Betriebskostenerhöhung

Betriebskostenerhöhung; Betriebskosten; Formularklausel

Die formularmietvertragliche Klausel "Werden öffentliche Angaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden." ist unwirksam. Sie entspricht im Sinngehalt der vom BGH (WM 1993, 109) für unwirksam befundenen Klausel: "Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen. Das gleiche gilt für eine Erhöhung der Kapitalkosten."

Zwischen den Parteien bestand seit 1976 ein Mietverhältnis. Mit Schreiben v. 9.4.1996 wurden die Bekl. zur Zahlung offenstehender Nebenkosten aufgefordert. Die Bekl. haben die Zahlung der Hausmüll- und Müllgefäßgebühren mit der Begründung verweigert, diese seien nach dem Mietvertrag nicht geschuldet.

Die Kl. ist der Auffassung, rückwirkend Nebenkosten für Hausmüll- und Müllgefäßgebühren für die Jahre 1992 bis 1995 verlangen zu können. Das ergebe sich aus § 2 Nr. 3 des Mietvertrages. Diese Klausel verstoße entgegen der Ansicht der Bekl. nicht gegen den Grundgedanken des § 4 MHG und sei daher wirksam. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1993, abgedruckt in WM 1993, 109 ff.

Das AG Weilburg hat der Klage in Höhe von 672,60 DM stattgegeben mit der Begründung, die Berechtigung der Kl., die Erstattung der Müllgebühren für die Jahre 1992 bis 1995 verlangen zu können, ergebe sich aus § 2 Abs. 3 des Mietvertrages.

Nach dem Urteil des BGH v. 20.1.1993 (= WM 1993, 109) ist die formularmäßige Umlegung (des Mehrbetrages) von Betriebskosten bei deren (Erhöhung bzw.) Neueinführung ab dem Zeitpunkt ihrer Entstehung bei pauschaler Verweisung auf das "Zulässige" unwirksam.

Entgegen der Ansicht des AG stützt der BGH seine Entscheidung nicht nur auf den Umstand, daß die von ihm zu beurteilende Klausel auch andere als in Anlage 3 zu § 27 II. BV genannte Betriebskosten erfaßte. Insoweit hat er lediglich das Vorbringen der Revision entkräftet, nach welchem dem Vermieter eine pauschale Verweisung auf das "Zulässige" erlaubt sein müsse, wenn für einen Teil der Betriebskostenerhöhungen § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG, für einen anderen Teil § 5 MHG und für einen weiteren Teil keine der beiden Bestimmungen gelte, schon wegen der Unterschiedlichkeit der Regelungen.

Der BGH hat aber weiter klargestellt, daß, soweit der Vermieter darüber hinaus berechtigt sein solle, erhöhte oder neu eingeführte Betriebskosten vom Zeitpunkt der Entstehung in Höhe des Mehrbetrages anteilig auf die Miete umzulegen, dies - wie das Berufungsgericht zu Recht annehme - wegen der umfassenden Rückwirkungsmöglichkeit gegen § 4 Abs. 2 MHG verstoße. Eine bloße Verweisung auf die gesetzliche Regelung liege gerade nicht vor.

Damit hat der BGH gleichzeitig die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts bestätigt. Dieses hielt die Klausel für unwirksam, da sie einmal dem Vermieter die Möglichkeit eröffne, den Bestand der Klausel insgesamt zu sichern, obwohl die Klausel zumindest teilweise zu einer unbilligen Benachteiligung des Mieters führen könne. § 4 MHG erlaube die rückwirkende Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter nur in einem gewissen Umfang und nicht ohne Erhöhungsverlangen. Außerdem verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil durch den Zusatz die Rechtsposition des Mieters im konkreten Einzelfall nicht klar und eindeutig ausgewiesen werde; ferner habe auf die Vorschriften der §§ 4, 5 MHG hingewiesen werden müssen.

Die streitgegenständliche Klausel "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden." entspricht zwar nicht im Wortlaut, aber im Sinngehalt der vom BGH für unwirksam befundenen Klausel "Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag zum Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen. Das gleiche gilt für die Erhöhung der Kapitalkosten." Auch wenn in der streitgegenständlichen Klausel die Formulierung "vom Zeitpunkt der Entstehung" fehlt, ändert dies nichts daran, daß mangels anderweitiger Angaben die Klausel nur dahingehend verstanden werden kann, daß ab Neuentstehung der Betriebskosten diese umgelegt werden können. Der Formulierung "im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften" entspricht die Formulierung "soweit zulässig". Beide Klauseln gestatten die rückwirkende Umlegung von Betriebskosten bei deren Neueinführung unabhängig von den Voraussetzungen des § 4 MHG.

Wie der BGH ausgeführt hat, liegt daher eine bloße Verweisung auf die gesetzliche Regelung (des § 4 MHG) gerade nicht vor, so daß der Zusatz "im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften" genau wie der Zusatz "soweit zulässig" die Wirksamkeit der Klausel nicht begründen kann.

Nach den gesetzlichen Vorschriften bestehen nämlich folgende Voraussetzungen:

Der Vermieter muß die Erhöhung nicht nur schriftlich gegenüber dem Mieter geltend machen (§ 4 Abs. 2 Satz 1 MHG), er muß insbesondere gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG den Grund für die Umlage bezeichnen und erläutern. Die Begründung ist Wirksamkeitsvoraussetzung, so daß bei fehlender oder unzureichender Begründung die Erhöhungserklärung nichtig ist (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, 4. Aufl. 1990, § 4 MHG Rn. 27).

Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG bestehen folgende Voraussetzungen für eine rückwirkende Erhöhung:

Die Pflicht des Vermieters zur Tragung erhöhter Betriebskosten (dem das Neuhinzukommen einer bisher noch nicht angefallenen Betriebskostenart gleichsteht; Barthelmess a. a. O., § 4 MHG Rn. 20) muß zunächst rückwirkend eingetreten sein, das heißt vor seiner Kenntnis von der Belastung.

Weitere Voraussetzung ist, daß der Vermieter die Erhöhungserklärung nach Abs. 2 innerhalb einer Frist von drei Monaten nach seiner Kenntnis von der eingetretenen Erhöhung der Betriebskosten abgibt. Eine nach dieser dreimonatigen Erklärungsfrist dem Mieter zugegangene und auf die rückwirkende Belastung gestützte Erhöhungserklärung bewirkt keine rückwirkende, sondern lediglich eine künftige Erhöhung gemäß Abs. 3 Satz 1.

Grundsätzlich tritt die erhöhte Zahlungspflicht ab dem Zeitpunkt ein, zu welchem auch der Vermieter die erhöhte Belastung zu tragen hat. Um jedoch eine zu weitgehende Rückwirkung zu vermeiden, wurde diese dahin begrenzt, daß sie höchstens bis zum Beginn des der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres erstreckt wird. (...)

Als Begründung muß angegeben werden, seit wann sich welche Betriebskostenart gegenüber einem bestimmten früheren Stand durch welche Ursache in welchem Umfang erhöht hat. Der Erhöhungsbetrag muß nicht ausgerechnet, aber doch berechenbar angegeben werden, einschließlich Gesamtbelastung des Vermieters sowie angewandtem Verteilungsschlüssel (Barthelmess a. a. O., § 4 MHG Rn. 28; vgl. auch Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, III. A. Rn. 651: "Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG muß als Wirksamkeitsvoraussetzung der Grund für die Erhöhung bezeichnet und erläutert werden. Es muß dargelegt werden, welche Betriebskostenart sich gegenüber einem bestimmten früheren Stand in welche Umfang erhöht hat, wobei der Anlaß der Erhöhung nur stichwortartig bezeichnet werden muß. Außerdem ist die bisherige und die neue Betriebskostenbelastung einander vollständig gegenüberzustellen, da nur so eine Erhöhung der gesamten Betriebskosten nachvollziehbar dargestellt werden kann. Es sollte ein bestimmter Betrag angegeben sein, ausreichend ist aber auch, wenn der absolute Erhöhungsbetrag durch Angabe des Quadratmeterpreises bestimmbar ist.").