Betriebskostenabrechnungspflicht des Zwangsverwalters auch für die Zeit vor Anordnung der Zwangsverwaltung

Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen.

1 Die Kl. mieteten mit Wirkung ab dem 1. November 1999 eine Wohnung in B. Gemäß § 4 Ziff. 1, 5 und 6 des Mietvertrags vom 27. Oktober 1999 haben die Kl. neben der Miete Vorauszahlungen auf die dort aufgeführten Betriebskosten zu leisten; nach § 4 Ziff. 8 des Vertrags ist über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Mit Beschluß vom 23. Juni 2003 ordnete das Amtsgericht Lichtenberg die Zwangsverwaltung des Grundstücks an; die Bekl. wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Betriebs- und Heizkosten für die vorangegangenen Jahre waren bis dahin vom Vermieter noch nicht abgerechnet worden. Die Bekl. erteilte den Kl. Betriebskostenabrechnungen lediglich für die Jahre 2002 und 2003.

2 Die Kl. haben von der Bekl. im Wege der Stufenklage verlangt, über die Betriebs- und Heizkosten auch für die Jahre 1999, 2000 und 2001 abzurechnen und die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben an sie auszuzahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht die Bekl. zur Abrechnung hinsichtlich der Jahre 1999 und 2000 verurteilt und auf den Antrag der Kl. den Rechtsstreit zur Entscheidung über ihre entsprechenden Zahlungsanträge an das Amtsgericht zurückverwiesen. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2001 hat das Landgericht die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Insoweit verfolgen die Kl. mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Stufenklage weiter.

I. 3 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, zur Begründung ausgeführt:

4 Die Berufung der Kl. sei nicht begründet, soweit sie von der Bekl. als Zwangsverwalterin des Grundstücks die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2001 verlangten. Die Bekl. sei nicht verpflichtet, eine Abrechnung zu erteilen, weil die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter oder den Zwangsverwalter betreffend das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits mit Ablauf des Jahres 2002 ausgeschlossen gewesen sei und deshalb von vornherein kein Anspruch mehr bestanden habe, der von der Beschlagnahme hätte erfaßt werden können. Die Bekl. sei auch nicht deshalb zur Abrechnung verpflichtet, weil den Kl. ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustehe, wenn die Bekl. die Nebenkosten nicht auch für das Jahr 2001 abrechne; ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Kl. sei jedenfalls verwirkt. Die Kl. würden durch die Verneinung einer Abrechnungs- und Zahlungspflicht der Bekl. nicht rechtlos gestellt; ihnen stehe ein fälliger Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse zu.

II. 5 Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis nicht stand. Die Kl. haben gegen die Bekl. als Zwangsverwalterin des Grundstücks auch für das Jahr 2001 einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung über die von ihnen geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen und auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen.

6 1. Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung kann sich zunächst, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, aus § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG ergeben. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebskosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 b).

7 Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß eine etwaige Nachforderung betreffend den Abrechnungszeitraum 2001 nicht von der Beschlagnahme erfaßt wäre. Denn ein Anspruch auf eine mögliche Nachforderung bestand bereits nicht mehr, als die Wirkung der Beschlagnahme im Juni 2003 durch Anordnung der Zwangsverwaltung eintrat (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 ZVG). Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der auf das Abrechnungsjahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf einer Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Danach war eine Nachforderung des Vermieters hinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Betriebskosten im Zeitpunkt der Beschlagnahme des Grundstücks bereits ausgeschlossen, weil die Abrechnungsfrist mit dem Ende des Jahres 2002 abgelaufen war. Das Vorliegen von Umständen, wonach der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer möglichen Nachforderung nicht zu vertreten hatte, hat das Berufungsgericht verneint; dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. 8 Ob die Bekl., wie die Revision meint, gleichwohl nach § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG über die im Jahr 2001 geleisteten Vorauszahlungen schon deshalb abzurechnen hat, weil die Kl., solange diese Abrechnung nicht erteilt ist, ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der von der Bekl. einzuziehenden laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausüben könnten (§ 273 Abs. 1 BGB), bedarf keiner Entscheidung. Denn dem Mieter steht ein Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Erteilung einer Abrechnung über geleistete Betriebskostenvorschüsse nicht nur unter den Voraussetzungen des § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG zu, sondern auch aufgrund der - auf Miet- und Pachtverträge beschränkten - Vorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG (dazu nachfolgend unter 2.). Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt.

9 2. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung (auch) für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbs. BGB in Verbindung mit § 152 Abs. 2 ZVG. 10 Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden ist. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, weil das Grundstück, auf dem die von den Kl. seit November 1999 gemietete Wohnung gelegen ist, im Juni 2003 beschlagnahmt wurde. § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich auch auf den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelten und in § 4 Ziff. 8 des vorliegenden Mietvertrags wiedergegebenen Anspruch des Mieters auf Erteilung einer jährlichen Abrechnung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Dies gilt auch dann, wenn der abzurechnende Zeitraum - wie hier - vor der Beschlagnahme des Grundstücks liegt. 11 a) Aufgrund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG, die den Schutz des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstreckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm nach § 148 Abs. 2 ZVG aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a). Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (Senatsurteil, aaO., unter II 3 b m.w.Nachw.). Daraus folgt, daß der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt und somit - ebenso wie die Mietsicherheit nach § 551 BGB - Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen Überschuß zu erstatten hat (Senatsurteil, aaO. unter II 3 b [2] m.w.Nachw.; OLG Hamburg NJW-RR 1990, 151; Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG, 12. Aufl., § 152 Rdnr. 35).

12 b) Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus sich ergebenden Guthabens des Mieters hat der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dann zu erfüllen, wenn die Betriebskosten - wie hier - für einen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsichtlich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zugunsten der Haftungsmasse nach § 152 Abs. 1 2. Halbs. ZVG in Verbindung mit § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist. Denn die dem Schutz des Mieters dienende Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG begrenzt die Wirksamkeit des Mietvertrages gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlagnahme entstandene Ansprüche des Mieters, sondern ordnet sie unabhängig vom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an.

III. 13 Auf die Revision der Kl. ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, soweit ihre Berufung zurückgewiesen worden ist, und auf die Berufung der Kl. ist die Bekl. zur Erteilung der geforderten Abrechnung auch für das Jahr 2001 zu verurteilen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist der Rechtsstreit darüber hinaus zur Entscheidung über den im Wege der Stufenklage (§ 254 ZPO) geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines sich aus dieser Abrechnung ergebenden Guthabens auf Antrag der Kl. an das Amtsgericht zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO analog).

(...)

Über Betriebskosten muß derjenige abrechnen, der bei Ende der Abrechnungsperiode Vermieter ist oder diesem rechtlich gleichsteht, wie etwa der Zwangsverwalter. Ob der Zwangsverwalter aber auch für weit zurückliegende Zeiträume abrechnen muß, war zweifelhaft. Das Amtsgericht Lichtenberg (GE 2005, 493) hatte das verneint.

Die Kläger waren seit 1999 Mieter der Wohnung; im Jahre 2003 wurde die Zwangsverwaltung angeordnet. Über die Betriebskosten hatten weder der Eigentümer noch später der Zwangsverwalter abgerechnet. Die Mieter erhoben Stufenklage auf Abrechnung und Zahlung eines sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens. Das Amtsgericht Lichtenberg wies die Klage ab, was vom Landgericht Berlin im wesentlichen bestätigt wurde. Auf die zugelassene Revision verwies der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurück.

Mit Urteil vom 3. Mai 2006 verwies der BGH darauf, daß der Zwangsverwalter nicht nur nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe habe, eine mögliche Nachforderung zu ermitteln. Nach § 152 Abs. 2 ZVG, der den Schutz des Mieters bezwecke, sei der Zwangsverwalter in alle Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten und damit auch in die Abrechnungspflicht über die Betriebskosten für weit zurückliegende Zeiträume.