Betriebskostenerhöhung für Altvertrag mit Bruttomiete

1. Bei einem vor dem 1. September 2001 geschlossenen Mietvertrag mit einer Bruttomiete können Betriebskostensteigerungen nur aufgrund wirksamer Mieterhöhungsklausel weitergegeben werden. Daran fehlt es, wenn entgegen § 560 Abs. 2 BGB eine rückwirkende Erhöhung möglich sein soll.

2. Für eine Mieterhöhung müssen die jetzigen Betriebskosten den zuletzt vereinbarten Betriebskosten gegenübergestellt werden. Das gilt auch bei einer Staffelmiete mit vereinbarter Mietsenkung für die letzte Staffel.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Schreiben vom 11.1.1996 erhöhte der Kl. die Miete wegen gestiegener Betriebskosten auf 1.442,05 DM. Die Bekl. zahlten diesen Betrag. Auf Wunsch der Bekl. wurde die Staffelmietvereinbarung zum 1.9.1998 aufgehoben und eine monatliche Bruttomiete von 644,23 € vereinbart.

Mit Schreiben vom 5.10.2011 teilte der Kl. den Bekl. mit, dass die Miete wegen gestiegener Betriebskosten um 29,38 € erhöht wird. Mit Schreiben vom 22.2.2012 teilte der Kl. mit, dass die erhöhte Miete erst per 1.12.2011 zu zahlen sei. Die Bekl. zahlten den Erhöhungsbetrag nicht.

Der Kl. ist der Ansicht, sein Erhöhungsrecht folge aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages. Bei Ende der Staffel sei die Miete abgesenkt worden, weshalb die Erwägungen des LG Berlin, GE 2002, 399 ff. nicht einschlägig seien, da keine Betriebskostenerhöhungen durch die zuvor eingetretenen Staffeln erfolgt seien.

Die Bekl. sind der Ansicht, dass § 4 Nr. 3 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Erhöhungsmöglichkeit über § 560 BGB hinaus gehe und im Übrigen intransparent sei, da unklar sei, ab welchem Zeitpunkt der Vermieter berechtigt sein soll, erhöhte Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Auch das Erhöhungsschreiben sei unwirksam, da auf die Betriebskosten im Verhältnis zum Jahr 1998 abzustellen sei. Das Schreiben sei auch nicht hinreichend erläutert.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger und künftiger Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 29,38 € monatlich aus § 4 des Mietvertrages i.V.m. dem Erhöhungsschreiben vom 5.10.2011.

Bei dem vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um einen sog. Altvertrag, für den Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB einschlägig ist. Die einseitige Weitergabe von Mehrbelastungen die Betriebskosten betreffend setzt hiernach voraus, dass ein entsprechendes Erhöhungsrecht im Mietvertrag vereinbart ist.

Eine solche Vereinbarung haben die Parteien nicht wirksam getroffen, denn § 4 Nr. 3 a BGB ist gem. § 307 BGB unwirksam. Bei der Regelung handelt es sich unzweifelhaft um eine Allgemeine Geschäftsbedingung aus einem typischen Formularvertrag, die folglich der Inhaltskontrolle unterliegt. Die Regelung benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie über die Erhöhungsmöglichkeiten des § 560 BGB hinausgeht, weil sie die Beschränkungen des § 560 II BGB zur rückwirkenden Geltendmachung von Kostensteigerungen nicht einbezieht (Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Auflage, S. 107; AG Schöneberg MM 2005, 146). Aus den gleichen Gründen folgt die Unwirksamkeit der Vereinbarung auch aus § 560 VI BGB, da von § 560 BGB nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden darf.

Darüber hinaus ist auch das Erhöhungsschreiben selbst unwirksam, denn erforderlich ist ein Vergleich der Betriebskosten 2011 mit denen per 1.9.1998.

Unstreitig hatten die Parteien eine Staffelmietvereinbarung geschlossen, die erst per 1.9.1998 aufgehoben wurde. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte sich die Miete bereits mehrfach erhöht, und auch noch nach 1996. Die Erhöhungen decken das allgemeine Ansteigen der Betriebskosten ab, so dass eine Mieterhöhung gestützt auf Betriebskostensteigerungen nur in der Weise erfolgen kann, dass nur Betriebskostensteigerungen, die nach der letzten Staffelstufe eingetreten sind, umlagefähig sind (LG Berlin GE 2002, 399 ff.). Dass vorliegend mit Beendigung der Staffel eine Mietzinssenkung vereinbart wurde, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Insoweit bleibt nämlich unklar, ob die Absenkung den Nettomietanteil oder den Betriebskostenanteil betraf. Da hinsichtlich der Betriebskosten in der Regel auf Kostendeckung geachtet wird, ist davon auszugehen, dass trotz Senkung der Miete insgesamt der Betriebskostenanteil auf Basis der Zahlen aus 1998 kalkuliert wurde. Diese müssen folglich den Bezugspunkt für das Mieterhöhungsschreiben darstellen.

Aus dem Hinweisbeschluss des LG: Das Gericht weist darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte.

Die Kammer schließt sich der Einschätzung des Amtsgerichts an, dass hier schon nach dem Mietvertrag keine rechtliche Grundlage für eine Betriebskostenerhöhung gegeben ist. Entgegen § 560 BGB wäre nach der mietvertraglichen Regelung auch eine Betriebskostenerhöhung für die Vergangenheit möglich. § 560 Abs. 4 BGB schließt jedoch eine Abweichung zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung aus, so dass die mietvertragliche Regelung insgesamt unwirksam ist. Die Kammer folgt ferner auch der Ansicht des Amtsgerichts dazu, dass die Erhöhungserklärung selbst aus sich heraus unwirksam sein dürfte, da unzulässigerweise an den Zeitpunkt 1996 mit der letzten Betriebskostenerhöhung angeknüpft worden ist, nicht aber an das Ende der Staffelmietvereinbarung 1998. Aus der nach der Auffassung der Kammer hier entscheidenden Sicht des Mieters ist an den letzten Mietbetrag anzuknüpfen.

Wenn im Mietvertrag die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, also bei einer Bruttomiete, können Erhöhungen grundsätzlich nicht weitergegeben werden. Eine Ausnahme gilt für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, und die einen wirksamen Erhöhungsvorbehalt (Mieterhöhungsklausel) enthalten. Dann ist die Summe der jetzigen Betriebskosten den zuletzt vereinbarten gegenüberzustellen; das gilt auch, wenn eine Staffelmiete vereinbart worden ist.

Mit Schreiben vom 11. Januar 1996 hatte die Klägerin die Miete wegen gestiegener Betriebskosten auf 1.442 DM erhöht; die Beklagten zahlten diesen Betrag. Auf Wunsch der beklagten Mieter wurde die Staffelmietvereinbarung (in Form einer Bruttomiete) zum 1. September 1998 aufgehoben und eine monatliche Bruttomiete von 644 Euro vereinbart. Der Vermieter erhöhte 2010 unter Berufung auf eine im Formularvertrag vereinbarte Befugnis die Miete wegen gestiegener Betriebskosten und bezog sich dabei auf die letzte Betriebskostenerhöhung aus dem Jahre 1996. Die Mieter hielten das für unwirksam.

Mit Urteil vom 23. Juli 2013 wies das Amtsgericht Mitte die Klage ab, da das im Mietvertrag vereinbarte Erhöhungsrecht unwirksam sei. Die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie über die Erhöhungsmöglichkeiten des § 560 BGB hinausgehe und die Beschränkungen zur rückwirkenden Geltendmachung nicht einbeziehe.

Darüber hinaus sei die Erhöhung auch unwirksam, weil die Betriebskosten nicht mit denen aus der letzten Staffelstufe verglichen worden seien. Dass mit der Beendigung der Staffel eine Mietsenkung vereinbart wurde, sei unerheblich, da auch eine Mietsenkung im Zweifel nur den Nettomietanteil betreffe.

In der Berufungsverhandlung vor dem Landgericht Berlin wies das Gericht am 23. Januar 2014 darauf hin, dass die Kammer diese Auffassung für zutreffend halte.

Nach dem gerichtlichen Hinweis ist die Berufung zurückgenommen worden.