Betriebskostenerhöhung

Betriebskostenerhöhung; Sperrmüllabfuhrkosten; deklaratorisches Schuldanerkenntnis

1. Bei Betriebskostenerhöhungen macht der Vermieter zwar dem Mieter kein Angebot auf einvernehmliche Änderung des Mietzinses, sondern nur von seinem einseitigen Erhöhungsrecht gem. § 4 Abs. 2 MHG Gebrauch. Zahlt der Mieter dennoch den erhöhten Mietzins, so liegt darin aber ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis.

2. Kosten der Sperrmüllabfuhr können nur dann als erhöhte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Vermieter darlegt, daß diese Kosten auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend entstanden wären.

3. Die Betriebskostenerhöhung bleibt jedoch im übrigen wirksam, wenn sich die Beanstandung nur auf einzelne Positionen der Erläuterung bezieht.

II. (b) Der Mietzins von 266,50 DM hat sich in den folgenden Jahren erhöht. Die Vermieterin hat mit den nachfolgend genannten Schreiben erklärt, daß sie von ihrem Recht zur einseitigen Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten Gebrauch mache:

- 9. April 1990 um 4,31 DM

- 14. August 1990 um 0,85 DM

- 25. Juni 1991 um 2,89 DM

- 12. Sept. 1991 um 3,75 DM

- 13. April 1992 um 1,53 DM

- 12. Juni 1992 um 6,36 DM

insgesamt 19,69 DM

Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Vermieterin dieses Recht zur einseitigen Erhöhung zustand. Zwar haben sich die Parteien nicht über eine entsprechende Erhöhung geeinigt - insoweit fehlt es bereits an einem entsprechenden Angebot der Vermieterin; denn wer sich auf ein Recht zur einseitigen Änderung des Vertrages beruft, trägt seinem Gegenüber nicht konkludent eine einvernehmliche Vertragsänderung an (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1986, 166 f.) -, die Bekl. hat die Erhöhung jedoch durch Zahlung der erhöhten Miete anerkannt (§ 781 BGB, vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 10 MHG Rz. 15).

Berücksichtigt man nämlich, daß die Vermieterin mit ihrem Schreiben vom 30. Januar 1991 bei der Bekl. um eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete nachsuchte (§ 2 Abs. 1 MHG) - insoweit ist die Möglichkeit zur einvernehmlichen Anhebung der Miete aus den eingangs genannten Gründen unproblematisch -, addiert sich der von der Vermieterin insgesamt geforderte Erhöhungsbetrag auf (19,69 DM + 13,58 DM =) 33,27 DM, so daß sich eine Gesamtmietforderung ab 1. Juli 1992 von (266,50 DM + 33,27 DM =) 299,77 DM ergab. Eben diesen Betrag hat die Bekl. in den Monaten Juli 1992 und September 1992 bis Februar 1994 gezahlt.

(c) Die Mieterhöhungserklärung vom 13. August 1993, mit der die Kl. ab dem 1. September 1993 eine Erhöhung der Betriebskosten um 17,82 DM verlangte, ist nur teilweise wirksam. Zwar ergibt sich die Berechtigung der Vermieterin, erhöhte Betriebskosten umzulegen, aus § 3 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages, die Weitergabe unter dem Begriff der "sonstigen Betriebskosten" aufgeführten Kosten für die Beseitigung des Sperrmülls scheidet im vorliegenden Fall jedoch aus. Die Kosten sind angefallen, ohne daß die Kl. dargetan hat, daß sie auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entstanden wären (vgl. LG Berlin, GE 1987, 189). Die Aufwendungen für die Beseitigung von Sperrmüll sind nur dann als Betriebskosten abrechnungsfähig, wenn es sich um laufende Kosten des Vermieters handelt, weil die Mieter immer wieder Sperrmüll in den Kellerräumen oder ähnlichen Gebäudeteilen abstellen (LG Berlin, GE 1986, 1121). Das hat die Vermieterin nicht dargelegt. Sie hat die Positionen "sonstige Betriebskosten" in der Abrechnung nicht weiter erläutert.

Der Fehler der Mieterhöhungserklärung ist jedoch nicht so gravierend, daß er die Unwirksamkeit der Erklärung insgesamt zur Folge hat. Die Beanstandung betrifft nur eine einzelne Position. Die Sperrmüllkosten können herausgerechnet werden, ohne daß die Gesamtanlage der Abrechnung geändert werden muß. Werden von der Summe sämtliche Änderungsbeträge der durch die Sperrmüllbeseitigung bedingten Kosten abgezogen, ergibt sich ein Gesamtbetrag von (12.038,74 DM ./. 546,24 DM =) 11.492,50 DM. Dividiert durch die Gesamtwohnfläche errechnet sich ein Umlagebetrag von monatlich 0,30008 DM pro m2 Wohnfläche. Damit entfällt auf die Wohnung der Bekl. ein Erhöhungsbetrag von (0,30008 DM x 56,75 m2 =) 17,03 DM, so daß sich die monatliche Mietzinsschuld ab September 1993 auf (299,77 DM + 17,03 DM =) 316,80 DM erhöhte.

Der Wirksamkeit der Erhöhung um 17,03 DM steht nicht entgegen, daß die Mieterhöhungserklärung vom 13. August 1993 von einer Miete von 314,76 DM ausgeht, obwohl die Bekl. bis zum August 1993 lediglich 299,77 DM schuldete. In der Miete von 314,76 DM ist der Betrag von 299,77 DM als Minus enthalten.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG macht der Vermieter ein Angebot auf Änderung des Vertrages, das der Mieter auch durch Zahlung der erhöhten Miete (stillschweigend) annehmen kann. Streitig ist die Beurteilung einer Zahlung der erhöhten Miete bei einseitigen Mieterhöhungen wie nach einer Modernisierung (§ 3 MHG) oder einer Steigerung der Betriebskosten (§ 4 Abs. 2 MHG).

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 16. Mai 1995, daß in einer solchen Zahlung ein Schuldanerkenntnis liege, so daß der Mieter daran gebunden sei.

Hinzuweisen ist auch noch auf die Ausführungen des Gerichts zur Umlage der Kosten der Sperrmüllabfuhr als Betriebskosten. Bekanntlich sind Betriebskosten nur regelmäßig wiederkehrende Kosten, so daß schon in der Erhöhungserklärung der Vermieter darlegen muß, daß die Kosten der Sperrmüllabfuhr auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung (Aufsicht durch den Hauswart) unvermeidbar waren.