Betriebskostenabrechnung wahlweise nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip oder Abflussprinzip

Betriebskostenabrechnung wahlweise nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip oder Abflussprinzip; Verbrauchsprinzip

§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.

1 Die Kl. ist seit 1997 Mieterin einer in B. gelegenen Wohnung der Bekl. Nach dem Mietvertrag hat die Kl. die Betriebskosten, unter anderem für Wasserversorgung und Abwasser, gesondert zu tragen und hierfür monatliche Vorauszahlungen zu entrichten, über die die Bekl. einmal jährlich abzurechnen hat. Der Wasserverbrauch der Kl. wird durch einen in der Wohnung installierten Wasserzähler ermittelt.

2 Die Wasserversorgung der Gebäude der Bekl. nehmen die BWB vor, deren Abrechnungsturnus nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmt. Wegen der Wasserkosten hat die Bekl. vier Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst. Mit "Turnusrechnungen" vom 31. August 2004 und 7. September 2004 rechneten die BWB für die Zeit vom 23. September 2003 bis zum 27. Juli 2004 (Q. Straße), vom 24. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (L. Straße) und vom 23. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (Q. Straße und Sch. Straße 10) über die von der Bekl. geleisteten Abschlagszahlungen ab. Die Bekl. beglich die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachforderungen der BWB.

3 In die Betriebskostenabrechnung vom 28. November 2005 für den Abrechnungszeitraum 2004 stellte die Bekl. die im Jahr 2004 von ihr an die BWB erbrachten Vorauszahlungen und Nachzahlungen ein und legte die Gesamtkosten nach dem Verhältnis des in den einzelnen Mietwohnungen abgelesenen Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch auf die Mieter um. Nach dieser Abrechnung hat die Kl. - neben unstreitigen weiteren Betriebskosten von 1.235,45 € - Wasser- und Abwasserkosten in Höhe von 1.128,57 € zu tragen, denen geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.991,16 € gegenüberstehen.

4 Mit der Klage verlangt die Kl. einen Teil der von ihr entrichteten Vorauszahlungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 zurück. Das Amtsgericht hat die Bekl. verurteilt, Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2002 in Höhe von 239,71 € und für das Jahr 2003 in Höhe von 163,25 € zurückzuzahlen; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

5 Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht die Bekl. verurteilt, der Kl. auch für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 einen Teil der auf die Wasser- und Abwasserkosten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 215,96 € zu erstatten. Die weitergehende Berufung der Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr auf Zurückweisung der Berufung gerichtetes Begehren weiter.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

8 Der Kl. stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen für das Jahr 2004 in Höhe von 215,96 € zu. Die Bekl. könne von der Kl. nur Betriebskosten für Wasser und Abwasser verlangen, die für den in der Abrechnungsperiode entstandenen Verbrauch tatsächlich angefallen seien.

9 § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lasse wegen seiner eindeutigen Anknüpfung an den Verbrauch nur die Auslegung zu, dass verbrauchsabhängig erfasste Kosten nur nach dem entsprechenden Verbrauch in der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode abgerechnet werden dürften. Andernfalls müssten insbesondere bei neu beginnenden Mietverhältnissen Mieter Betriebskosten tragen, die nicht auf ihrem eigenen Verbrauch, sondern dem des Vormieters beruhten. Dafür gebe es keinerlei Rechtfertigung.

10 Soweit in der Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten werde, eine dementsprechende Abrechnung nach dem Zeitabgrenzungs- bzw. Leistungsprinzip bringe einen unverhältnismäßigen Abrechnungsaufwand für den Vermieter mit sich, sei dem jedenfalls nach erfolgter Umstellung der Abrechnung auf dieses Prinzip nicht zu folgen. Überdies stehe es dem Vermieter frei, mit seinen Mietern individualvertraglich abweichende Vereinbarungen zur Abrechnungsweise zu treffen. Ein Heranziehen der Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB sei deshalb auch im Einzelfall und für den Fall des fortbestehenden Mietverhältnisses nicht angezeigt.

11 Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung beachte für das Jahr 2004 das Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip nicht, weil in ihr für 2003 angefallene Kosten ebenso mitberücksichtigt worden seien wie Abschläge für den von den BWB noch nicht abgerechneten Verbrauch des Jahres 2004. Daher sei die Abrechnung zum Teil unrichtig. Die von den BWB für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2003 berechneten Kosten seien nicht zu berücksichtigen, weil dieser Verbrauch nicht in der hier maßgeblichen Abrechnungsperiode erfolgt sei. Nicht berücksichtigungsfähig seien auch die in den Abrechnungen der BWB aufgeführten Abschlagszahlungen, die die Bekl. für verschiedene Termine im weiteren Verlauf des Jahres 2004 nach der Rechnungsstellung der BWB zu entrichten gehabt habe. Auch insoweit hätte die Bekl. auf der Basis des tatsächlichen Verbrauchs und unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode abrechnen müssen.

II. 12 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

13 Der Kl. steht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung anteiliger Betriebskosten für die Wasserversorgung und Schmutzwasserentsorgung für das Jahr 2004 zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es der Bekl. nicht verwehrt, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Die Bekl. durfte deshalb die von ihr selbst im Jahr 2004 an die BWB geleisteten fälligen Zahlungen für Wasser und Abwasser im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Kl. umlegen.

14 1. Wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnenden Betriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt.

15 a) Nach dem vom Berufungsgericht für allein zulässig gehaltenen Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind diejenigen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind (ebenso LG Hamburg, NZM 2001, 806, 807). Das entspricht der in der Literatur überwiegend vertretenen Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, BGB [2006], § 556 Rdn. 117; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 Rdn. 132; Schneider in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: September 2007, § 556 Rdn. 308 ff.; Betriebskostenkommentar/Rips, 2. Aufl., Rdn. 1860, 1951; Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 Rdn. 60; Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdn. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung anwendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich vereinbart werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 535 Rdn. 93; zweifelnd Staudinger/Weitemeyer, aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdn. 3198). Nach dieser Auffassung sind die im Jahr 2003 für den Wasserverbrauch angefallenen Kosten dem Abrechnungszeitraum 2003 zuzuordnen, auch wenn sie dem Vermieter erst im Jahr 2004 in Rechnung gestellt werden.

16 b) Demgegenüber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung genannt) für zulässig gehalten, nach dem die Bekl. verfahren ist. Danach kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen (LG Wiesbaden, NZM 2002, 944; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rdn. 54 a, 78 a, m.w.N.). Werden dem Vermieter - wie hier - im Jahr 2004 Wasserkosten für das Jahr 2003 berechnet, die er im Jahr 2004 begleicht, so kann er die Belastung nach dieser Auffassung in die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 einbeziehen.

17 c) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem Abflussprinzip jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des Mieters ausgeschlossen ist, weil - wie im vorliegenden Fall - im Jahr des Verbrauchs und im Jahr der Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, Zivilkammer 63, GE 2007, 368 und GE 2007, 451; LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 2006, 725 und GE 1999, 1129, 1131; LG Berlin, Zivilkammer 62, MM 2004, 374 LS; LG Düsseldorf, DWW 1990, 51; Blank, DWW 1992, 65 f.).

18 2. Die Streitfrage konnte im Senatsurteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, weil in dem dort entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenommen hatte (VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = GE 2006, 1160 = NJW 2006, 3350, Tz. 13). Der Senat entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt ist.

19 a) Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 14/4553, S. 50 ff.) ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlegt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdn. 303; Bieber, BGH-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Bekl. nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden.

20 aa) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist aus § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht herzuleiten, dass eine Betriebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Vorschrift trifft keine Bestimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum. Wie die Revision zutreffend geltend macht, wird auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsmaßstab gerecht.

21 bb) § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stehen einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ebenfalls nicht entgegen. Danach ist die - jährlich vorzunehmende - Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter regelmäßig ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung, die sich auch die Revisionserwiderung zu Eigen macht, verweist darauf, dass für den Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip kein Bedürfnis bestehe, weil sich dieser in erster Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungsprinzip auswirke und bei Anwendung des Abflussprinzips kaum eintrete, und zieht daraus den Schluss, § 556 BGB erlaube nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (Staudinger/Weitemeyer, aaO; Betriebskostenkommentar/Rips, aaO, Rdn. 1953).

22 Diese Überlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ausschließen wollen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059, Tz. 13, m.w.N.).

23 cc) Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip lässt sich auch nicht anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde (so aber Schneider, aaO, § 556 Rdn. 310; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdn. 305). Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung folgt aus diesem Gesichtspunkt nicht, dass dem Vermieter eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip untersagt ist, denn ein solches Erfordernis richtet das Gesetz an eine Betriebskostenabrechnung nicht. Zudem ist die Anwendung des Abflussprinzips auch für den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht wird; denn er kann anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört (vgl. Blank, DWW 1992, 65, 66).

24 b) Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdn. 101). Das veranschaulicht besonders der vorliegende Fall, in dem die Bekl. für die nach dem Kalenderjahr vorgenommene Abrechnung mehrere Mietobjekte zu einer (zulässigen) Wirtschaftseinheit zusammengefasst hat, während der Versorger jeweils etwa im August oder September eines Jahres "Turnusrechnungen" erstellt, die sich - ungefähr - auf die vorangegangenen zwölf Monate beziehen. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise wäre der Bekl. eine - im Interesse beider Vertragsparteien liegende - zeitnahe Abrechnung nicht möglich. Denn sie könnte eine vollständige Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2004 erst nach Erhalt der weiteren Turnusrechnungen der BWB für die von diesen gewählte Abrechnungsperiode 2004/2005 (also voraussichtlich im September 2005) erstellen. Außerdem müsste die Bekl. bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip die von den BWB für die Zeiträume 2003/2004 und 2004/2005 abgerechneten Beträge jeweils - im Wege einer Schätzung oder mit Hilfe einer zusätzlichen Ablesung des Gesamtverbrauchs am Ende des Kalenderjahrs - den einzelnen Kalenderjahren zuordnen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Gewisse Ungenauigkeiten, die sich durch eine konkrete Messung des (Gesamt-) Verbrauchs zum Ende des Abrechnungszeitraums des Vermieters vermeiden ließen, sind hinzunehmen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdn. 310; vgl. auch Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = WuM 2006, 200 = NJW 2006, 1419, Tz. 17). Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im Abrechnungszeitraum bestand. [...]

Lange Zeit war heftig umstritten, ob ein Vermieter nach dem "Abflussprinzip" abrechnen darf oder sich der komplizierten und aufwendigen Zeitabgrenzungsmethode bedienen muss. Bei dem - in Berlin überwiegend praktizierten - Abflussprinzip werden alle in einem Abrechnungszeitraum bezahlten Kosten angesetzt, auch wenn sie z. T. den vorigen oder folgenden Abrechnungszeitraum betreffen. Bei der Abgrenzungsmethode müssen dagegen aus den vorliegenden Rechnungen, ggf. mit Hilfe von Zwischenablesungen und zeitanteiliger Berechnung, die auf den jeweiligen Abrechnungszeitraum entfallenden Kostenanteile ermittelt werden. Jetzt hat der BGH die Streitfrage grundsätzlich entschieden: Der Vermieter ist frei in der Wahl der Methode.

Die Wasserversorgung eines zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten Gebäudes erfolgte über die Berliner Wasserbetriebe, deren Abrechnungsturnus nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmte. In sog. Turnusrechnungen rechneten die Wasserbetriebe über die vom Vermieter geleisteten Abschlagszahlungen ab. Der Vermieter beglich die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachforderungen. In die Betriebskostenabrechnung vom November 2005 für den Abrechnungszeitraum 2004 stellte der Vermieter sodann die im Jahr 2004 von ihm an die Wasserbetriebe erbrachten Vorauszahlungen und Nachzahlungen ein und legte die Gesamtkosten nach dem Verhältnis des in den einzelnen Mietwohnungen abgelesenen Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch auf die Mieter um.

Mit der Klage verlangte der Mieter einen Teil der von ihm entrichteten Vorauszahlungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 zurück. Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten, die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2002 und für 2003 in ausgeurteilter Höhe zurückzuzahlen und wies im Übrigen die Klage ab. Auf die Berufung des Mieters verurteilte das Landgericht (Berlin) den Vermieter, dem Mieter auch für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 einen Teil der auf die Wasser- und Abwasserkosten geleisteten Vorauszahlungen zu erstatten. Mit der zugelassenen Revision verfolgte der Vermieter sein Begehren auf Zurückweisung der Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil weiter.

Der VIII. Senat des BGH hob die Entscheidung des Landgerichts auf und wies die Berufung des Mieters gegen das insofern klageabweisende Urteil des Amtsgerichts zurück. Der Vermieter habe die im Streit befindlichen Wasser- und Abwasserkosten richtig abgerechnet, so dass kein Guthaben des Mieters aufgrund der geleisteten Vorauszahlungen bestehe.

Die Streitfrage, ob der Vermieter nach dem sog. Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip Betriebskosten abzurechnen habe, entschied der BGH dahin, dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt sei. Dem Gesetz mit den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien sei nicht zu entnehmen, dass das BGB den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlege.

§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stünden einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht entgegen. Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip lasse sich nicht anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde. Die Anwendung des Abflussprinzips sei auch für den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht werde, denn er könne anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehöre.

Auch das Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstelle, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet werde. Das veranschauliche besonders der vorliegende Fall, in dem der Vermieter für die nach dem Kalenderjahr vorgenommene Abrechnung mehrere Mietobjekte zu einer (zulässigen) Wirtschaftseinheit zusammengefasst habe, während der Versorger jeweils etwa im August oder September eines Jahres "Turnusrechnungen" erstelle, die sich - ungefähr - auf die vorangegangenen zwölf Monate bezögen. Nach der vom Landgericht geforderten Abrechnungsweise wäre dem Vermieter eine - im Interesse beider Parteien liegende - zeitnahe Abrechnung nicht möglich, denn er könnte eine vollständige Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2004 erst nach Erhalt der weiteren Turnusrechnungen für die vom Versorger gewählte Abrechnungsperiode 2004/2005 erstellen.

Ob ein Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedürfe im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im Abrechnungszeitraum bestanden habe.

Der BGH hat entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig ist. Ausnahmen, die die Abrechnung nach dem Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip erfordern, sind auch nach dieser Entscheidung denkbar. Der BGH erwähnt allerdings nur "besonders gelagerte Fälle eines Mieterwechsels", der hier nicht vorlag.

Die Entscheidung spricht sich also nicht gegen eine Abrechnung nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip aus, bei der jedenfalls keine rechtlichen Fallstricke auszumachen sind. Bei Verwendung des Abflussprinzips sieht das anders aus.

Der vom BGH erwähnte "besonders gelagerte" Fall eines Mieterwechsels ist wohl kaum der einzige denkbare Ausnahmefall.

Es sind nämlich Fallkonstellationen denkbar, wo eine Abrechnung nach Abflussprinzip zu Ergebnissen führen würde, die mit der gesetzlichen Regelung der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht in Einklang zu bringen sind. Die Regelung über die Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnungen soll nicht nur - wie der BGH meint (Rn. 22 des Urteils) - eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen oder Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Vielmehr schließt die Versäumung der Abrechnungsfrist eine Nachforderung aus, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Stellt er aber im Rahmen einer Abrechnung nach Abflussprinzip faktisch Betriebskosten in Rechnung, die in Jahren davor angefallen (aber nicht bezahlt) sind, handelt es sich letztlich um eine Nachforderung.

Hat der Vermieter etwa - bewusst oder aus Nachlässigkeit - Betriebskostenrechnungen nicht bzw. verspätet bezahlt (und in die Abrechnung der nächsten Periode eingestellt), kann das einen Ausschluss der Nachforderung rechtfertigen.

Beispiel: Der Vermieter bezahlt die Rechnung des Schneebeseitigungsunternehmens für 2006 sogleich, kann er sie in das Abrechnungsjahr 2006 einstellen. Bezahlt er sie erst 2007 oder gar 2008 und stellt die Kosten erst in die Betriebskostenabrechnung für diese Jahre ein, dürfte das schwerlich mit § 556 Abs. 3 BGB in Einklang zu bringen sein. In solchen Fällen liegt faktisch eine Nachforderung vor, die der Vermieter zu vertreten hat und die als eine Art Umgehung der Ausschlussfristregelung betrachtet werden könnte.

Im übrigen sollten Vermieter die Entscheidung des BGH nicht unbedingt zum Anlass nehmen, aus Gründen der Einfachheit auf das Abflussprinzip umzusteigen. Zwar würde es sich bei einem solchen Schritt nicht um die Änderung des Abrechnungsmaßstabs im Rahmen des § 556 a BGB handeln, denn der Vermieter hat die Wahl, entweder nach Leistungs- oder nach Abflussprinzip abzurechnen. Wenn er aber umstellt, muss er darauf achten, dass er nicht mit den Zeiträumen innerhalb der einzelnen Betriebskostenarten durcheinanderkommt. Fraglich ist in diesem Zusammenhang auch, ob der Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung einzelne Betriebskosten nach Leistungs-, andere nach Abflussprinzip abrechnen darf; nach einer weit verbreiteten Meinung ist das unzulässig. Eine tragende Begründung dafür gibt es aber nicht. So bietet es sich sogar an, z. B. wegen unterschiedlicher Rechnungszeiträume der Dienstleister einige Betriebskosten nach Abflussprinzip, andere Betriebskosten nach Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip abzurechnen. Die Betriebskostenabrechnung darf allerdings nicht unübersichtlich und dem Mieter muss mitgeteilt werden, welche Betriebskosten nach welcher Abrechnungsart abgerechnet werden.