Betriebskostenerhöhungen/Umlage

Betriebskostenerhöhungen/Umlage; Umlage/Betriebskostenerhöhungen; Jahresabrechnung/Umlage der Betriebskosten; Versorgungsunternehmen/Umlage der Jahresabrechnung

1. Eine wirksame Betriebskostenerhöhungserklärung erfordert, daß die Gesamtkosten des vorausgegangenen Jahres und des abgerechneten Jahres gegenübergestellt werden und sich hieraus die Erhöhung als Differenz ergibt.

2. Da § 4 XII. BMG darauf abstellt, welche Kosten für welchen Zeitraum entstanden sind, müssen die Kosten einer Jahresabrechnung (beispielsweise von Versorgungsunternehmen) anteilig auf das Vorjahr und auf das laufende Jahr verteilt werden. Nicht richtig ist es, wenn die Betriebskostenerhöhung auf den Zeitpunkt der Zahlung der Jahresrechnung oder der innerhalb eines Jahres geleisteten Abschlagszahlungen abstellt.

Die Klage ist auch begründet. Es war festzustellen, daß die Erhöhungserklärung vom 14. Februar 1985 unwirksam ist, da sie den Anforderungen, die an eine nachvollziehbare und aus der Sicht des Mieters verständliche Erhöhungserklärung zu stellen sind, nicht genügt. Ohne daß es auf die Prüfung der weiteren Beanstandungen des Kl. hinsichtlich des Ansatzes einzelner Beträge überhaupt ankommt, ergibt sich die Unwirksamkeit der Erklärung aus ihrem Inhalt selbst. Rechtsgrundlage der Betriebskostenerhöhung ist § 4 des 12 BMG, wonach für preisgebundenen Altbau für die Zeit nach dem 31. Dezember 1982 anfallende Betriebskostenerhöhungen bei allen Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung Erhöhungserklärungen abgegeben werden dürfen, soweit diese Betriebsmehrkosten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Entscheidend ist danach also, daß lediglich Betriebskostenerhöhungen umgelegt werden dürfen, nicht dagegen die gesamten Betriebskosten zusätzlich zur Grundmiete anzusetzen sind. Diesen Anforderungen genügt die Erklärung vom 14. Februar 1985 nicht. Sie weist nämlich den 1. Schritt einer wirksamen Betriebskostenerhöhungserklärung, die Gegenüberstellung der bisherigen und der neuen Kosten nämlich, nicht auf. Die Frage, welche Angaben eine Betriebskostenerhöhungserklärung aufweisen muß, läßt sich klar beantworten ausgehend davon, daß die Erhöhungserklärung aus sich selbst heraus verständlich sein muß und der Rückgriff auf die Belege lediglich dem Nachweis dienen soll. Dies bedeutet also, daß es nicht ausreicht, wenn der Erhöhungsbetrag umgerechnet auf monatliche Kosten für die jeweiligen Betriebskostenarten einfach in Ansatz gebracht wird.

Erforderlich ist vielmehr, daß die Gesamtkosten des vorausgegangenen Jahres und des abgerechneten Jahres gegenübergestellt werden und sich hieraus die Erhöhung als Differenz ergibt. Dann nämlich ist es dem Mieter möglich, durch eine einfache Addition der Rechnungsbeträge der jeweiligen Jahre die entstandenen Betriebskosten der Höhe nach zu überprüfen, so wird es dem Mieter überhaupt auch erst möglich festzustellen, wo etwa Fehler in der Berechnung liegen. Der Ansatz der monatlichen Kosten für das Gesamtobjekt ist also nicht ausreichend, er ist darüber hinaus auch nicht richtig, denn die in Ansatz gebrachten Kosten entstehen in dieser Höhe gerade nicht monatlich. So werden Abschlagszahlungen an die Versorgungsträger, Versicherungsprämien, Schornsteinfegergebühren nicht regelmäßig monatlich gezahlt, so entstehen Kosten durch Hausreinigung und Hauswart auch in unterschiedlicher Höhe. Die Umrechnung der Gesamtkosten auf monatliche Kosten mag daher der besseren Übersicht halber eine nützliche Position sein, für die Frage der ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Betriebskostenerhöhungen erbringt diese Position nichts. Sie ersetzt nicht die Gegenüberstellung der Gesamtkosten des Vorjahres und des abgerechneten Jahres, die allein die Möglichkeit gibt, daß der Mieter anhand der zugrunde liegenden Belege die Summe der zu den jeweiligen Betriebskostenarten in Ansatz gebrachten Beträge leicht überprüft.

Soweit der Kl. darüber hinaus beanstandet, daß eine Rechnung aus dem Jahre 1983 Eingang in die Betriebskostenabrechnung vom 14. Februar 1985 gefunden hat, erfolgt diese Beanstandung zu Recht. Es wäre nun einmal unpraktikabel, wenn auf den jeweiligen Zahlungszeitpunkt abgestellt wird, mag dieser Zeitpunkt auch, worauf die Bekl. hinweisen, für die betriebswirtschaftliche und steuerliche Abrechnung erheblich sein. Erheblich wäre lediglich, wenn feststünde, daß bestimmte Rechnungen nicht bezahlt wurden. Wollte man jedoch auf die Zahlungszeitpunkte abstellen, führt dies, wie gerade der vorliegende Fall zeigt, zu Schwankungen in der Höhe der Betriebskosten, die sich rechnerisch zwar wieder ausgleichen, die Vergleichbarkeit jedoch stark erschwerten.

Im übrigen ist dem Kl. auch Recht zu geben, soweit er beanstandet, daß die Bekl. ihre Betriebskostenerhöhung auf Abschlagszahlungsrechnungen der Versorgungsunternehmen stützen, nicht jedoch auf die jeweilige Jahresabrechnung abstellen. § 4 des 12 BMG stellt nun einmal darauf ab, welche Kosten für welchen Zeitraum entstanden sind, so daß sich bei einer jährlichen Abrechnung die Konsequenz ergibt, daß von den tatsächlich entstandenen Kosten diejenigen in Ansatz gebracht werden dürfen, die auf den abgerechneten Zeitraum entfallen. Dies bedeutet, daß die endgültige Jahresabrechnung die Basis ist, nicht aber geschätzte Kosten, wie sie in den Abschlagszahlungen zum Ausdruck kommen. Die Jahresabrechnung ist dann, da sie von den Versorgungsunternehmen regelmäßig irgendwann im Laufe des Jahres erstellt wird, anteilig auf das Vorjahr und auf das laufende Jahr zu verteilen.

Schließlich beanstandet der Kl., daß die Betriebskostenabrechnung nicht klar ergibt, ob und inwieweit sie auf die tatsächlich anrechenbare Fläche bezogen wird, sie schlüsselt nämlich die auf den Gewerbeanteil und die auf den Wohnraumanteil entstandenen Kosten in keiner Hinsicht auf, obgleich sich aus den überreichten Belegen doch ergibt, daß die Altbaufläche 58,51 % der Gesamtfläche ausmacht. Dies muß in der Betriebskostenabrechnung in rechnerisch nachvollziehbarer Weise zum Ausdruck kommen.