Betriebskostenerhöhung

Betriebskostenerhöhung; Abrechnungszeitraum; Rumpfjahr; Müllbeseitigungskosten; Stromkosten; Kanalbenutzungskosten; Gebäude-Vielschutzversicherung; Hausverwaltungskosten; Betriebskostenvorschüsse; Vorauszahlungen; Nachforderung von Betriebskosten

1. Die Abrechnung von Betriebskosten nach einem "Rumpfjahr" ist grundsätzlich unzulässig.

2. Die Abrechnung nach einem Rumpfjahr ist auch dann ohne Zustimmung des Mieters nicht zulässig, wenn sie die Anpassung an die in anderen Mietverträgen vereinbarten Abrechnungszeiträume bezweckt.

3. Die Kosten für "BSR-Mülltonne" sind dann nicht umlagefähig, wenn zugleich in dem Mietvertrag vereinbart worden ist, daß der Mieter den gewerblichen Müll auf seine Kosten zu entfernen hat.

4. Zu den Kosten für den Betrieb der gemeinschaftlich genutzten Räume und Treppenhäuser sowie der technischen Anlagen des Projektes gehören auch die darauf entfallenden Stromkosten.

5. Unter den Kosten der Kanalbenutzung sind nur die Entwässerungskosten zu verstehen.

6. Die Kosten der Gebäude-Vielschutzversicherung umfassen nur die Sachversicherungskosten, nicht dagegen die Kosten der Gebäude-Haftpflichtversicherung.

7. In einem Mietvertrag über Gewerberaum kann auch die Umlage der Kosten der Hausverwaltung vereinbart werden. Die Umlage der Hausverwaltungskosten ist auch dann wirksam, wenn der vereinbarte Vorauszahlungsbetrag für die Betriebskosten diese Kosten bei weitem nicht abdeckt.

8. Zu niedrig bemessene Vorschußbeträge hindern den Vermieter grundsätzlich nicht an der Nachforderung des durch die Vorschüsse nicht gedeckten Betriebskostenanteils.

I. Allerdings ist die Berufung unbegründet, soweit die Kl. Nachzahlung der Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai bis 31. Dezember 1987 geltend machen. Insoweit ist auch die berichtigte Abrechnung vom 6. Juni 1991 bereits deshalb unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum der mietvertraglichen Vereinbarung in § 11 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach jährlich abzurechnen ist, nicht entspricht. Diese Abrechnung nach einem Rumpfjahr ist grundsätzlich unzulässig (vgl. Urteile der Kammer vom 27. Januar 1987 - 64 S 278/86 -, GE 1987, 281 - und vom 6. April 1990 - 64 S 514/89 -, GE 1990, 1035, 1037 - sowie vom 23. April 1991 - 64 S 458/90 - GE 1991, 935).

Zwar ist es grundsätzlich dem Vermieter überlassen, welchen Abrechnungszeitraum er wählt, soweit seine Wahl der Billigkeit entspricht. Er ist nicht gehalten, den Abrechnungszeitraum über die Nebenkosten eines jeden Mieters zwingend dem Datum des Mietvertragsbeginns anzupassen. Vielmehr entspricht es der Billigkeit, einen einheitlichen Abrechnungszeitraum für alle Mieter derselben Wirtschaftseinheit zu wählen. Auch war vorliegend die Wahl des Abrechnungszeitraumes nach dem Kalenderjahr an sich zulässig, obwohl andererseits in § 9 des Mietvertrages eine Anpassung des Nettomietzinses zum 1. Mai eines jeden Jahres vereinbart war; denn Vereinbarungen über beide Mietbestandteile können gesondert getroffen werden.

Das Interesse an der einheitlichen Abrechnung rechtfertigte dennoch nicht ohne weiteres die Abkürzung des ersten Abrechnungszeitraumes, um eine Anpassung an die kommenden Abrechnungszeiträume zu erzielen. Denn die Vereinbarung in § 11 Abs. 3 des Mietvertrages bedeutet, daß die Kosten dem Mieter gegenüber jährlich seit dem Beginn seiner Beteiligung an den Kosten abzurechnen sind. Die Verkürzung dieses Zeitraumes stellt eine Abweichung von der mietvertraglichen Vereinbarung dar. Der Vermieter darf nicht ohne weiteres von dieser Vereinbarung abweichen; vielmehr ist eine für diese Abweichung gesonderte vertragliche Vereinbarung erforderlich, an der es vorliegend fehlt.

II. Dagegen ist die Nachforderung der Betriebskosten für die Jahre 1988 und 1989 überwiegend aus § 535 Satz 2 BGB gerechtfertigt.

1. Der Nachforderungsanspruch ergibt sich zwar nicht aus den Abrechnungen vom 5. Februar 1990, da diese Abrechnungen der Vereinbarung über die umlegbaren Betriebskosten in § 11 des Mietvertrages nicht entsprach, indem etwa die Straßenreinigungs- und Versicherungskosten in einem Umfang umgelegt wurden, wie er nicht vertraglich vereinbart war. Dies führte mangels Aufschlüsselung der Kosten zur Unwirksamkeit der Abrechnung, so daß die Nachforderungen nicht fällig waren.

2. Die Nachforderungen sind aber aus der berechtigten Abrechnung vom 6. Juni 1991 in dem zuerkannten Umfang fällig. Die Kl. haben die nicht als umlegungsfähig vereinbarten Mehrkosten aus den Abrechnungen herausgenommen und die umlegbaren Kosten aufgeschlüsselt. Die Umlage der nunmehr in den Abrechnungen enthaltenen Kostenpositionen ist auch bis auf die Position "BSR-Mülltonne" gerechtfertigt.

a) Die Kosten für "BSR-Mülltonne" waren nicht umlagefähig, da es insoweit an einer hinreichend klaren mietvertraglichen Vereinbarung fehlt. Gemäß § 11 Abs. 2 des Mietvertrages sollte der Mieter generell die Kosten der Müllabfuhr zu tragen haben. Demgegenüber ist in § 23 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbart, daß der Mieter gewerblichen Müll auf seine Kosten zu entfernen hat. Wie die Kl. nunmehr erläutert haben, sollen die gem. § 11 Abs. 2 des Mietvertrages umlegbaren Kosten diejenige für den Hausmüll umfassen, während die gemäß § 23 Abs. 1 des Mietvertrages umlegbaren Kosten auf den aus der Gaststätte resultierenden Gewerbemüll, wie die Küchenabfälle und -reste, entfallen. Das Verhältnis der Regelungen zueinander ist jedoch unklar. Da die Kosten der Müllabfuhr in § 11 Abs. 2 des Mietvertrages - mangels einer entsprechenden Klarstellung - ihrem Wortlaut nach nicht auf den allgemeinen Hausmüll beschränkt sind, kann für den Mieter ohne weiteres der Eindruck einer Doppelbelastung entstehen, nämlich daß der Mieter der Gewerberäume für die Gewerbemüllkosten zweimal aufzukommen hätte. Eine weitere Unklarheit entsteht daraus, daß dem Gewerbemieter in § 23 Abs. 1 des Mietvertrages untersagt wird, seinen Müll in den Hausmüll zu werfen, wodurch wiederum der Eindruck entsteht, er müsse für etwas bezahlen, was er nicht benutzt. Daß das Verhältnis der Regelungen nicht klar ist, zeigt sich auch an der Aussage der in erster Instanz vernommenen Zeugin B., nach der dann, wenn der Mieter die Müllabfuhr selbst in die Hand nehmen wolle, die Nebenkosten der Müllabfuhr gestrichen und in einer Extraregelung aufgenommen würden. Jedenfalls wäre aber eine eindeutige Abgrenzung in der Abrechnung erforderlich gewesen, indem spätestens dort hätte gekennzeichnet sein müssen, daß es sich hier nur um den allgemeinen Hausmüll handelt.

b) Dagegen ist die Angabe der BEWAG-Kosten in den Abrechnungen ausreichend und durch den Mietvertrag auch gedeckt. Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages sollen die Kosten für den Betrieb der gemeinschaftlich genutzten Räume und Treppenhäuser sowie der technischen Anlagen des Projektes umlegbar sein. Zum Betrieb der Anlagen gehört insbesondere der dazu erforderliche Strom. Demgemäß ergibt sich bereits aus dem Inhalt des Mietvertrages, daß die umzulegenden Stromkosten auf die Gemeinschaftsanlagen gegenständlich beschränkt sind, während der gemäß § 23 Abs. 1 des Mietvertrages vom Mieter zu zahlende Strom derjenige für die Gasträume ist, dessen Verbrauch auf dem zu installierenden Stromzähler gesondert ablesbar ist. Eine gesonderten Differenzierung in der Abrechnung bedurfte es daher nicht mehr.

c) Die Umlegbarkeit der Kosten für die Entwässerung ergibt sich aus der Vereinbarung in § 11 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach die Kosten der Kanalbenutzung umlegbar sein sollen. Diese sind nichts anderes als die Kosten der Entwässerung.

d) Auch die Kosten für die Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung sind jeweils umlegbar, diese fallen unter die nach dem Mietvertrag umlegbaren Kosten der Gebäude-Vielschutzversicherung. Die Gebäude-Vielschutzversicherung stelle eine Kombination verschiedener Sachversicherungen dar. Die vorliegend berechneten Versicherungskosten sind solche aus der Sachversicherung, nämlich für Feuer- und Leitungswasserschäden sowie Sturmschäden.

e) Schließlich sind auch die Kosten für die Hausverwaltung umlegbar.

aa) Die Kammer folgt insoweit nicht der Ansicht des Amtsgerichts, daß die Vereinbarung über die Umlage der Hausverwaltungskosten als überraschende Klausel gemäß § 3 AGBG nicht Vertragsbestandteil geworden sei.

(1) Die Umlage der Hausverwaltungskosten ist nicht systemwidrig.

Bereits der begriffliche Ansatzpunkt der angefochtenen Entscheidung ist insoweit nicht zutreffend. Nach der Überschrift des § 11 des Mietvertrages werden Nebenkosten erhoben. Dieser Begriff ist gesetzlich nicht definiert. Im allgemeinen werden darunter die laufenden Aufwendungen verstanden, die dem Vermieter sowohl aus dem Eigentum oder dem Besitz der Mietsache, als auch aus der Nutzung zum Zweck der Vermietung und zur Erfüllung seiner Gebrauchsgewährpflicht wiederkehrend entstehen, die er nicht in den Grundmietzins einkalkuliert, sondern daneben vom Mieter erhebt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, Teil III, Rdnr. 293). Das sind in erster Linie die Betriebskosten, die gemäß § 27 II. BV als die Kosten umschrieben sind, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend entstehen. Weitere Bewirtschaftungskosten sind gemäß § 24 II. BV die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes laufend erforderlich sind. Dazu gehören auch die Verwaltungskosten (§ 24 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 II. BV). Die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung können als Umschreibung der Nebenkosten durchaus herangezogen werden, denn sie regeln nichts anderes als die Verteilung der im sozialen Wohnungsbau entstehenden Nebenkosten. Anders als im Wohnraummietrecht, bei dem ganz überwiegend angenommen wird, daß nur die Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV umgelegt werden dürfen, da die Umlage anderer Kosten gemäß §§ 4, 10 MHG unwirksam sei (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, Rdnr. 3 a zu § 4 MHG; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1989, Anm. C 11; Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 1989, Teil III Rdnr. 39), steht es den Parteien im Geschäftsraummietverhältnis frei, auch andere Nebenkosten umzulegen (vgl. Bub-Treier, a. a. O.; Sternel, a. a. O., Teil III Rdnr. 294). Insbesondere können dort auch die Verwalterkosten umgelegt werden (vgl. Sternel, a. a. O.; OLG Frankfurt, WM 1985, 91). Die Umlage der Verwaltungskosten in Geschäftsraummietverhältnissen ist auch nicht unüblich, was der Kammer aus anderen Verfahren bekannt ist.

Schließlich erscheint es auch nicht unangemessen, daß der Vermieter die Verwalterkosten, soweit er dies kann, also jedenfalls auf die Gewerbemieter, umlegt (vgl. auch OLG Frankfurt, a. a. O.).

(2) Ein Überraschungsmoment ergibt sich auch nicht daraus, daß die Hausverwalterkosten entgegen den sonstigen in § 11 Abs. 1 des Mietvertrages aufgeführten Kosten keine variablen Kosten sind, sondern nach einem festen Prozentsatz der Miete berechnet sind. Daß die Nebenkosten nur solche wären, die variabel sind, ergibt sich aus dem Begriff der Nebenkosten nicht. Insoweit ist es unzulässig, einen bestimmten Anteil der Verwaltungskosten umzulegen, der sämtliche Kosten ohnehin nicht abdeckt. Im übrigen ist die Tatsache, daß die Hausverwalterkosten mit einem festen Betrag angesetzt werden, in § 11 des Mietvertrages ohne weiteres durch den Klammerzusatz erkennbar.

(3) Schließlich ergibt sich ein Überraschungsmoment auch nicht daraus, daß der im Mietvertrag angesetzte Vorauszahlungsbetrag von 70,- DM die zusammen mit den Hausverwaltungskosten umlegbaren, tatsächlich zu erwartenden Kosten bei weitem nicht abdeckt.

Der erstmalige Vorschuß hätte bereits mindestens 185,- DM betragen müssen. Überraschend ist dies dennoch nicht, da sich diese Diskrepanz ohne weiteres aus § 11 des Mietvertrages ergibt. Denn der Betrag von 5 % der Nettomiete ist als Berechnungsfaktor für die Hausverwaltungskosten angegeben. Die Diskrepanz ergibt sich also bereits aus dem Inhalt der beanstandeten Klausel selbst, so daß diese nicht überraschend sein kann. Der Bekl. hätte die Abweichung auch feststellen können; denn ihm wurde der Mietvertrag überlassen, und er konnte ihn zur Überprüfung mitnehmen. Er konnte also die Höhe der Nebenkosten selbst berechnen und damit auch erkennen, daß der angegebene Vorschuß die Nebenkosten nicht deckte.

Im übrigen hätte der Bekl., fühlte er sich durch die Gestaltung des Mietvertrages getäuscht, die Anfechtung erklären müssen, was er nicht getan hat. Auch hier wäre aber zu berücksichtigen, daß der Bekl. Gelegenheit zur Überprüfung des Mietvertrages hatte.

bb) Zu niedrig bemessene Betriebskostenvorschüsse hindern den Vermieter grundsätzlich nicht daran, Nebenkostennachforderungen geltend zu machen, die den durch die Vorschüsse gedeckten Betrag bei weitem übersteigen (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10. August 1982 - 8 ReMietRE 6/81 - NJW 1982, 2506; vgl. LG Berlin, GE 1990, 653). Anders ist dies nur dann, wenn ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, aufgrund dessen der Mieter davon ausgehen konnte, daß er mit weiteren Kosten nicht belastet werde. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist aber dann nicht anzunehmen, wenn allein die Kostenentwicklung der Betriebskosten nicht richtig eingeschätzt wurde (vgl. LG Berlin, a. a. O.).

Auch im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für einen Vertrauenstatbestand schon deshalb nicht erfüllt, weil schon aus § 11 Abs. 2 des Mietvertrages zu entnehmen war, daß die Nebenkosten unter Einschluß der Hausverwaltungskosten erheblich höher sein würden, als Vorschüsse gezahlt werden sollten.

3. Nach allem ergibt sich für die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1989 auf der Grundlage der berechtigten Abrechnungen vom 6. Juni 1991 folgende Berechnung, wobei sich die Position "BSR-Mülltonne" ohne weiteres herausrechnen läßt, so daß die Unbegründetheit dieser Position allein nicht zur Wirksamkeit der gesamten Abrechnung führt (...).