Betriebskostenerhöhung

Betriebskostenerhöhung; preisgebundener Berliner Altbau; Modernisierungskosten

1. Für ehemals preisgebundenen Altbau in Berlin können auch ohne vertragliche Vereinbarungen Betriebskostenerhöhungen auf den Mieter umgelegt werden.

2. Eine rückwirkende Umlage setzt eine Erhöhung der Betriebskosten insgesamt voraus.

3. Gleichbleibende Posten der Erhöhungserklärung bedürfen keiner Erläuterung.

4. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten für Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, daß diese im einzelnen mitgeteilt werden.

II. 1. Der Kl. hat gegen die Bekl. als Erben (§ 1922 BGB) des ursprünglich verklagten Mieters einen Anspruch auf die mit der Mieterhöhungserklärung vom 13. Februar 1992 für die Zukunft geltend ge-machte Betriebskostenerhöhung (§ 535 Satz 2 BGB). Daher war insoweit das klageabweisende Versäumnisurteil vom 29. September 1992 aufzuheben (§ 343 ZPO). Zur Klarstellung ist es insgesamt aufgehoben worden.

1.1 Die Mieterhöhungserklärung des Kl. vom 13. Februar 1992, der gem. § 571 BGB in den mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag vom 10. Juni 1987 eingetreten ist, ist formell ordnungsgemäß. Sie erfüllt die for mellen Voraussetzungen sowohl des § 4 XII. BMietG als auch des § 4 Abs. 2 MHG. Eine Durchsicht der dem Mieterhöhungsschreiben unstreitig beigefügten Anlagen - lediglich die der Klageschrift beigefügten Erläuterungen zu den Kapitalkostenerhöhungen waren damals nicht beigefügt - zeigt, daß der Kl. auch hinreichend erläutert hat, wie sich die einzelnen Be-triebskostenarten erhöht haben. Soweit die Kostensteigerungen sowohl auf Mehrverbrauch als auch auf Tariferhöhungen zurückzuführen sind, sind beide Erhöhungsgründe in den Erläuterungen aufgeführt. Soweit dort bei Straßenreinigung und Müllabfuhr lediglich angeführt ist, daß die Tarife sich - gering bzw. wesentlich - erhöht haben, war eine Erläuterung dieser Eigenschaftswörter nicht notwendig, da die Tariferhöhungen nicht nur in der Tagespresse erläutert werden, sondern dem Mieter auch ohne weiteres zugänglich sind. In diesen Fällen braucht nach Auffassung der Kammer auch nicht angegeben zu werden, daß die Kostensteigerungen nicht auf sonstigen Gründen - z. B. bei der Straßenreinigung Änderung der Frontmeter oder Umstellung der BSR-Gebühren wegen Änderung der Be rechnungsgrundlage oder bei der Müllabfuhr wegen Änderung der Müllgefäße - beruhen. Denn wenn als Erläuterung nur eine Tarifänderung ange-führt ist, ist daraus zu schließen, daß sonstige Änderungsgründe nicht vor-liegen.

Hinsichtlich der Hausreinigung ist auch genügend erläutert, daß dort eine Kostenerhöhung stattgefunden hat, weil die Hausreinigung nunmehr von dem Hauswart übernommen worden ist. Dafür ist der bisherige Ansatz bei den Hauswartkosten weggefallen. Der Kl. hat auch angegeben, daß sich der bisherige Ansatz nach dem Stand von 1989 richtet und die einzelnen Positionen betragsmäßig ausgewiesen. Den Erhöhungen sind auch die Ermäßigungen gegenübergestellt. Schließlich ist auch das Zahlenwerk rechnerisch richtig. Unstreitig ist die letzte Betriebskostenerhöhung davor für die Zeit ab 1. Oktober 1989 erfolgt. Die in dieser Betriebskostenerhöhung vom 13. September 1989 enthaltenen Ansätze für 1989 sind in die Betriebskostenerhöhung vom 13. Februar 1992 übernommen worden. Da zwischen sind keine Erhöhungen erfolgt.

1.2 Entgegen der Ansicht der Bekl. war der Kl. auch berechtigt, diese und die nach dem Jahr 1993 eingetretenen Betriebskostenerhöhungen anteilig auf die Mieter umzulegen. Zwar enthielt der Mietvertrag vom 15. Juni 1987 keine Aufschlüsselung der dort aufgeführten Miete in die Grundmiete und Betriebskostenanteile. Auch monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind nicht vereinbart worden. Zwischen den Parteien ist aber unstreitig, daß es sich bei der von dem verstorbenen Mieter mit den jetzi-gen Bekl. zu 1. und 2. zusammen bewohnten Wohnung um eine bis zum 31. Dezember 1987 preisgebunden gewesene Altbauwohnung handelt. Für derartige Wohnungen konnte aber der Vermieter durch einseitige Er-klärung den vereinbarten Mietzins auf den preisrechtlich zulässigen Mietzins erhöhen (§ 10 AMVOB).

Soweit es sich um Betriebskostenerhöhungen handelte, war diese auch dann durch einseitige Erklärung zulässig, wenn nach dem Mietvertrag die Miete nicht in eine Grundmiete und Betriebskosten (bzw. Mehrbelastungszuschläge) aufgeschlüsselt war (§ 4 Abs. 1 XII. BMietG). Zwar sind die ge nannten Vorschriften mit Ablauf des 31. Dezember 1987 außer Kraft ge-treten (§ 8 Abs. 2 Nr. 18 und 12 GVW). Gerade für Betriebskosten ist aber vorgesehen, daß Erhöhungen, die bis zum 31. Dezember 1987 nicht gel-tend gemacht worden sind, auch nach dem 1. Januar 1988 angefordert werden können (§ 7 Abs. 3 GVW) und diese auch nach dem 31. Dezember 1987 in der Form des § 4 XII. BMietG durch einseitige Erklärung umgelegt werden dürfen (§ 7 Abs. 4 GVW). Deshalb kommt es insoweit auf die ver tragliche Vereinbarung nicht an (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 4 MHG Rn. 21). Da der Mietvertrag auch nicht auf bestimmte Zeit geschlossen worden ist, kommt es auf die Frage, ob bei auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen ein stillschweigender Ausschluß dieser Mieterhöhung gem. § 1 Satz 3 MHG anzunehmen ist oder die sich aus dieser Vorschrift ergebende Vermutung durch Vereinbarung einer Preisgleitklausel ausgeschlossen werden kann (vgl. dazu Kin ne, Betriebskostenabwälzung im Berliner Altbau, in Perspektive 89, S. 78), nicht an. Da der zwischen dem Voreigentümer des Kl. und dem verstorbenen Mieter begründete Mietvertrag unstreitig am 10. Juni 1987 abgeschlossen worden ist, als die Mietpreisvorschriften für Altbauwohnungen in Berlin noch galten, hätten die Voreigentümer und nach seiner Eintragung in das Grundbuch der Kl. die zwischenzeitlich eingetretenen Betriebskostenerhöhungen, soweit sie bei der Bemessung des Mietzinses nicht berücksichtigt waren, durch einseitige Erklärung anfordern können. Aufgrund der Sonderregelung des § 7 Abs. 3 GVW kann bzw. konnte der Kl. dies auch noch nach dem 31. Dezember 1987 tun und auch für die Zu kunft so verfahren (§ 7 Abs. 4 GVW). Das Problem der Rückwirkung stellt sich bei der Mieterhöhungserklärung vom 13. Februar 1992 nicht, da der Kl. die erhöhte Miete erst seit dem 1. März 1992 verlangt.

2. Steht somit fest, daß die Mieterhöhung nicht gegen Mietpreisvorschriften verstößt und die Mieterhöhungserklärung formell ordnungsgemäß und materiell berechtigt ist, so bleibt noch die Frage zu entscheiden, ob sich die Bekl. darauf berufen können, daß bei der früheren Mieterhöhungserklärung vom 13. September 1989 wegen gestiegener Betriebskosten als An-satz die Betriebskosten des Jahres 1983 gewählt wurden und die danach erfolgten Betriebskostenerhöhungen bis 1989 abgewälzt worden sind, obwohl der Mietvertrag erst am 10. Juni 1987 abgeschlossen worden ist. Zwar kann sich der Mieter grundsätzlich darauf verlassen, daß der vereinbarte Mietzins sich nur aufgrund von Umständen erhöhen kann, die nach Abschluß des Mietvertrages eingetreten sind, hier also nach dem Beginn des Mietverhältnisses am 15. Juni 1987. Bei preisgebundenen Wohnungen kann sich der Mieter grundsätzlich darauf verlassen, daß der vereinbarte Mietzins auch der preisrechtlich höchstzulässige im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses ist. Dem Ausschluß der Abwälzung bereits vor Beginn des Mietverhältnisses eingetretener Betriebskostensteigerungen steht aber hier die in § 4 Abs. 4 des Mietvertrages enthaltene Miet-preisgleitklausel entgegen, wonach auch rückwirkend bereits eingetretene Betriebskostenerhöhungen weitergegeben werden dürfen. Daher ist der Vergleich mit 1983 zulässig, zumal es sich nur um die Abwälzung der in der Vergangenheit eingetretenen Betriebskostensteigerungen für die Zukunft handelt und nicht um eine rückwirkende Umlage bezogen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Zudem hat der verstorbene Mieter die Betriebskostenerhöhung vom 13. September 1989 über mehr als ein Jahr hinweg anstandslos bezahlt, so daß sich die Bekl. auch deswegen nicht mehr auf die Unwirksamkeit dieser Mieterhöhung berufen können. Daher ist auch die Übernahme des Ansatzes aus dieser Betriebskostenerhöhung als Vergleichsmaßstab für die inzwischen eingetretenen weiteren Betriebskostenerhöhungen nicht zu beanstanden.

Da die Mieterhöhungserklärung am 13. Februar 1992 abgegeben worden ist, wirkt sie gem. § 4 Abs. 3 Satz 1 MHG zum 1. März 1992. Für die Zeit vom 1. März bis zum 31. Oktober 1992 ergibt sich somit der insoweit mit der Klage geltend gemachte Betrag von (8 Monate x 78,37 DM =) 626,96 DM.

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 284 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB.

III. Im übrigen ist die Berufung unbegründet.

1. Kapitalkostenerhöhung

Der Mieterhöhungserklärung vom 14. Februar 1992 waren zwar Erläuterungen auch hinsichtlich der Kapitalkostenerhöhungen beigefügt. Aus die-sen war aber nicht ersichtlich, daß nicht ein bereits vor Begründung des Mietverhältnisses bestehender Kapitalbetrag und Zinssatz geltend gemacht worden ist. Erst aus den der Kl. beigefügten Anlagen ergab sich, daß bei sämtlichen Darlehen jeweils als Stichtag der Kapitalbetrag per 1. Ja-nuar 1988 und der damals geltende Zinssatz zugrunde gelegt worden sind, was den Anforderungen des § 5 Abs. 1 Nr. 1 b MHG entspricht. Somit hätte - da die Klage erst am 15. August 1992 zugestellt worden ist - die Kapital kostenerhöhung erst ab 1. Oktober 1992 verlangt werden können (§ 5 Abs. 2 MHG i. V. m. § 4 Abs. 3 Satz 1 MHG). Dem Kl. steht aber auch der Anspruch für Oktober 1992 nicht zu. Denn es fehlt an der notwendigen Dar-legung, daß das Darlehen zu einem der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHG genannten Zwecke aufgenommen worden ist. Soweit in der bereits der Mieterhöhungserklärung vom 13. Februar 1992 beigefügten Erläuterung pauschal davon gesprochen wird, daß die Darlehen aufgenommen wurden, um "die Sanitärinstallationen, Elektroinstallationen, Raumzuschnitte und Fenster den Erfordernissen des heutigen Wohnstandards anzupassen", reicht dies nicht aus, um darzulegen, daß es sich um bauliche Maßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG handelt, zumal nicht jede "Fensteranpassung" und nicht jede "Veränderung des Raumzuschnitts" als Wertverbesserung i. S. dieser Vorschrift angesehen werden kann (vgl. dazu Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung von Wohnraum, Teil B, Einzelmaßnahmen von A - Z, Stichwörter "Fenster" - S. 111 - 114 - und "Zuschnitt der Wohnung und Funktionsabläufe" - S. 195 f. m. w. N.).

2. Betriebskostennachforderung vom 13. Februar 1992 i. H. von 649,91 DM

Insoweit verlangt der Kl. Nachzahlung des sich infolge der Erhöhung der Kosten für Be- und Entwässerung ergebenden Umlagebetrages für das Jahr 1991. Zwar ist eine derartige rückwirkende Umlage von Betriebskosten zulässig (§ 4 Abs. 3 Satz 2 MHG). Jedoch ist Voraussetzung für die rückwirkende Umlage, daß sich - auch unter Berücksichtigung der Positionen, die sich verringert haben - die Betriebskosten im Abrechnungszeitraum insgesamt erhöht haben. Das hat der Kl. zwar durch die gleichzeitige Erläuterung der Betriebskostenerhöhung ab 1. März 1992 für den Zeitraum danach dargetan. Zu Unrecht legt er aber lediglich die Erhöhung der Kosten der Be- und Entwässerung seiner Nachforderung zugrunde. Denn die bloße Erhöhung einzelner Rechnungsposten aus der Vergangenheit kann nicht isoliert umgelegt werden. Der Begriff der "Erhöhung der Be triebskosten" in § 4 Abs. 3 Satz 2 a. F. MHG ist vielmehr genauso zu ver-stehen wie in § 4 Abs. 2 MHG, nämlich dahin, daß nicht die Erhöhung ein-zelner Positionen, sondern der jährlich zu ermittelnden gesamten Betriebskosten gemeint ist (so schon zutreffend AG Charlottenburg, GE 1990, 105 m. w. N.). Daher hätte der Kl. allenfalls für 1991 die sich aus dem Vergleich der Jahre 1989 und 1991 ergebende Erhöhung rückwirkend um-legen dürfen. Da aber in seiner Betriebskostenerhöhung für die Zeit ab 1. März 1992 mehrere Positionen enthalten sind, die sich erst ab 1. Januar 1992 geändert haben - z. B. Grundsteuer, Hausreinigung -, ist die Forderung insoweit unberechtigt.

Nach § 4 MHG dürfen Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Eine Ausnahme gilt für ehemals preisgebundenen Altbau in Berlin für die Verträge, die bis zum 31. Dezember 1987 abgeschlossen waren. Hier durfte der Vermieter eine Betriebskostenumlage nicht vertraglich vereinbaren, sondern wurde hierzu in gewissem Umfang durch den Gesetzgeber ermächtigt, Betriebskostensteigerungen einseitig als Mieterhöhung weiterzugeben.

Diese Ermächtigung gilt nach § 7 GVW auch weiterhin, wie das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 26. März 1993 klargestellt hat.

Weiter führte das Landgericht aus, daß an die Erläuterung der Erhöhung keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Informationen in der Tagespresse können durchaus eine Rolle spielen; gleichbleibende Positionen wie etwa die Zahl der Mülltonnen müssen weder erwähnt noch erläutert werden. Schließlich gilt der Grundsatz, daß nur Steigerungen der Betriebskosten insgesamt weitergegeben werden können, selbstverständlich auch für eine rückwirkende Erhöhung, die nach § 4 Abs. 3 MHG in gewissem Umfang zulässig ist.

Nach Auffassung des Landgerichts konnte sich der Mieter auch nicht darauf berufen, daß eine frühere Betriebskostenumlage unwirksam war und deshalb die jetzige darauf basierende Mieterhöhung ebenfalls nicht zu zahlen sei. Einmal war die damalige Betriebskostenerhöhung durch mehrmonatige Zahlung durch den Mieter akzeptiert worden, zum anderen meinte das Landgericht, jedenfalls bei Vorliegen einer Mietpreisgleitklausel könne eine Betriebskostenerhöhung auch dann geltend gemacht werden, wenn Kostensteigerungen aus der Zeit vor Abschluß des Mietvertrages darin enthalten sind.

Das Landgericht hatte sich ferner mit den Anforderungen an eine Kapitalkostenerhöhung nach § 5 MHG zu befassen. Danach kann der Vermieter nur dann Zinssteigerungen an den Mieter weitergeben, wenn er ein Darlehen unter anderem für eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 3 MHG aufgenommen hat. Der Vermieter muß dann allerdings in der Erhöhungserklärung dem Mieter diese Modernisierungsmaßnahme mitteilen. Der bloße pauschale Hinweis, Installationen, Fenster usw. würden den Erfordernissen des heutigen Wohnstandards angepaßt, reicht nicht aus.