Betriebskostenerhöhung bei Neueinführung einer Betriebsart

Betriebskostenerhöhung bei Neueinführung einer Betriebsart; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Instandsetzungszuschlag; Vermieterwohnung; Betriebskostenerhöhung; Betriebsart, Neueinführung; Verwaltung, ordnungsgemäße

1. Der vom Vermieter selbst bewohnte Wohnraum ist bei der Berechnung des Instandsetzungszuschlages einzubeziehen.

2. § 4 XII. BMG, der den Vermieter berechtigt, nach dem 31.12.1982 anfallende Betriebskostenerhöhungen auf den Mieter abzuwälzen, beabsichtigt nicht, diejenigen Vermieter zu bevorteilen, die es bisher überhaupt unterlassen haben, ganz oder in Teilbereichen ihren Grundbesitz ordnungsgemäß zu verwalten.

Gemäß § 3 Abs. 1 XII. BMG in Verbindung mit § 8 Abs. 1 Nr. 5 der EBerVO-XII. BMG vom 1. November 1984 sind die Kl. zur Zahlung des Instandsetzungskostenzuschlages 1984 ab 1. Januar 1985 verpflichtet. Die Kl. sind der Behauptung der Bekl., die Jalousien seien auch schon vor dem Kriege an dem Hause vorhanden gewesen, nicht mehr entgegengetreten, so daß dies als unstreitig zu unterstellen ist. Unter diesen Umständen handelt es sich bei der Anbringung von Jalousien nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, für die die Kosten nach § 11 AMVOB auf die Mieter überwälzt werden könnten, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme, für die die Ausnahme des § 3 Abs. 4 des XII. BMG nicht gilt. Ebensowenig ist der Wohnraum, den die Bekl. selbst nutzt, bei der Berechnung der für den Instandsetzungskostenzuschlag vorgesehenen rechnerischen Bezugsgröße auszunehmen. Die Kl. mißverstehen § 3 Abs. 5 Satz 2 des XII. BMG. Diese Vorschrift soll bei einem äußerlich einheitlich erscheinenden Haus dem Umstand Rechnung tragen, daß bei nur teilweise kriegszerstörten Häusern oftmals nur einige Wohnungen der Mietpreisbindung unterliegen, andere jedoch als nach dem Stichtag errichtet anzusehen sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor; der Umstand, daß die Bekl. eine Wohnung im eigenen Hause selbst nutzt, macht jedoch ihre eigene Wohnung nicht zu einer aus der Berechnung auszunehmenden Wohnung. Auch diese bleibt mit preisgebunden, wenn die Bekl. sie einmal vermieten sollte.

Den von ihr verlangten Betriebskostenzuschlag ab 1. Januar 1985 kann die Bekl. nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang verlangen, § 4 des XII. BMG sieht die Umlage der Betriebsmehrkosten vor. Zutreffend weisen die Kl. darauf hin, daß die Bekl. erstmals in der Anlage der Mieterhöhungserklärung vom 1. Dezember 1984 Betriebskosten für die Gartenpflege verlangt hat. § 4 des XII. BMG beabsichtigt aber nicht, diejenigen Vermieter zu bevorteilen, die es bisher überhaupt unterlassen haben, ganz oder in Teilbereichen ihren Grundbesitz ordnungsgemäß zu verwalten. Bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks wären Kosten für die Gartenpflege auch schon vorher angefallen. Das ergibt sich insbesondere auch aus dem Vortrag der Bekl. selbst, die "kleinen Wald" nennt, was die Kl. als unkrautüberwuchertes, niemals gepflegtes Stück des Hofes bezeichnet. Da ein "kleiner Wald" bei Anlegung auch Kosten verursacht, nämlich für Jungpflanzen und die gärtnerische Betätigung, hätten auch in der Vergangenheit schon Kosten für die Gartenpflege aufgewendet werden müssen. Nichts anderes gilt, wenn der Vortrag der Kl. zutrifft. Denn dann hätte die Bekl. es unterlassen, auch schon früher ihren Verpflichtungen zu einer ordnungsgemäßen Gestaltung des Hofes nachzukommen, wofür jedenfalls auch Kosten entstanden wären. Aus der Betriebskostenzuschlagsberechnung ist jedenfalls die Position der Gartenpflege aus den vorbezeichneten Gründen in Höhe von 548,34 DM herauszunehmen (vgl. insoweit auch das Urteil des AG Neukölln, MM 1985, 120).