Betriebskostenerhöhung

Betriebskostenerhöhung; Nettoinklusivmiete; Pauschalmiete; Auskunftsanspruch des Mieters; Stichtagsmiete

Zur Betriebskostenerhöhung bei Netto Inklusivmiete.

Die Berufung ist zulässig, in der Sache selbst bleibt ihr jedoch der Erfolg versagt. Die Kl. haben keinen Anspruch auf Feststellung der Wirksamkeit ihrer Betriebskostenerhöhung vom 13. September 1988. Sie sind ferner vom Amtsgericht zu Recht verpflichtet worden, Auskunft über die Stichtagsmiete zu erteilen.

Das amtsgerichtliche Urteil ist im Ergebnis aufrechtzuerhalten. Grundsätzlich begegnet die Vereinbarung der Parteien, wonach nachträglich eintretende Betriebskostenerhöhungen umlegbar sein sollen, keinen Bedenken. Das ergibt sich aus der nach Aufhebung der Preisbindungsvorschriften für Altbauwohnungen nunmehr einschlägigen Vorschrift des § 4 Abs. 2 MHG: Haben die Parteien, wie hier, eine Netto Inklusivmiete vereinbart, so ist der Vermieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen. Die Erklärung ist jedoch nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Daran fehlt es im vorliegenden Fall.

Grundsätzlich dürfte zwar für ausreichend zu erachten sein, daß der Ver-mieter seiner Betriebskostenerhöhungserklärung eine nachvollziehbare Berechnung zugrundelegt, die die Differenz zwischen bisheriger und neu-er Betriebskostenbelastung kenntlich macht (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III 819). Eine derartige Gegenüberstellung haben die Kl.

in ihrer Er-klärung vom 19. September 1988 zwar vorgenommen; der Bekl. hat inso-weit jedoch zu Recht darauf hingewiesen, daß in der Erläuterung zur Be-triebskostenerhöhung vom 19. Mai 1988 teilweise abweichende Ansätze per 1. Dezember 1987 ausgewiesen waren (Wasserversorgung statt 173,01 DM 164,95 DM; Entwässerung statt 197,06 DM 187,88 DM; Müll-abfuhr statt 98,88 DM 395,52 DM; Hausreinigung und Ungezieferbekämp-fung kein Ansatz gegenüber 1.560 DM; Beleuchtung 956,60 DM statt 240,-; Schornsteinreinigung 488,44 DM statt 161,22 DM; Sach- und Haft-pflichtversicherung statt 223,40 DM 1.194,40 DM). Die Kl. haben nicht dar gelegt, wieso es zu diesen unterschiedlichen Ansätzen bei der Ausgangsbelastung gekommen ist. Die neuen Ansätze in der Erhöhungserklärung vom 13. September 1988 weichen zum Teil erheblich zum Nachteil des Bekl. von den früheren Ansätzen ab. Im Ergebnis ist festzustellen, daß es an einer schlüssigen Erläuterung fehlt, inwieweit Betriebskostensteigerungen überhaupt eingetreten sind, da die Ausgangsbasis der Berechnung unklar ist.

Aus einem weiteren Grund ist die Betriebskostenerhöhung unwirksam. Es ist nämlich davon auszugehen, daß die Steigerungen, die die Kl. geltend machen, bereits bei der ursprünglichen Kalkulation der Pauschalmiete Be-rücksichtigung gefunden haben. Bei der vom Bekl. gemieteten Wohnung handelte es sich im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses um preisgebundenen Altbauwohnraum. Es ist zugunsten der Kl. davon auszugehen, daß sie ohne Verstoß gegen die Preisrechtsvorschriften nur den zulässigen Mietzins vereinbaren wollten. Geht man von einem - weit über den im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Werten liegenden - Quadratmeterpreis von 8,50 DM aus, so betrüge der Nettoanteil der Pauschalmiete 575,28 DM (67,68 m2 x 8,50 DM). Der Betriebskostenanteil wäre demgemäß mit 223,34 DM vereinbart gewesen (798,62 DM minus 575,28 DM). Es ist ohne weiteres anzunehmen, daß in diesem hohen Betriebskostenanteil bereits - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - die für die Kl. vorhersehbaren Betriebskostensteigerungen einkalkuliert waren. Jedenfalls durfte der Bekl. bei der für preisgebundenen Altbau relativ hohen Pauschalmiete annehmen, die Betriebskosten seien nicht am Maßstab eines leerstehenden Gebäudes, sondern an einem vermieteten Objekt orientiert. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ihm der bisherige Leerstand bekannt war. Denn dem Vortrag der Kl. ist zu entnehmen, daß die Wohnungen in dem - offenbar zwischenzeitlich modernisierten - Gebäude ab Dezember 1987 sämtlichst vermietet wurden. Die Kl. erklären nämlich selbst die ab Januar 1988 eingetretenen Betriebskostensteigerungen mit dem früheren Leerstand des Hauses. Da die Kl. nicht dargelegt haben, von welchem Sockelbetrag für Betriebskosten sie bei der Kalkulation der Inklusivmiete ausgegangen sind, muß auf der Grundlage der angegebenen fiktiven Berechnung angenommen werden, daß die späteren vorhersehbaren Betriebskostensteigerungen bereits bei der Vereinbarung der Pauschalmiete Berücksichtigung gefunden haben. Jedenfalls wären die Kl. verpflichtet gewesen, den Bekl. auf ei-ne zu erwartende erhebliche Betriebskostensteigerung hinzuweisen. Die Verletzung dieser Nebenpflicht stellt eine positive Forderungsverletzung dar, die die Verpflichtung des Bekl. zur Zahlung der erhöhten Betriebskosten aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes entfallen läßt.

Die Kl. sind auf die Widerklage des Bekl. auch zu Recht zur Auskunftsertei-lung über die Stichtagsmiete verurteilt worden. In rechtlicher Hinsicht wird auf die zutreffenden Erwägungen des amtsgerichtlichen Urteils Bezug ge nommen. Soweit die Kl. mit der Berufung nunmehr vortragen, eine Auskunftserteilung sei ihnen mangels Unterlagen nicht möglich, vermag dies nicht zu einer Änderung der angefochtenen Entscheidung zu führen. Zum einen haben die Kl. ihre Behauptung, die vom Bekl. bestritten worden ist, nicht unter Beweis gestellt. Davon abgesehen, ist diese Behauptung auch mangels substantiierten Vortrages unbeachtlich: Die Kl. hätten näher dar-legen müssen, welchen Bemühungen sie sich unterzogen haben, um von dem Voreigentümer geeignete Unterlagen zu erlangen (vgl. auch Landgericht Berlin, MM 1988, 294). Dem Auskunftsanspruch fehlt im vorliegenden Fall auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis des Mieters. Es ist evident, daß eine Mietzinsvereinbarung von knapp 800,- DM für eine 67 m2 große Alt-bauwohnung einen Verstoß gegen die früheren Preisbindungsvorschriften indiziert.