Betriebskostenguthaben

Betriebskostenguthaben; Zwangsverwalter; Abrechnungsperiode

Der Mieter kann vom Zwangsverwalter nicht die Auszahlung eines Guthaben-Saldos aus einer bereits vor Beginn der Zwangsverwaltung abgelaufenen Betriebskostenabrechnungsperiode verlangen; etwas anderes gilt, wenn die abzurechnende Nebenkostenperiode teilweise auch in den Zeitraum der Zwangsverwaltung fällt.

Die Kl. können von dem Bekl. die Auszahlung des Heizkostenguthabens nicht verlangen, weil nicht dieser in seiner Funktion als Zwangsverwalter, sondern ausschließlich der Vermieter Schuldner dieser Forderung ist.

Die Zwangsverwaltung hat zum Ziel, das Vermögen des Schuldners für die Gläubiger zu sichern, zu erhalten und schuldgemäß zu verteilen. Die Be-schlagnahme eines Grundstücks zum Zwecke der Zwangsverwaltung um-faßt daher gem. § 148 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 2 ZVG auch die Miet- und Pachtzinsen. Hingegen werden durch die Beschlagnahme nicht die Verbindlichkeiten des Gemeinschuldners erfaßt, die diesem aus der Verwaltung des Grundstücks entstanden sind. Die Zwangsvollstreckung bezweckt, des Aktivvermögens des Schuldners habhaft zu werden. Seine Schulden fallen hingegen ihm und nicht seinen Gläubigern zur Last; ein Forderungsübergang findet nicht statt (LG Berlin, GE 87, 517, 519).

Etwas anderes gilt nur, soweit die beschlagnahmten laufenden Einnahmen des Schuldners mit laufenden Verpflichtungen verbunden sind. Inso-weit steht bei wirtschaftlicher Betrachtung auch nur der Saldo im Vermögen des Schuldners. Zum Schutz der Vertragspartner des Schuldners aus Miet- und Pachtverhältnissen, deren zu erbringende Leistungen zu Gunsten der Gläubiger beschlagnahmt sind, ist es daher erforderlich, die Gläu-biger auch für die Gegenleistung einstehen zu lassen. Genau dies wird durch § 152 Abs. 2 ZVG bezweckt und geregelt.

Diese Vorschrift hat nicht zur Folge, daß der Verwalter in den Mietvertrag eintritt; Vertragspartner des Mieters bleibt der Schuldner. Sie bewirkt le-diglich, daß der Mieter bzw. Pächter sich gegenüber dem Verwalter darauf berufen darf, daß die beschlagnahmte Forderung, die zu erfüllen er ge-genüber dem Verwalter verpflichtet ist, eine Forderung aus einem gegenseitigen Vertragsverhältnis ist, die er nur zu erbringen braucht, wenn er auch seine Gegenleistung erhält. Dies läuft im Ergebnis allerdings darauf hinaus, daß der Verwalter die vom Vermieter geschuldete Leistung zu er-bringen hat, wenn er die dem Mieter obliegende Verpflichtung beansprucht. Dies gilt jedoch erst von dem Zeitpunkt der Beschlagnahme an. Ansprüche, die vor diesem Zeitpunkt entstanden sind, stehen dem Mieter bzw. Pächter nur gegenüber dem Vermieter zu.

Aus eben diesem Grunde kann ein Mieter vom Verwalter Abrechnung und Auskehr des Überschusses verlangen, wenn die Beschlagnahme erst nach Verstreichen eines Teiles des Abrechnungszeitraumes erfolgt ist und der Verwalter nicht einmal alle Vorschußzahlungen erhalten hat, sondern diese zum Teil noch an den Vermieter geflossen sind. Insoweit ist ein Mie-ter gegenüber anderen Gläubigern durch § 152 Abs. 2 ZVG privilegiert (HansOLG ZMR 90, 109, 110). Liegt jedoch der gesamte Abrechnungszeitraum vor der Beschlagnahme, ist der Verwalter den Mietern gegenüber nicht einmal zur Abrechnung verpflichtet (AG Neukölln, GE 89, 947). Er-stellt er die Abrechnung dennoch, z. B. um seiner den Gläubigern gegenüber bestehenden Verpflichtung nachzukommen, eventuell geschuldete Nachzahlungen zu realisieren oder auch aus sonstigen Gründen, können die Mieter, für die sich ein Guthaben ergibt, daraus keine Rechte gegenüber dem Verwalter herleiten.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Rechtsentscheid des Han-seatischen Oberlandesgerichts vom 8. November 1989 (a.a.O.). Diese Entscheidung stützt die Auffassung der Kl. nur scheinbar, da der Tenor sehr allgemein formuliert ist. Bei der gebotenen Auslegung von den Ent scheidungsgründen her zeigt sich jedoch, daß das Hanseatische Oberlandesgericht nur den konkreten Fall zu entscheiden hatte und entscheiden wollte, daß die Beschlagnahme in einen laufenden Abrechnungszeitraum fällt. Dies zeigt sich insbesondere auch daran, daß die in der Vorlageentscheidung aufgeworfene Rechtsfrage die Frage ist, ob die Beschlagnahme eine Zäsur in der laufenden Abrechnungsperiode bildet.

Der Mieter hat einen Anspruch, daß über eine Abrechnungsperiode auch einheitlich abgerechnet wird, so daß sich diese Frage gar nicht stellte, wenn nicht die Besonderheiten der Zwangsverwaltung zu berücksichtigen wären. D. h. die vom Hanseatischen Oberlandesgericht zu beantwortende Frage war die, ob der Verwalter selbst dann dem Mieter für Vorschußzahlungen nicht einzustehen hat, wenn diese an den Vermieter erbracht wur-den, aber einen zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch laufenden Ab rechnungszeitraum betreffen. Die von dem Hanseatischen Oberlandesgericht insoweit auch nicht in Zweifel gezogene Vorlageentscheidung vertritt ebenso wie die erkennende Kammer den Standpunkt, daß es für Abrechnungsperioden, die bei der Beschlagnahme abgeschlossen waren, auf je den Fall bei der alleinigen Verpflichtung des Vermieters verbleibt. Die Kammer ist daher an der vorstehenden Entscheidung des vorliegenden Sachverhalts nicht gehindert.

Auch die Kl. ziehen letztendlich nicht in Zweifel, daß der Verwalter nicht für Verbindlichkeiten des Vermieters aus früheren Zeiten haftet. Sie stützen ihre Klage darauf, daß ihr Anspruch erst nach der Beschlagnahme fällig ge-worden sei. Dies ist zwar zutreffend, aber es kommt darauf nicht an. Maß-geblich ist, wie auch das Amtsgericht schon festgestellt hat, der Zeitpunkt der Entstehung des Rückzahlungsanspruchs. Dies ist der Zeitpunkt des Ablaufes der Abrechnungsperiode, da von diesem Moment an ein eventueller Rückzahlungsanspruch bestimmbar geworden ist.