Betriebskostenguthaben

Betriebskostenguthaben; Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, dem Mieter Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung auszuzahlen, auch wenn dieser die Vorauszahlungen in zulässiger Weise noch an den Zwangsverwaltungsschuldner/Vermieter erbracht hat.

I. Das Landgericht hat dem Senat durch Vorlagebeschluß vom 2. Mai 1989 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: "Ist der Zwangsverwalter bei Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet, auch diejenigen den Abrechnungszeitraum betreffenden Vor-auszahlungen in Ansatz zu bringen, die der Mieter zulässigerweise noch an den Vermieter und Zwangsverwaltungsschuldner gezahlt hat, und ist demzufolge auch ein Guthaben zugunsten des Mieters von seiten des Zwangsverwalters auszuzahlen?"

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kl. ist Mieter einer Wohnung B...straße..., 2000 Hamburg ..., für die der Bekl. mit Beschluß des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 7. Oktober 1986 zum Zwangsverwalter bestellt worden ist. Die Parteien streiten dar-über, ob der Bekl. zur Auszahlung des Betriebskosten-Guthabens für das Kalenderjahr 1986 verpflichtet ist, obwohl er erst gegen Ende der relevanten Verbrauchsperiode, nämlich im Oktober 1986, zum Zwangsverwalter bestellt worden ist und Betriebskostenvorauszahlungen nur für die Monate November und Dezember 1986 selbst erhalten hat. Die Abrechnung als solche und das aus ihr resultierende Guthaben des Kl. stehen außer Streit. In Höhe dieses Guthabens von DM 1.193,30 nimmt der Kl. den Bekl. in Anspruch.

Der Kl. vertritt die Auffassung, daß allein der Zeitpunkt der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs maßgeblich sei. Diese sei erst im Jahre 1987mit Erstellung der Abrechnungen im Februar bzw. August 1987 eingetreten, d. h. zu einer Zeit, als der Bekl. bereits Zwangsverwalter gewesen sei.

Der Bekl. ist dagegen der Ansicht, in entsprechender Anwendung der Re-gelung des § 572 BGB sei letztlich auch bei Anordnung einer Zwangsverwaltung entscheidend, an wen die Vorauszahlungen geflossen seien.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Verurteilung des Bekl. daraus hergeleitet, daß die Verpflichtung des Vermieters, über die Nebenkosten ordnungsgemäß abzurechnen, auf den Bekl. übergegangen sei. Unter anderem hat das Amtsgericht ausgeführt, daß nach § 152 Abs. 2 ZVG der Zwangsverwalter in vollem Umfang in gültige Mietverträge ein-treten und sie erfüllen müsse. Dazu gehöre auch die Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten, unabhängig davon, wann diese Abrechnungsansprüche entstanden seien. Die analoge Anwendung des § 572 BGB vermöge nicht zu überzeugen, da sie eine doppelte Analogie voraussetze, was dog-matisch zweifelhaft und im Ergebnis nicht haltbar sei. Gegen das amtsgerichtliche Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt. Er verfolgt seinen Klag-abweisungsantrag weiter, unter anderem mit der Begründung, daß das von ihm verwaltete Vermögen im gleichen Sinne "fremdes" Vermögen dar stelle, wie das eines Erwerbers. Demnach habe er den Schutz des § 572 BGB verdient. Der Kl. wiederholt seine Auffassung aus der ersten Instanz und beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Das Landgericht Hamburg, Zivilkammer 7, hat mit Beschluß vom 30. März 1989 den Par-teien mitgeteilt, daß es beabsichtige, einen Rechtsentscheid einzuholen. Nachdem den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden war, wurde die im Beschluß vom 2. Mai 1989 formulierte Rechtsfrage dem Han-seatischen Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung seiner Vorlage hat das Landgericht im wesentlichen ausgeführt:

Die vorgelegte Rechtsfrage sei entscheidungserheblich und von grundsätzlicher Bedeutung, über sie sei noch nicht durch Rechtsentscheid ent-schieden worden. Die grundsätzliche Bedeutung sei darauf zurückzuführen, daß häufig vermietete Wohnungen oder Häuser der Zwangsverwaltung unterstellt würden und sich für Mieter und Zwangsverwalter die Frage stellen dürfte, wie im Hinblick auf noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen zu verfahren sei, wenn der Abrechnungszeitraum nur teilweise mit dem der Zwangsverwaltung deckungsgleich sei. Darüber hinaus werde die Frage in der Literatur zwar nicht explizit, wohl aber im Ansatz unterschiedlich beantwortet. Die Kammer hält den Zwangsverwalter für verpflichtet, einheitlich über Nebenkosten abzurechnen, d. h. ohne eine Zäsur im Hinblick auf den Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung vor-zunehmen. Daß der Mieter mit dieser Rechtsprechung gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners bevorzugt werde, zwin-ge nach Auffassung der Kammer nicht zu einem anderen Ergebnis. Das Gesetz habe nämlich ausdrücklich eine Regelung für vorliegende Fälle nicht getroffen, aber generell den Eintritt des Zwangsverwalters in ein be-stehendes Mietverhältnis angeordnet. Schon damit habe das Gesetz zum Ausdruck gebracht, daß der Mieter gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners durchaus als privilegiert bezeichnet werden könne.

II. Die Vorlage ist zulässig. Die vom Landgericht gestellte Rechtsfrage er-gibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). Sie hat auch grundsätzliche Bedeutung, da zu erwar-ten ist, daß die gleiche Frage bei Zwangsverwaltungen von Wohnungen und Häusern auch zukünftig wiederholt auftreten wird; sie ist bisher in Li-teratur und Rechtsprechung praktisch nicht behandelt worden. Im Rahmen der Zwangsverwaltung wurden nur Probleme im Zusammenhang mit der Rückzahlung der vom Mieter geleisteten Kaution durch den Zwangsverwalter erörtert. Dies steht einem Rechtsentscheid jedoch nicht entgegen, da die grundsätzliche Bedeutung einer Sache nicht davon abhängt, daß bereits eine kontroverse Meinungsbildung in Rechtsprechung und/oder Rechtsliteratur stattgefunden hat. Nach überwiegender Ansicht genügt es, daß unterschiedliche Meinungen zu erwarten sind (vgl. KG 41 in RE Miet; OLG Oldenburg 18 in RE Miet; Bormann/Schade/Schubert. Soziales Miet- u. Wohnrecht. Anh. 3 Anm. 3: Landfermann, WM 1980, 257, 259). An-derenfalls würde man die Anerkennung der Grundsätzlichkeit davon ab-hängig machen, ob kontroverse Stellungnahmen bekannt - d. h. in der Re-gel: veröffentlicht - sind, womit die Bejahung der grundsätzlichen Bedeutung dem Zufall überlassen wäre. Dies gilt im Bereich des Wohnraummiet-rechts um so mehr, als Amts- und Landgerichtsentscheidungen bei weitem nicht so umfassend veröffentlicht werden wie Entscheidungen des Bundesgerichtshofes und der Oberlandesgerichte. Die Rechtsfrage ist - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden worden.

III. In der Sache beantwortet der Senat die Rechtsfrage wie aus der Be-schlußformel ersichtlich. Hierbei hat er sich von den nachstehenden Er-wägungen leiten lassen:

Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG muß der Zwangsverwalter in gültige Mietverträge in vollem Umfang eintreten und sie erfüllen. Unter diese Erfüllungsverpflichtung fällt auch die Rückerstattung zuviel gezahlter Vorauszahlungen. Dabei ist unerheblich, daß der Verwalter nicht sämtliche Vorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum selbst erhalten hat. Wie bereits das Amtsgericht in seiner Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, könnte allein die Vorschrift des § 572 BGB einer Verpflichtung des Ver-walters zur Auszahlung eines Nebenkostenüberschusses entgegenstehen. Diese Bestimmung ist jedoch nicht einschlägig; weder direkt noch im Wege einer Analogie kann sie im vorliegenden Fall Anwendung finden. Ei-ne direkte Anwendung scheitert schon daran, daß § 146 Abs. 1 ZVG für die Zwangsverwaltung nicht auf § 57 ZVG und damit auf § 572 BGB verweist. § 146 Abs. 1 ZVG regelt nur die Anordnung der Zwangsverwaltung und erklärt insoweit die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung für entsprechend anwendbar (vgl. BGH v. 20.9.78, WPM 1978, 1326, 1327 m.w.N.; Steiner/Hageman, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 152 Rn. 154). Eine Gleichsetzung zwischen dem Er-steher im Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Verwalter in der Zwangs-verwaltung ist demnach ausgeschlossen.

Auch eine analoge Anwendung des § 572 BGB kommt nicht in Betracht. Zwar wurde § 572 BGB bei Kautionsrückzahlungen entsprechend angewandt. Doch ist bereits diese Analogie in Literatur und Rechtsprechung nicht unumstritten (für Analogie: LG Berlin, NJW 1978, 1633; Zeller/Stöber, ZVG, 13. Aufl., § 152 Anm. 9.13, b m.w.N.; Münchner Kommentar-Voels-kow, BGB, 2. Aufl., § 572 Rn., 9; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 572 Rn. 10; dagegen: Steiner/Hagemann, a.a.O.). Für eine Anwendung im vor-liegenden Fall ist dagegen ein weiterer Analogieschritt erforderlich. Zum einen müßte nämlich der Zwangsverwalter einem Grundstückserwerber im Sinne der §§ 571, 572 BGB gleichgesetzt werden, und zum anderen müßte ein Anspruch auf Rückzahlung eines Guthabenbetrages aus einer Betriebskostenabrechnung dem Rückzahlungsanspruch einer geleisteten Kaution gleichgestellt werden. Darin liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz, daß die Ausfüllung von Regelungslücken in möglichst enger Anlehnung an das geltende Recht vorzunehmen ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 48. Aufl., Einleitung VI 4)b)bb) m.w.N.). Insoweit bestehen gegen diese doppelte Analogie berechtigte dogmatische Bedenken, wie bereits das Amtsgericht betont hat. Gegen eine Analogie spricht auch die Systematik der miet- und pachtrechtlichen Bestimmungen des BGB. § 572 BGB stellt eine Ausnahme zum Grundsatz des § 571 BGB dar, wonach der Er-werber in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Ver-pflichtungen eintritt. Das Bestehen dieses Grundsatzes verbietet eine ex-tensive Anwendung des § 572 BGB, da ansonsten der grundsätzlich be-zweckte Mieterschutz ausgehöhlt würde. Dies gilt umso mehr, als die An-wendbarkeit des § 572 BGB überhaupt erst durch eine doppelte Analogie erreicht werden kann. Eine Gleichsetzung von Zwangsverwalter und Er-werber ließe unberücksichtigt, daß der Zwangsverwalter zwar im eigenen Namen, aber für Rechnung des Schuldners/Vermieters handelt. Das Ver-mögen gehört auch nach der Beschlagnahme weiterhin dem Vermieter, so daß gerade keine "Erwerbssituation" gegeben ist.

Die Tatsache, daß der Mieter gegenüber den übrigen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners privilegiert wird, steht der vom Senat vertretenen Auffassung nicht entgegen. Mit Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, daß das Gesetz für Fälle der vorliegenden Art eine ausdrückliche Regelung nicht getroffen, aber generell den Eintritt des Zwangsverwalters in bestehende Mietverhältnisse angeordnet hat. Damit hat der Ge-setzgeber den Mieter gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners durchaus privilegiert.

Eine Anwendung des § 572 BGB auf den vorliegenden Sachverhalt läßt sich mit Vorschriften des ZVG somit nicht begründen. Als Ergebnis kann daher festgestellt werden, daß der Zwangsverwalter verpflichtet ist, dem Mieter Guthabenbeträge aus Betriebskostenabrechnungen auszuzahlen, auch wenn die entsprechenden Vorauszahlungen nicht sämtlich an ihn ge-flossen sind.