Betriebskostenabrechnungskorrektur auch nach Mietende möglich

Der Vermieter kann grundsätzlich bei der nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachträglich umlegen. Das ist auch dann möglich, wenn das Mietverhältnis inzwischen nicht mehr besteht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter machte nach Mietende wegen nachträglicher Erhöhung der Grundsteuer einen Nachzahlungsbetrag aufgrund einer korrigierten Betriebskostenabrechnung geltend.

Der Vermieter kann grundsätzlich bei einer nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachträglich umlegen (vgl. LG Berlin, Zivilkammer 64, Urteil vom 15. Februar 2002, GE 2002, 595 m. w. N.; vgl. auch für preisgebundenen Wohnraum die Entscheidung des LG Frankfurt/M. vom 13.11.2001 - 2-11 S 192/01 - NZM 2002, 336). Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts ist die Rückforderung auch nicht gemäß § 4 Abs. 3 MHG a. F. bzw. § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB auf den Zeitraum des Beginns des der Nachforderungserklärung des Vermieters vorausgehenden Kalenderjahres begrenzt (so aber LG Frankfurt/M. GE 2000, 1030; Langenberg in Schmidt-Futterer, 8. A., § 560 Rn. 33, 36). Denn diese Normen beziehen sich nur auf - hier nicht vorliegende - Betriebskostenpauschalen.

Auch allein die Tatsache, daß das Mietverhältnis der Parteien nicht mehr besteht, läßt den Nachzahlungsanspruch des Kl. vorliegend nicht entfallen. Es ist nämlich nicht der Ansicht des LG Frankfurt in seinem Urteil für preisbundenen Wohnraum - 2-11 S 191/01 - (NZM 2002, 336; ebenso Langenberg in Schmidt-Futterer, aaO. Rn. 35) zu folgen, wonach dann, wenn den Vermieter die Nachbelastung erst nach Ende des Mietvertrages erreicht, die nachträgliche Geltendmachung ausscheidet. Denn bei den nachträglich geforderten Grundsteuerbeträgen handelt es sich gerade um noch offene Betriebskostenanteile aus der Zeit des Mietverhältnisses. Da entsprechend obigen Ausführungen gerade nicht eine rückwirkende Mieterhöhung geltend gemacht wird, ist mit dem Ende des Mietverhältnisses auch nicht die rechtliche Grundlage für die Nachforderung entfallen.

Der Anspruch ist ferner nicht verwirkt, weil der Kl. nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 1999 unstreitig die Kaution an die Bekl. vorbehaltslos ausgezahlt hat. Denn im Zeitpunkt der Kautionsabrechnung kannte der Kl. den Grundsteuerbescheid, welcher erst am 10.8.2001 ergangen ist, noch gar nicht. Das Rechtsinstitut der Verwirkung ist ein außerordentlicher Rechtsbehelf. Er setzt voraus, daß der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat ("Zeitmoment") und der Verpflichtete darauf vertrauen durfte und auch vertraut hat, daß es auch in Zukunft nicht geltend gemacht werde (BGH WuM 1985, 1854) ("Umstandsmoment"). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Das Umstandsmoment ist schon deshalb nicht gegeben, weil sich die Vermieterseite - wie sich der Abrechnung vom 13.8.1999 über das Wirtschaftsjahr 1998 ausdrücklich entnehmen läßt - Nachforderungen bei Erhöhungen von Betriebskosten vorbehalten hat. Aus diesem Grund durften die Bekl. nicht darauf vertrauen, nicht mehr wegen etwaiger früherer Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis in Anspruch genommen zu werden. Vielmehr mußten sie mit einer Nachforderung wegen nachträglicher Erhöhung einzelner Betriebskostenpositionen durchaus rechnen. Es war daher auch nicht erforderlich, daß sich der Kl. bei Auszahlung der Kaution etwaige Nachforderungen ausdrücklich vorbehalten hätte, weil ein schutzwürdiges Vertrauen der Bekl. nicht bestand. Es kann daher dahinstehen, ob vorliegend die weitere Voraussetzung der Verwirkung, das Zeitmoment, hier gegeben ist. Dies ist im Hinblick auf die kurze Zeitspanne von 2 Jahren zweifelhaft.

Es ist verbreitet anerkannt, daß der Vermieter bei einer nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer die Betriebskosten nachberechnen kann. Umstritten ist, ob das auch nach Mietvertragsbeendigung geht. Es geht!

Der Vermieter hatte die Betriebskosten für die Jahre 1997, 1998, 1999 abgerechnet. Nachträglich wurde die Grundsteuer durch das Finanzamt erhöht. Der Vermieter berechnete daraufhin die Betriebskosten nach und machte Nachzahlungsbeträge geltend, obwohl das Mietverhältnis inzwischen beendet war und der Vermieter 1999 die Kaution an den Mieter vorbehaltlos ausgezahlt hatte.

In der Berufung hatte das Landgericht Berlin, ZK 62, keine Bedenken, trotz Beendigung des Mietverhältnisses den Nachzahlungsanspruch des Vermieters zu bejahen. Dabei folgte die Kammer nicht dem Landgericht Frankfurt in einem Urteil für preisgebundenen Wohnraum (NZM 2002, 336), wonach dann, wenn der Vermieter die Nachbelastung erst nach Ende des Mietvertrages erreicht, die nachträgliche Geltendmachung und Umlegung auf den Mieter ausscheidet.

Die Kammer nahm auch nicht Verwirkung im Hinblick auf die ausgezahlte Kaution an. Denn im Zeitpunkt der Kautionsabrechnung habe der Vermieter den geänderten Grundsteuerbetrag noch gar nicht gekannt.

Zur Frage der Verwirkung wird noch auf das Urteil der ZK 65 in GE 2005, 737 verwiesen.