Betriebskostenabrechnungen mit Sollvorschüssen im sozialen Wohnungsbau

1. Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muß er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im einzelnen angeben, was er moniert oder anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen. Der pauschale Hinweis darauf, daß die Betriebskosten im allgemeinen niedriger seien, reicht nicht aus.

2. Sperrmüllkosten sind als Müllabfuhrkosten nur dann umlagefähig, wenn es nicht möglich ist, den Verursacher in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter muß in der Betriebskostenabrechnung darlegen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern.

3. Der Vermieter, der die Miete nebst Vorschüssen einklagt und gleichzeitig die auf Sollvorschüsse gestützte Betriebskostenabrechnung für das entsprechende Wirtschaftsjahr in den Rechtsstreit einführt, macht konkludent die Erhöhung des Saldos um die Differenz zwischen Sollbeträgen und Istzahlungen geltend. An einer derartigen Richtigstellung ist der Vermieter auch nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 S. 4 NMV nicht gehindert. (Leitsätze des Einsenders)

Der Kl. steht nach § 535 Satz 2 BGB die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 1997 weitgehend zu. Der Abzug sämtlicher Hauswartskosten, wie ihn das Amtsgericht vorgenommen hat, ist nicht gerechtfertigt. Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muß er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im einzelnen angeben, was er moniert oder zumindest anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen (vgl. OLG Düsseldorf GE 2000, 888; Kammer, Urteil vom 30. März 2000, 62 S 508/99). Die Bekl. haben aber jeweils nur pauschal auf die im allgemeinen niedrigeren Betriebskosten verwiesen. Das reicht nicht. Bezüglich der Beanstandung zu den Hauswartskosten hat die Kl. dargelegt, daß der Hauswart sowohl für die Hausreinigung als auch die Schneebeseitigung zuständig war. Sie hat weiter ausgeführt, alle Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten würden von einem Betrieb der Hausverwaltung oder Drittfirmen ausgeführt. Der Hauswart verrichte Verwaltungsaufgaben allenfalls in der Form, daß er gelegentlich Schreiben an Mieter in den Hausbriefkasten einwerfe. Diesen Angaben sind die Bekl., die im Haus wohnen und den Hauswart bei einem Teil seiner Tätigkeit beobachten können, nicht entgegengetreten.

Ein geringer Abzug für die Kosten, die auf nicht umlegbare Verwaltungs- und lnstandsetzungsarbeiten entfallen, ist gleichwohl vorzunehmen. Die Kl. räumt mit dem Hinweis, der Hauswart führe diese Arbeiten nicht in nennenswertem oder meßbarem Umfang aus, letztlich ein, daß dieser, wenn auch im geringen Maße, zu diesen Tätigkeiten herangezogen wird. Sie nimmt selbst in der Betriebskostenabrechnung 1998 einen Abzug von 5 % der entsprechenden Kosten vor. Es ist nicht ersichtlich, daß der Hauswart im Wirtschaftsjahr 1997 einen anderen Wirkungskreis als 1998 hatte. Die Kammer schätzt daher den Anteil des auch für 1997 vorzunehmenden Abzugs von den Hauswartskosten auf 5 % der Kosten. 5 % der sich auf 9.368,15 DM belaufenden Hauswartskosten machen 481,91 DM aus.

Die Sperrmüllkosten sind als Müllabfuhrkosten nur dann umlagefähig, wenn es nicht möglich ist, den Verursacher in Anspruch zu nehmen (Kammer, Urteil vom 17. Juni 1996, MM 1996, 327). Der Vermieter muß auch darlegen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern (LG Berlin, ZK 64, GE 1998, 681). Der Hinweis in der Abrechnung, der Verursacher habe trotz intensiver Bemühungen des Hauswarts nicht festgestellt werden können, läßt nicht erkennen, welche Maßnahmen im einzelnen ergriffen worden sind. Die Sperrmüllkosten sind daher von den Betriebskosten abzuziehen.

Hinsichtlich der restlichen Mieten für Dezember 1998 bis März 2000 ist die Forderung der Kl. nur teilweise berechtigt. Die Mieterhöhungserklärung vom 5. November 1998, auf die die Kl. die um den Betrag von 107,89 DM monatlich erhöhten Vorschüsse stützt, ist unwirksam. Es fehlt nämlich die nach §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 und 8 NMV i. V. m. § 10 Abs. 1 WoBindG erforderliche Erläuterung für die Erhöhung. Diese Vorschriften finden Anwendung, weil die Wohnung unstreitig im sozialen Wohnungsbau errichtet worden ist. In der Betriebskostenabrechnung 1997 sind zwar Erhöhungen im Vergleich zum Vorjahr erklärt worden, dies reicht aber nicht aus. Denn die Erläuterung muß bereits in der Mieterhöhungserklärung selbst enthalten sein. Der Betrag von 58.977,96 DM, auf den die Kosten voraussichtlich steigen werden, ist weder in der Neufestsetzung der Vorschüsse noch in der beigefügten Betriebskostenabrechnung 1997 erläutert worden. Es wird ein Erhöhungsfaktor von 1,02 zugrunde gelegt, der aber weder aus der Erhöhungserklärung noch aus der beigefügten Betriebskostenabrechnung 1997 hervorgeht. Auf die Frage, ob die Erklärung auch mangels Einhaltung der in § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG vorgesehenen Schriftform unwirksam ist - die zu den Akten gereichten Exemplare der "Neufestsetzung der Vorschüsse und Gesamtmiete" weisen keine Unterschrift auf - muß daher nicht näher eingegangen werden.

Die Kl. kann jedoch ungeachtet der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 5. November 1998 für das Abrechnungsjahr 1998 noch weitere 107,89 DM, gestützt auf die Betriebskostenabrechnung 1998, verlangen. Sie hat in die Betriebskostenabrechnung 1998 nämlich die Sollvorschüsse eingestellt. Dies hat sie in ihrem Schriftsatz vom 30. August 2000 nachvollziehbar dargelegt, ohne daß die Bekl. dem entgegengetreten wären: Für den letzten Monat des Jahres 1998 hat sie entsprechend ihrer unwirksamen Umlagenerhöhung 456,95 DM statt der tatsächlich nur gezahlten 349,06 DM berücksichtigt. Die Differenz steht der Kl. zu. Dabei liegt in der entsprechenden Geltendmachung in der Berufung keine Klageänderung im Sinne des § 263 ZPO. Denn der Vermieter, der die Miete nebst Vorschüssen ein-klagt und gleichzeitig die auf Sollvorschüsse gestützte Betriebskostenabrechnung für das entsprechende Wirtschaftsjahr in den Rechtsstreit einführt, macht konkludent die Erhöhung des Saldos um die Differenz zwischen Sollbeträgen und Istzahlungen geltend (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 BGB Rn. 317). An einer derartigen Richtigstellung ist der Vermieter auch nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV nicht gehindert (LG Berlin [ZK 63] GE 2000, 1687).

Über nichts wird im Mietrecht so gestritten wie über Betriebskosten. Einige immer wiederkehrende Fragen behandelt ein neues Landgerichts-Urteil.

Der Mieter einer preisgebundenen Wohnung hatte verschiedene Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen nicht beachtet, da sie nach seiner Meinung unwirksam waren. Es ging insbesondere um die Hauswartskosten, um Sperrmüllkosten und um die Wahrung der Ausschlußfrist von einem Jahr nach § 20 NMV bei einer Abrechnung nach Sollvorschüssen.

Mit Urteil vom 30. August 2001 verwies das Landgericht Berlin auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf, wonach der Mieter konkrete Einwände zu erheben habe. Da er dies nicht getan hatte, folgte das Landgericht der Vermieterin, die bezüglich der Hauswartskosten einen Abzug von 5 % für geringfügige Verwaltungstätigkeiten vorgenommen hatte. Bei den Sperrmüllkosten meinte allerdings die 62. Kammer, der Hinweis in der Abrechnung reiche nicht, daß der Verursacher trotz intensiver Bemühungen des Hauswarts nicht habe festgestellt werden können. Was der Vermieter in solchen Fällen denn darüber hinaus noch konkret in die Abrechnung hineinschreiben soll, läßt die Kammer allerdings offen. Die Mieterhöhungserklärung wegen gestiegener Betriebskosten hielt die Kammer wegen fehlender Erläuterung für unwirksam. Die Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung reiche nicht aus, zumal der zugrunde gelegte Erhöhungsfaktor nicht nachvollziehbar sei. Die Vermieterin hatte nach Sollvorschüssen abgerechnet und dann zugleich, allerdings nach Ablauf der Ausschlußfrist von einem Jahr, die fehlenden Vorauszahlungen eingeklagt. Das Landgericht meint, daß dann stillschweigend eine Erhöhung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung um die Differenz zwischen Sollbeträgen und Istzahlungen geltend gemacht werde.