß es im Verhältnis zum Mieter darauf ankommt, ob dem Zwangsverwalter Nebenkostenvorschüsse zugeflossen sind.

Der Bekl. ist auch verpflichtet, die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten 1998 zu erstellen. Die Abrechnung von Nebenkosten gehört zu seinen Verwalteraufgaben (OLG Rostock OLGR 2000, 214, 215), diese hat er zu erfüllen, worauf das Amtsgericht zutreffend hinweist (vgl. LG Potsdam WuM 2001, 289). Der Ansicht der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (GE 2000, 1327), es handle sich um einen abgeschlossenen Vorgang vor Anordnung der Zwangsverwaltung, vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Die Beschlagnahme umfaßt auch eine sich etwaig aus einer Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung, für deren Geltendmachung hat der Zwangsverwalter zu sorgen, § 152 I ZPO. Da der Zwangsverwalter die Verwaltung so führen muß, wie sie ein sparsamer, ordentlich wirtschaftender Eigentümer führen würde, der ständig bemüht bleibt, seine Gläubiger zu befriedigen (vgl. Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 17. Aufl. 2002, § 152 ZVG, Rn. 3.2), muß er auch alle Handlungen vornehmen, die notwendig sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen (vgl. RG RGZ 103, 244).

Die Revision war zuzulassen, weil die Voraussetzungen von § 543 II ZPO n. F. vorliegen. Der Rechtsentscheid des HansOLG Hamburg ist nur für eine spezielle Fallgestaltung ergangen, so daß eine grundsätzliche Bedeutung zu bejahen ist. Im Hinblick auf die Rechtsprechung der Zivilkammer 63 (GE 2000, 1327) und der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (GE 1990, 1083) und auch auf die unterschiedliche Rechtsprechung der Amtsgerichte (vgl. AG Wedding GE 1998, 360 einerseits - bestätigt von der Zivilkammer 67 des LG Berlin in GE 1998, 743 -; AG Neukölln GE 1992, 271; AG Schöneberg GE 1990, 1091; AG Mitte MM 2000, 88; AG Lichtenberg, Urteil vom 9. Januar 2001 - 8 C 452/00 - andererseits), deren Rechtsprechung in die Zuständigkeit verschiedener Berufungskammern fällt, gebietet die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Zulassung der Revision.

Der Zwangsverwalter ist Ansprechpartner für Abrechnungen und Auszahlungen, selbst wenn es sich um einen Zeitraum vor seiner Bestellung handelt.

Der Zwangsverwalter wurde 1999 eingesetzt. Danach wurde von dem Schuldner die Betriebskostenabrechnung 1998 mit einem Guthaben für den Mieter erstellt. Das geschah aber nicht für die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse für 1998. Der Mieter wollte vom Zwangsverwalter die Auszahlung des Guthabens und auch die fehlende Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 1998. Der Zwangsverwalter wandte ein, daß er überhaupt keine entsprechenden Vorschüsse erhalten habe und auch nicht verpflichtet sei, über die geleisteten Vorschüsse aus 1998 eine Abrechnung zu erstellen.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin bestätigte die entsprechende Entscheidung des Amtsgerichts und gab den Mietern recht. Der Zwangsverwalter sei passivlegitimiert. Genau wie eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung der Beschlagnahme unterläge, sei der Zwangsverwalter seinerseits auch zur Auszahlung eines Guthabens verpflichtet, selbst wenn er keine entsprechenden Vorschüsse erhalten habe. Aus dem Rechtsentscheid des Hanseatischen OLG Hamburg (GE 1990, 41) ergebe sich nicht, daß Voraussetzung für einen Anspruch gegen den Zwangsverwalter wäre, daß die Beschlagnahme des Objekts in dem entsprechenden Abrechnungsjahr erfolgt sei. Dasselbe gelte für die noch ausstehende weitere Abrechnung für 1998, denn die Abrechnung von Nebenkosten gehöre zu den Verwalteraufgaben. Die Kammer hat die Revision im Hinblick auf entgegenstehende Rechtsprechung anderer Gerichte (unter anderem ZK 63 in GE 2000, 1327 und ZK 65 in GE 1990, 1083) zugelassen.