Betriebskostenerhöhung für Alt- und Neubau getrennt

Betriebskostenerhöhung für Alt- und Neubau getrennt; Betriebskostenumlage; Mieterhöhung; Gesamtfläche; Wirtschaftseinheit; rechtliches Gehör

Hat der Vermieter mehrere Häuser oder auch gemischt genutzte Gebäudekomplexe zu einer Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit zusammengefaßt, ist für eine Betriebskostenumlage (oder eine sich daraus ergebende Mieterhöhung) die Angabe der Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit erforderlich. (Leitsatz der Redaktion)

I. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen ein in einer Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil des Landgerichts Berlin.

Er ist aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2. 1982 abgeschlossenen Mietvertrages Mieter einer in Berlin gelegenen Altbauwohnung. Ende der 1980er Jahre entstand auf dem vorderen Bereich des Grundstücks ein Wohnungsneubau. Mit Schreiben vom 13. Oktober 2000 teilte die Beteiligte zu 2. dem Beschwerdeführer eine auf § 4 Abs. 2 bis 4 MHG gestützte Erhöhung der Betriebskosten in Höhe von monatlich 19,94 DM ab 1. November 2000 mit. Die Erhöhung stützte sich auf die zwischen 1993 und 1999 eingetretenen Betriebskostenerhöhungen. Als Verteilungsschlüssel wurde die anteilmäßige Wohnfläche der Wohnung des Beschwerdeführers (49,25 m2) im Verhältnis zu 1021,62 m2 Fläche Altbau angegeben. In den beigefügten Erläuterungen zur Betriebskostenentwicklung 1993 bis 1999 wurden - getrennt nach den einzelnen Betriebskostenarten - die auch den Neubau einschließenden Gesamtkosten aufgelistet mit der zusätzlichen Angabe, in welcher Höhe diese Kosten jeweils auf den Altbau entfallen.

Nachdem der Beschwerdeführer die Erhöhungsbeträge nicht zahlte, erhob die Beteiligte zu 2. - auch wegen weiterer Forderungen - Klage beim Amtsgericht Tiergarten. Der Beschwerdeführer trug vor, die Mieterhöhungserklärung sei unwirksam, weil sie nicht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG ordnungsgemäß berechnet und erläutert worden sei.

Das Amtsgericht verurteilte den Beschwerdeführer durch Urteil vom 5. Dezember 2001 u. a. zur Zahlung der entsprechenden Mieterhöhungsbeträge für die Zeit vom 1. Februar bis 1. Juni 2001 nebst Zinsen und führte zur Begründung aus, die Betriebskostenerhöhungserklärung der Beteiligten zu 2. genüge den Erläuterungsanforderungen des § 4 Abs. 2 MHG.

Seine gegen das Urteil eingelegte Berufung begründete der Beschwerdeführer damit, daß die Kostensteigerungen sich auf einen sechsjährigen Zeitraum von 1993 bis 1999 bezogen hätten und die Steigerungen zur besseren Nachprüfbarkeit für die einzelnen Jahre unter stichwortartiger Angabe des Erhöhungsgrundes hätten gegenübergestellt werden müssen. Außerdem befinde sich die Wohnung des Beschwerdeführers im Altbau, der auf dem hinteren Bereich des Grundstücks gelegen sei. Aus den Erläuterungen der Betriebskostenerhöhungserklärung vom 13. Oktober 2000 ergebe sich, daß die Betriebskosten einheitlich für das gesamte Grundstück (einschließlich des Neubaus) entstanden seien. Zu den einzelnen Betriebskostenarten werde zwar mitgeteilt, welcher Betrag anteilig auf den Altbau entfalle. Allerdings sei die Aufteilung der Gesamtkosten zwischen dem Altbau und dem Neubau, die aus rechtlichen Gründen keine Wirtschaftseinheit bilden könnten, nicht ansatzweise nachvollziehbar, da weder der Verteilungs- noch der Umlageschlüssel mitgeteilt worden sei.

Das Landgericht hielt die Verurteilung des Beschwerdeführers zur Zahlung der erhöhten Betriebskosten aufrecht. Der Verteilungsmaßstab zwischen Alt- und Neubau sei erkennbar. Ausweislich der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung seien Kostensteigerungen für die auf den Altbau entfallenden Kosten geltend gemacht und die jeweiligen Aufwendungen nach den angegebenen Stichtagen gegenübergestellt worden. Einwendungen gegen diese Kostenansätze hätte der Beschwerdeführer gegebenenfalls nach Einsicht in die Unterlagen bei der Beteiligten zu 2. konkretisieren müssen.

Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1 sowie Art. 15 Abs. 5 Satz 2 der Verfassung von Berlin (VvB) durch das Landgericht.

Das Landgericht habe sein Grundrecht auf rechtliches Gehör nach Art. 15 Abs. 1 VvB verletzt, indem es entscheidungserhebliches Vorbringen - unzulässige gemeinsame Abrechnung über den Alt- und den Neubau - ignoriert hätte. Zudem sei unter Hinweis auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes gerügt worden, daß es an einer Erläuterung gefehlt habe, wie die einheitlich für das gesamte Grundstück entstandenen Betriebskosten zwischen Altbau und Neubau verteilt worden seien. Mit dem Einwand, der Verteilungsmaßstab zwischen Alt- und Neubau sei nicht erkennbar, habe sich das Landgericht ebenfalls nicht befaßt, obwohl die h. M. das verlange.

Wegen Abweichung von dieser ganz herrschenden Meinung verstoße das Urteil des Landgerichts zugleich gegen das Willkürverbot des Art. 10 Abs. 1 VvB, denn das Gericht lasse es genügen, daß lediglich die Kostensteigerungen für eine Nutzergruppe, nämlich die Bewohner des Altbaus, dargestellt würden. Das Gericht habe übersehen, daß die Erläuterungspflicht des § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG als Wirksamkeitserfordernis für eine Betriebskostenerhöhung die Ausübung des Belegeinsichtsrechtes des Mieters vorbereiten solle. Die Belegeinsicht diene der Überprüfung der in der Mieterhöhungserklärung gegebenen Informationen, nicht jedoch dazu, daß der Mieter Informationslücken durch eigene Nachforschungen auszufüllen habe. Der Berliner Verfassungsgerichtshof hielt die Beschwerde für begründet und verwies die Sache gem. § 54 Abs. 3 VerfGHG zurück an das LG.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und begründet.

Das Urteil des Landgerichts verletzt das Grundrecht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör, indem es entscheidungserheblichen Vortrag des Beschwerdeführers zur Frage unberücksichtigt gelassen hat, ob die Betriebskostenerhöhungserklärung wegen ungenügender Erläuterung, insbesondere wegen fehlender Angabe des Verteilungs- und Umlageschlüssels der auf die beiden Gebäudekomplexe entfallenden anteiligen Betriebskosten unwirksam war.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit Art. 103 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl. Beschluß vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 [117] m. w. N., st. Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, daß das Gericht Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt läßt. Das Gericht muß sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses Prozeßgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, daß tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl. Beschlüsse vom 16. November 1995, a. a. O., S. 116 f., 22. Mai 1997 -VerfGH 34/97 - LVerfGE 6, 80 [82], 24. August 2000 - VerfGH 73/99 - NZM 2001, 87 [88] m. w. N. und 27. September 2002 - VerfGH 63/02, 63 A/02 - LVerfGE 13, 53 [59]).

Ein derartiger Fall ist hier gegeben. Das Landgericht hat den vom Beschwerdeführer im Schriftsatz vom 28. Juni 2002 geltend gemachten Einwand der Unwirksamkeit der Betriebskostenerhöhungserklärung wegen fehlender Angabe des Verteilungs- bzw. Umlageschlüssels in bezug auf die den Alt- und den Neubau betreffenden Betriebskosten mit der Begründung für unerheblich gehalten, Kostensteigerungen seien von der Beteiligten zu 2. nur hinsichtlich der den Altbau betreffenden Kosten geltend gemacht worden. Diese nicht weiter erläuterte Argumentation zeigt, daß das Landgericht den Kern der Ausführungen des Beschwerdeführers verkannt, jedenfalls nicht ernsthaft bei seiner Entscheidung erwogen hat: Aus den der streitgegenständlichen Betriebskostenerhöhungsklärung vom 13. Oktober 2000 beigefügten und vom Beschwerdeführer ausdrücklich in Bezug genommenen Erläuterungen ergibt sich, daß die für die jeweiligen Betriebskostenarten aufgeführten Gesamtkosten einschließlich der Veränderungen im Vergleichszeitraum sich auf beide Gebäudekomplexe (Alt- und Neubau) zusammen beziehen, insofern also eine Wirtschaftseinheit oder zumindest eine Berechnungseinheit gebildet wurde. In den Erläuterungen zur Betriebskostenerhöhungserklärung ist zwar der jeweils auf den Altbau entfallende Teil der Gesamtkosten angegeben worden, ohne daß diese Aufteilung zwischen den Gebäudekomplexen jedoch durch Angabe eines Verteilungsschlüssels (etwa nach der Gesamtwohnfläche beider Gebäude, dem tatsächlichen Verbrauch, den ausschließlich einen Gebäudekomplex betreffenden Kosten) erklärt worden wäre. Auf diesen Einwand des Beschwerdeführers geht die Entscheidung des Landgerichts nicht ein.

Die Verletzung des rechtlichen Gehörs war auch erheblich. Es ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, daß eine Nebenkostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß ist, wenn darin (jedenfalls bei Gebäuden mit mehreren Einheiten) bestimmte Mindestangaben enthalten sind. Dazu zählen neben der Zusammenstellung der Gesamtkosten auch die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel. Der Mieter muß hierdurch in die Lage versetzt sein, die Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen zu können, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und Behebung von Zweifeln erforderlich ist (vgl. grundlegend BGH WuM 1982, 207; ferner: BGH NJW 2005, 3135 ff.; GE 2005, 361 f.; NJW-RR 2003, 442; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 65. Aufl. 2006, Rn. 93 zu § 535; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Rn. 334 ff. zu § 556).

Hat der Vermieter mehrere Häuser oder auch gemischt genutzte Gebäudekomplexe zu einer Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit zusammengefaßt, so genügt es nicht, daß die aufgeführten Gesamtkosten auf die einzelnen Häuser oder Gebäudeteile verteilt werden, ohne daß als zusätzlicher für den Mieter nachvollziehbarer Berechnungsschritt angegeben wird, woraus sich diese anteiligen Werte ergeben (vgl. LG Köln WuM 2001, 496 f.; LG Berlin GE 2002, 1627 f.; LG Berlin GE 1999, 907 ff.; Kinne, in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 7. Aufl. 2005, Rn. 77 c; Rips, in: Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2004, S. 119; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Rn. 356). Hätte das Landgericht diese vom Beschwerdeführer vorgetragenen Gründe bei seiner Entscheidung erwogen, wäre es möglicherweise zur (formalen) Unwirksamkeit der Betriebskostenerhöhungserklärung und damit auch zur Unbegründetheit des entsprechenden Zahlungsantrags der Beteiligten zu 2. gekommen. [...]

Im preisfreien Wohnraum darf der Vermieter mehrere Häuser zu einer Wirtschaftseinheit zusammenfassen und die Betriebskosten gemeinsam abrechnen. Nötig ist allerdings die Angabe eines nachvollziehbaren Verteilungsschlüssels.

Die Vermieterin hatte die Miete für die Altbauwohnung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG erhöht. Auf dem Grundstück war das Vorderhaus als Neubau errichtet worden; die Vermieterin gab als Verteilungsschlüssel die anteilmäßige Wohnfläche des Mieters im Verhältnis zu der Fläche des Altbaus an, nicht aber die Gesamtfläche einschließlich des Neubaus. Amtsgericht und Landgericht verurteilten den Mieter, der Verfassungsbeschwerde erhob.

Mit Beschluß vom 25. April 2006 hob der VerfGH von Berlin das Urteil des LG auf und meinte, es liege ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör vor. Das LG habe die Einwände des Mieters gegen den nicht nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel nicht zur Kenntnis genommen. Bei einer Wirtschaftseinheit sei eine solche Angabe aber erforderlich, damit der Mieter nachvollziehen könne, woraus sich die anteiligen Werte ergeben.

Das vom VerfGH erwähnte Kommentarzitat lautet richtig: Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 7. Auflage 2005, Rdn. 77 c zu § 556 BGB. Dort lesen wir: "... muß der Vermieter angeben, welche Fläche welcher Häuser als Gesamtfläche der Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit der Abrechnungseinheit zugrunde gelegt worden ist (Gesamtfläche der aus den Häusern ... bestehenden Verwaltungseinheit)."

Achtung: Dem Urteil des Landgerichts liegt eine Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG zugrunde. Aufgrund des Urteils des BGH vom 21. Januar 2004 (GE 2004, 229) ist eine derartige Mieterhöhung nicht mehr möglich; das landgerichtliche Urteil stammt noch aus der Zeit davor.