Betriebskostenabwälzung ohne Angabe der Betriebskosten

Leitsatz

Die Abwälzung der Betriebskosten auf den Wohnraummieter ohne Angabe der Betriebskostenarten ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt als Vermieterin von der Bekl. eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 vom 3.11.2008 in Höhe von 1.006,50 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vom 21.10.1993 nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit vereinbart worden sei. Dagegen wendet sich die Kl. und meint, der Begriff der Betriebskosten sei nach dem allgemeinen Sprachgebrauch so gefestigt, dass die Vereinbarung zu § 3 des Mietvertrages auch ohne ausdrücklichen Verweis auf die Betriebskostenverordnung bzw. die vormals gültige Il. Berechnungsverordnung klar sei. Ebenso wie der auch ohne nähere Erläuterung verständliche Begriff der Schönheitsreparaturen bedürfe auch der Begriff der Betriebskosten keiner näheren Definition oder Erklärung, um für den Mieter verständlich und bestimmt zu sein.

II. Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 535 BGB auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 gegen die Bekl., weil zwischen den Parteien nicht wirksam vereinbart worden ist, dass die Bekl. neben der Miete auch abzurechnende Betriebskosten zu tragen hat.

Die Überwälzung der Betriebskosten neben einer Nettomiete erfordert grundsätzlich, dass nicht nur geregelt wird, dass eine derartige Überwälzung erfolgt, sondern dass auch angegeben wird, über welche Betriebskostenarten abzurechnen ist. Zwar ist hier eine Nettomiete mit Vorschüssen vereinbart worden, jedoch ohne festzulegen, über welche Leistungen im Einzelnen abzurechnen ist.

Es ist jedoch erforderlich, dass der Mieter weiß, welche Nebenkosten auf ihn umgelegt werden, damit er sich auf die damit verbundenen Lasten einstellen kann. Nebenkosten können - dies gilt unabhängig von der Art des Mietverhältnisses - mit dem Mieter nur gesondert abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Die vereinbarte Mietstruktur muss erkennen lassen, dass der Mieter die Nebenkosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete für die Überlassung des Mietobjekts tragen soll. Diese Voraussetzung ist grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Absprache über die Nebenkostenumlage dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz i. S. d. § 241 a. F. bzw. § 241 Abs. 1 n. F. BGB entspricht und die nach dem Willen der Parteien abrechnungsfähigen Nebenkosten inhaltlich konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar bezeichnet sind (OLG Celle, Urt. v. 9.10.1996 = OLGR Celle 1997, 63; OLG Brandenburg, Urt. v. 28.4.1999 = OLGR Brandenburg 1999, 341 beide Gewerbemietverträge betreffend; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 Rn. 35 f.). Das Amtsgericht weist zutreffend darauf hin, dass die abweichende Entscheidung des Kammergerichts (Urt. v. 29.12.2006 - 12 U 117/06 -, GE 2007, 845) jedenfalls für den durchschnittlichen Wohnungsmieter nicht gelten kann, der grundsätzlich weniger gewandt und erfahren ist als der durchschnittliche Gewerbemieter. Kostenarten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt sind, sind danach im Zweifel nicht gesondert gegenüber dem Mieter umlegbar, jedenfalls nicht gegenüber dem Mieter von Wohnraum.

Etwas anderes ergibt sich hier auch nicht aus dem Gesichtspunkt, dass der Mietvertrag den Begriff der „Betriebskosten" verwendet, der in § 2 der Betriebskostenverordnung bzw. der vormals zur Zeit des Mietvertragsabschlusses geltenden Anlage 3 zu § 27 II. BV gesetzlich definiert ist. Eine ausdrückliche Bezugnahme auf diese Vorschriften reicht zwar grundsätzlich aus, ist aber auch erforderlich und hier nicht erfolgt.

Der Kl. ist auch nicht darin zuzustimmen, dass sich der Begriff der Betriebskosten nach dem allgemeinen Sprachgebrauch derart verfestigt habe, dass eine Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten nicht erforderlich sei. Zwar mögen durchschnittliche Mieter und Vermieter eine Vorstellung davon haben, was zu den Betriebskosten gehört, die sich im Kern decken dürfte, so etwa hinsichtlich der Kosten für Wasser, Heizung und Müllabfuhr. Es genügt aber nicht, dass einige Betriebskostenarten allgemein als solche zugeordnet werden, sondern es ist vielmehr notwendig, dass der konkret vereinbarte Umfang der überwälzten Betriebskosten eindeutig feststeht und sich mithin alle umlegbaren Betriebskostenarten klar dem Mietvertrag entnehmen lassen, wovon gerade nicht ausgegangen werden kann. Ohne Erfolg verweist die Kl. auf den Begriff der Schönheitsreparaturen, der allgemein für ausreichend bestimmt gehalten wird. Es besteht schon kein innerer Zusammenhang zwischen den beiden Begriffen; darüber hinaus ist mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen die Art der geschuldeten Leistungen konkret genug bezeichnet, die sich allein auf die malermäßigen Arbeiten erstrecken. Das gilt für die vielfältig denkbaren Nebenkosten beim Betrieb eines Wohnhauses gerade nicht.

Die Parteien haben auch nicht durch spätere Übung die Betriebskosten so konkretisiert, dass eine wirksame Vereinbarung vorliegen würde. Denn es ist bisher nur einmal im laufenden Mietverhältnis für das Jahr 1998 abgerechnet worden, wobei die Bekl. dieser bereits mit Hinweis auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung widersprochen hatte.

Die Abwälzung der Betriebskosten auf den Wohnraummieter ohne Angabe der Betriebskostenarten ist unwirksam, meint das LG Berlin.

Der Vermieter vereinbarte die Abwälzung der Betriebskosten auf den Wohnraummieter wie folgt:

㤠3 Miete und Nebenkosten

3.1. Die Miete beträgt monatlich 580,77 DM

3.2 Nebenkosten

Heizkosten zur Zeit ... ./. DM

Betriebskostenvorschuss zur Zeit 232,65 DM"

Seine Klage auf Nachzahlung aus der aufgrund dieser Vereinbarung erfolgten Betriebskostenabrechnung wurde abgewiesen.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Die Vereinbarung einer Nettomiete mit Vorschüssen reiche zur Umlage der Betriebskosten nicht aus, weil diese nicht näher konkretisiert worden seien. Zwar habe der Mieter in der Regel eine Vorstellung, was zu den von ihm zu tragenden Betriebskosten gehöre. Dennoch müsse wegen des Bestimmtheitsgebots der konkret vereinbarte Umfang der überwälzten Betriebskosten feststehen und sich dem Mietvertrag entnehmen lassen.

Die Umlage von Betriebskosten muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss auch eindeutig sein, besonders wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. Darum muss der Vermieter zumindest im Wohnraummietvertrag die von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten näher bestimmen (BGH, Urteil v. 21. Januar 2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229; BGH, Urteil v. 21. Januar 2004, VIII ZR 99/03, NZM 2004, 253; BGH, Urteil v. 20. September 2006, VIII ZR 279/05, GE 2006, 1474). Dazu reicht es grundsätzlich aus, für preisfreien Wohnraum lediglich auf §§ 1, 2 BetrKV Bezug zu nehmen (Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 51; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 46). Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 137/09, GE 2010, 333). Da in der Neufassung des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB zudem der in Satz 1 verwendete Begriff der Betriebskosten definiert ist, könnte man sogar die Auffassung vertreten, dass allein die Abwälzung der „Betriebskosten" ohne nähere Konkretisierung ausreicht.

Der vorliegende Fall weist jedoch die Besonderheit auf, dass in § 3 des Mietvertrages auch der Begriff „Nebenkosten" verwendet worden ist, der mangels – vertraglicher oder gesetzlicher – Definition unbestimmt ist, wenngleich er häufiger in Mietverträgen anzutreffen ist. Zudem fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, dass der Mieter zusätzlich zu der Miete die Betriebskosten trägt, wie das in dem Formularmietvertrag für Wohnräume des Grundeigentum-Verlages unter § 4 Nr. 3 vorgesehen ist. Demgegenüber hilft es auch nicht weiter, dass in § 3 Ziff. 3.2 ferner der zu zahlende Vorschuss als „Betriebskostenvorschuss" deklariert wird, denn zwischen der Abwälzung der Betriebskosten und den dafür zu zahlenden Vorschüssen ist zu unterscheiden. Ist die Abwälzungsvereinbarung mangels Bestimmtheit gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, kann sie nicht durch die Vereinbarung über die Vorschüsse geheilt werden.

Es empfiehlt sich daher dringend, die abzuwälzenden Kosten zumindest als „Betriebskosten" zu bezeichnen, da dieser Begriff – anders als die „Nebenkosten" – gesetzlich definiert ist (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB; §§ 1, 2 BetrKV). Ferner empfiehlt es sich, zur Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter die in § 2 BetrKV gebrauchten Begriffe wörtlich zu verwenden. Sonst können Formularklauseln Bedenken entgegenstehen.