Betriebskostenerhöhung bei vereinbarter Bruttomiete

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen, stellt eine Vereinbarung nach Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB dar, wonach bei einem Mietverhältnis aus der Zeit vor der Mietrechtsreform und vereinbarter Bruttomiete der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten analog § 560 BGB zu tragen hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 30.3.2010, mit dem die Kl. vom Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 421,97 € monatlich um 37,80 € auf 459,88 € ab dem 1.6.2010 begehrt, nachdem mit Schreiben vom gleichen Tag wegen gestiegener Betriebskosten die Miete von ursprünglich 418,44 € um 3,53 € auf - nunmehr zugrunde gelegte - 421,97 € geltend gemacht worden war.

Das AG hat den Bekl. antragsgemäß zur Zustimmung verurteilt und zur Begründung ausgeführt, auf den vor dem 1.9.2001 geschlossenen Mietvertrag der Parteien, dem eine Teilinklusivmiete zugrunde liege, finde nach Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB die Vorschrift des § 560 Abs. 1 BGB entsprechende Anwendung; daraus folge, dass nach § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB für die Beachtung von Warte- und Sperrfrist derartige Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten außer Betracht blieben. Die begehrte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2009 nicht.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 30.3.2010 zu (§ 558 ff. BGB). Das Erhöhungsverlangen ist zulässig, denn Warte- und Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 BGB sind gewahrt. Die vorangegangene Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB für deren Einhaltung nicht zu berücksichtigen.

Zu Recht weist der Bekl. zwar darauf hin, dass im Mietvertrag der Parteien vom 21.9.1977 eine Bruttokaltmiete vereinbart worden ist, da sich eine gesondert ausgewiesene Pauschale dort nicht findet. Jedoch gelangt Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB im Fall einer Bruttokaltmiete zur Anwendung. Bei derartigen lnklusivmietverträgen können Betriebskostenerhöhungen nach § 560 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 BGB nicht auf den Mieter umgelegt werden, was wegen der im Land Berlin bis zum 31.12.1987 geltenden Preisbindung für Altbauwohnungen in einer Vielzahl von betroffenen Mietverhältnissen zu einem nicht interessengerechten Ausschluss der Weitergabe von gestiegenen Betriebskosten geführt hätte, den der Reformgesetzgeber nicht dauerhaft hinnehmen wollte (BT-Drucks. 14/4553, 95; Staudinger/Rolfs, Art. 229 Rn. 20).

Insofern enthält die Norm eine Ausnahme dahin, dass eine Erhöhung bereits dann möglich ist, wenn der Mietvertrag lediglich die Regelung enthält, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat (MüKo-Bieber, 5. Aufl. 2010, Art. 229 Rn. 6).

Eine solche einseitige Möglichkeit der Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist hier in § 2 Abs. 6 des Mietvertrags geregelt.

Immer wenn somit die Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten einseitig erfolgen kann, greift auch § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB ein (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 10. Aufl. 2011, § 558 Rn. 31). Die gesetzliche Regelung erklärt sich letztlich daraus, dass es sich bei den §§ 559 bis 560 um Elemente der Kostenmiete handelt, die in dem Vergleichsmietensystem des § 558 einen Fremdkörper bilden (Emmerich in Staudinger, 2011, § 558 Rn. 10). Das gilt in gleicher Weise für die über Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB mögliche Erhöhung der Bruttokaltmiete, so dass die hier vorangegangene Erhöhung um 3,53 € für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen außer Betracht bleibt.

Da der Bekl. die materielle Berechtigung der Erhöhung nicht angreift, steht der Kl. der Anspruch auf Zustimmung in der zugesprochenen Höhe zu (§§ 558 ff. BGB).

Art. 229 § 3 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) enthält zahlreiche wichtige Übergangsvorschriften für die Mietrechtsreform des Jahres 2001. Eine davon ist § 3 Abs. 4. Er bestimmt – vereinfacht gesagt –, dass bei einem am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind (Brutto- oder Teilinklusivmiete), Erhöhungen der Betriebskosten weitergegeben werden dürfen, sofern mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter Betriebskostenerhöhungen zu tragen hat. Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung, dass der Vermieter „die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften" erhöhen darf, ist das eine solche Vereinbarung nach Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB, entschied jetzt das Landgericht Berlin.

Die Mietvertragsparteien hatten aufgrund eines vor der Mietrechtsreform abgeschlossenen Vertrages eine Bruttomiete vereinbart. Sie stritten nun im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 558 BGB auch über eine gleichzeitig einseitig erfolgte Betriebskostenanhebung. Die entsprechende Vereinbarung in § 2 Abs. 6 des Mietvertrages lautete wie folgt: „Der Vermieter ist berechtigt, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen."

Das Amtsgericht hielt die Betriebskostenerhöhung für rechtens und verurteilte zur Zustimmung zur Mieterhöhung unter Zugrundelegung der durch die Betriebskostenanhebung veränderten Ausgangsmiete. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Der Mieter habe zwar zutreffend darauf hingewiesen, dass im Mietvertrag der Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart worden sei und keine gesondert ausgewiesene Pauschale für Betriebskosten. Nach Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB würden jedoch vor der Mietrechtsreform 2001 abgeschlossene Bruttokaltmietvereinbarungen wie Betriebskostenpauschalen behandelt mit der Folge, dass Betriebskostenerhöhungen auf den Mieter umgelegt werden können, sofern der Mietvertrag eine Regelung enthalte, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen habe. Hintergrund dieser Bestimmung sei, dass sonst wegen der im Land Berlin noch bis zum 31. Dezember 1987 geltenden Preisbindung für Altbauwohnungen in einer Vielzahl von betroffenen Mietverhältnissen die Weitergabe von gestiegenen Betriebskosten ausgeschlossen worden wäre, was keinem interessengerechten Ausschluss entsprochen hätte.

Im vorliegenden Fall enthalte § 2 Abs. 6 des Mietvertrages den von Art. 229 § 3 Abs. 4 geforderten Betriebskostenerhöhungsvorbehalt, indem er den Vermieter berechtige, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen.

Nach Auffassung des BGH (Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 101/03 -, GE 2004, 229) waren nach dem Außerkrafttreten (31. Dezember 1994) des GVW Berlin, das den Übergang von der Altbaumietpreisbindung in das Vergleichsmietensystem (damals Miethöhegesetz, MHG) regelte, bei einer Bruttomiete (Teilinklusivmiete) Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten ohne (wirksamen) vertraglichen Erhöhungsvorbehalt unzulässig. Diese Entscheidung des BGH ist im Schrifttum heftig angegriffen worden, weil sie die besonderen Berliner Verhältnisse nicht ausreichend berücksichtigt habe. Bis zum Ende der Preisbindung am 31. Dezember 1987 wurden nämlich Betriebskostenerhöhungen in den Bruttomieten nur durch gesetzliche Vorschriften als sog. „Mehrbelastungszuschläge" zugelassen, Betriebskostenerhöhungsklauseln in Mietverträgen wären preisrechtswidrig gewesen.

Aus diesem Grunde sah – vereinfacht gesagt – § 7 GVW vor, dass Vermieter ehemals preisgebundener Altbauten Betriebskostenerhöhungen künftig nach dem damals dafür geltenden § 4 Miethöhegesetz (MHG) geltend machen dürfen. Denklogisch hat der Gesetzgeber dabei vorausgesetzt, dass Mietverträge, weil sie das bis dahin aus Preisrechtsgründen auch gar nicht durften, keinen Betriebskostenerhöhungsvorbehalt enthalten mussten. Der BGH hatte aber bislang noch keine Möglichkeit, seine Auffassung im Lichte einer stärkeren Beschäftigung mit der Berliner Ausgangssituation zu revidieren.

In all den Fällen, in denen der Mietvertrag über eine zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch preisgebundene Altbauwohnung abgeschlossen wurde (also bis Ende 1987), gebietet eine verfassungskonforme Auslegung, dass der Vermieter bei vereinbarter Brutto- oder Teilinklusivmiete Erhöhungen der in der Miete enthaltenen Betriebskosten auch dann dem Mieter weitergeben kann, wenn der Mietvertrag keinen Betriebskostenerhöhungsvorbehalt enthält (weil er das gar nicht durfte). Nichts deutet darauf hin, dass der Gesetzgeber dem Vermieter nach Auslaufen des GVW diese mit dem GVW erteilte Befugnis auch wieder entziehen wollte.

Im vorliegenden Fall griff die Kammer auf Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB zurück, um dem Vermieter die Betriebskostenerhöhung aus seinem Altmietvertrag zu erhalten. Die Anwendung von Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB setzt allerdings voraus, dass doch eine Art Betriebskostenerhöhungsvorbehalt mietvertraglich vereinbart ist. Über die Frage, ob die vorliegende Erhöhungsklausel einen wirksamen Betriebskostenerhöhungsvorbehalt darstellt, mag man streiten und einwenden, die Klausel sei im Hinblick auf Art. 229 § 3 Nr. 4 EGBGB („... dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat") zu allgemein oder intransparent, weil nicht ersichtlich sei, welche Betriebskosten in der Bruttomiete enthalten sind und welche zu Lasten des Mieters erhöht werden können, und sogar „nur" von Nebenkosten gesprochen wird. Für diese Auffassung spräche auch die zitierte Entscheidung des BGH, der die Klausel „Alle durch gesetzliche und behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar" für intransparent hielt.

Nur: Meines Erachtens ist bei solchen Altverträgen ein Erhöhungsvorbehalt gar nicht zu fordern, weshalb sich ein Streit über die Klausel als solche erübrigt.