Betriebskostenerhöhung

Betriebskostenerhöhung; preisgebundener Altbau

Die Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 MHG steht neben der Mieterhöhung nach § 2 MHG.

Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Mietzahlung und Zahlung von Nebenkostennachforderungen gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit den §§ 4, 7 des Mietvertrages im Gesamtbetrag von noch 811,70 DM zuzüglich 5,- DM vorgerichtliche Mahnkosten (§ 286 BGB).

Insoweit ist für die rechtliche Würdigung vorauszuschicken, daß die den Bekl. überlassene Wohnung im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichtet worden war, für den Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen gewährt wurden. Damit unterlag die Wohnung des Bekl. für die Dauer der Zweckbestimmung der öffentlichen Mittel gemäß § 88 b II. WoBauG der Preisbindung, denn die Miete durfte den zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlichen Betrag nicht überschreiten (Kostenmiete).

Die Kl. danach überhöhte Mietbeträge geltend machen, hat auch der Bekl. nicht behauptet. Überwiegend unbegründet blieben die gegenüber den Betriebskosten Nachforderungen vorgetragenen Beanstandungen.

Insoweit ist vorliegend zwischen den Parteien unstreitig, daß das Mietverhältnis nach der Beendigung des Förderungszeitraums (Wegfall der Annuitätszuschüsse) mit Wirkung zum 1. Januar 1982 nicht mehr der Bindung an die Kostenmiete unterlag. Somit waren die Kl. berechtigt und verpflichtet, bis zum 31. Dezember 1981 ein-getretene Veränderungen der Bewirtschaftungskosten (vgl. § 28 II. BV, hier: die Betriebskosten gem. § 27 II. BV) für die Erhöhung der Kostenmiete gemäß den §§ 4 NMVO, 10 WoBindG in die Wirtschatlichkeitsberechnung einzustellen, denn die Höhe der Kostenmiete bestimmt sich u. a. auch nach der Höhe der Betriebskosten. Dem haben die Kl. mit dem Schreiben vom 31. Juli 1980 Rechnung getragen.

Dagegen war es den Kl. für den hier maßgeblichen Zeitraum bis zum 31. Dezember 1981 untersagt, die in der Anlage zum Schreiben vom 7. Juli 1982 aufgeführten Betriebskosten aus der Kaltmiete "auszugliedern", um dann die für 1981 berechneten Betriebsmehrkosten gesondert umzulegen.

Jedenfalls im genannten Zeitraum durften die Kl. nur die Betriebskosten neben der Einzel-Kostenmiete auf die Mieter umlegen, die in der damals geltenden Fassung der §§ 20 ff. NMVO ausdrücklich genannt waren (insbesondere Heiz- und Aufzugskosten).

In diesem Zusammenhang können die Kl. auch nicht die Neufassung der §§ 20 ff. NMVO für sich in Anspruch nehmen, nach der nunmehr neben der Einzelmiete die Umlage sämtlicher Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV vorgesehen ist. Dies gilt schon deshalb, weil die vorzitierte Neufassung der NMVO erst zum 1. Mai 1984 aufgrund des Artikel 6 der Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 5. April 1984 in Kraft getreten ist. Die Übergangsregelung in § 25 b NMVO neue Fassung besagt nicht, daß der Vermieter schon vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entgegen der bis dahin geltenden Gesetzeslage verfahren durfte.

Mithin ist die Nachforderung von Betriebskosten für 1981 in Höhe des geltend gemachten Betrages von 215,54 DM unbegründet, wobei die auf den Seiten 3 ff. des Schriftsatzes vom 21. April 1986 vorgenommene Verrechnung gegen die ältesten begründeten Rückstände erfolgt ist, so daß sie hier ins Leere geht.

Soweit die Kl. im weiteren für die Zeit ab Januar 1982 Betriebskosten und Betriebskostennachforderungen geltend machen, rechtfertigt sich ihr Zahlungsbegehren aus § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 2 MHG.

Die Voraussetzungen einer Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 MHG liegen nach der Beendigung der Preisbindung vor, denn die bereits in der Vertragsmiete enthaltenen Betriebskosten haben sich auch in der Zeit ab 1982 weiter erhöht, so daß die Kl. berechtigt waren, die entstandenen Mehrkosten über eine entsprechende Mieterhöhung anteilig auf die Mieter umzulegen. Die Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 MHG steht neben der Mieterhöhung nach § 2 MHG, wobei die Kl. eine Erhöhung der sogenannten Grundmiete gemäß § 2 MHG nicht vorgenommen haben und auch nicht vornehmen mußten, weil der Erhöhungssachverhalt allein aus dem weiteren Anstieg der Betriebskosten abgeleitet wird.