Betriebskostenerhöhung und Staffelmiete

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete kann der Vermieter eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nur insofern geltend machen, als diese seit dem Inkrafttreten der letzten Staffel gestiegen sind.

Die Klage ist abzuweisen, weil die Bekl. nicht verpflichet ist, den mit Schreiben vom 3. Februar 1999 geforderten Erhöhungsbetrag wegen gestiegener Betriebskosten zu bezahlen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß sie eine Inklusivmiete vereinbart haben, die die Betriebskosten einschließt. Die alljährliche Erhöhung dieser Miete um je 3 % schließt folglich auch einen Betriebskostenanteil ein. Weitere Beträge wegen gestiegener Betriebskosten kann sie deswegen nur wegen solcher Mehrkosten geltend machen, die seit dem letzten Stichtag, also dem 1. Dezember 1998, entstanden sind. Insoweit sind die Ausführungen des Kammergerichts in seinem Rechtsentscheid vom 5. August 1997 (GE 1997, 1097 ff.) auf den vorliegenden Fall übertragbar. Da das Erhöhungsverlangen der Kl. darauf gestützt ist, daß die Betriebskosten seit April 1996 entsprechend angestiegen seien, sind diese Mehrkosten mit der Staffelerhöhung abgegolten.

Während der Dauer einer Staffelmietvereinbarung sind Erhöhungen grundsätzlich nicht möglich; nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut gilt dies allerdings nicht für eine Betriebskostenerhöhung nach § 4 MHG. Betriebskostensteigerungen sind daher immer auf den Mieter abwälzbar.

Mit Urteil vom 13. August 1999 meinte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, bei einer Bruttomiete gelte etwas anderes. Schließlich habe das Kammergericht in seinem Rechtsentscheid (GE 1997, 1097 ff.) klargestellt, daß bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG auch der Betriebskostenanteil immer mit erhöht werde. Das müsse für eine Staffelmiete ebenso gelten.

Wir halten das Urteil für falsch. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts beruht darauf, daß in einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Bruttomiete herangezogen wird, die damit auch einen gestiegenen Betriebskostenanteil im Vergleich zu dem vom Mieter ursprünglich geschuldeten enthält. Ganz anders ist es bei einer Staffelmiete. Hier spielt der Mietspiegel überhaupt keine Rolle (sofern nicht eine Mietpreisüberhöhung geltend gemacht wird). Es werden vielmehr von vornherein Mietsteigerungen vereinbart, die den Betriebskostenanteil unverändert lassen. Nur bei einer solchen Auslegung macht im übrigen der Gesetzestext Sinn, der eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei einer Staffelmiete ausdrücklich erlaubt.