Betriebskostenabrechnung und Vorwegabzug bei Mischnutzung

Betriebskostenabrechnung und Vorwegabzug bei Mischnutzung; nicht erläuterter Zahlungsvorbehalt unbeachtlich; getrennte Kostenerfassung für Gewerberaum

1. Eine pauschale Vorwegerfassung der auf Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten nach umbautem Raum ist nur dann zulässig, wenn eine getrennte Kostenerfassung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist.

2. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gem. § 20 Abs. 1 NMV verpflichtet den Vermieter zu einem Umlageschlüssel, der dem unterschiedlichen Verbrauch der Nutzer Rechnung trägt.

3. Bei preisgebundenem Neubau ist insbesondere ein Vorwegabzug für Grundsteuer, Wasserverbrauch, Müllabfuhr und Versicherungen vorzunehmen.

4. Die Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung "unter Vorbehalt", ohne daß dies näher erläutert wird, gilt als Anerkennung durch den Mieter; ein für den Vermieter nicht nachvollziehbarer Vorbehalt ist gegenstandslos.

Die Abrechnung verstößt hinsichtlich des Abzugs der nicht auf die Wohnungen entfallenden Kosten gegen §§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 2 NMV, weil die auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten nicht getrennt erfaßt und abgezogen wurden. Auf den Anteil der Gewerberäume an der Wirtschaftseinheit kommt es bei öffentlich gefördertem Wohnraum nicht an, denn die oben genannten Normen sehen keine Ausnahme von der Verpflichtung des Vorwegabzuges vor.

Eine pauschale Vorwegerfassung der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten nach umbautem Raum entspricht jedoch nicht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, solange nicht dargelegt wird, daß eine Erfassung dieser Kosten auf andere Weise schlechthin unmöglich ist. Entgegen der Ansicht der Kl. stellt § 20 Abs. 2 NMV nicht darauf ab, ob die auf das Gewerbe entfallenden Kosten vom Vermieter tatsächlich nicht gesondert ermittelt werden, sondern auf die objektive Unmöglichkeit einer solchen Ermittlung (Börstinghaus in Schmidt-Futterer 7. Aufl. § 4 MHG Rn. 47; Pergande in Fischer Dieskau u. a. Wohnungsbaurecht § 20 NMV Anm. 3.5). Dies mag zwar beinhalten, daß eine getrennte Erfassung mit einem vernünftigen und vertretbaren Aufwand möglich sein muß, ein gewisses Rechenwerk ist dem Vermieter jedoch zumutbar.

Bezüglich der Positionen Grundsteuer, Wasserverbrauch, Müllabfuhr und Versicherungen fehlt jedoch entsprechender Vortrag der Kl., daß eine getrennte Erfassung anders als nach dem umbauten Raum nicht möglich sei.

Hinsichtlich der Grundsteuer wäre eine Erfassung nach dem die Höhe der Steuer mitbestimmenden Mietertrag möglich und erforderlich gewesen. Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich nach § 13 GrStG nach einem Steuermeßbetrag, der wiederum über den Einheitswert gebildet wird. In den Einheitswert fließt nach § 78 BewG die Jahresrohmiete des Grundstücks ein, d. h. das Entgelt, das die Mieter zum Feststellungszeitpunkt zu entrichten haben. Solange die Kl. die Hauptveranlagung für das Grundstück und das Zustandekommen des maßgeblichen Steuermeßbetrags nicht mitteilt, muß davon ausgegangen werden, daß die Wohnungsmieter wegen der höheren Gewerbemieten mit den Grundsteueranteilen unbillig belastet werden. Aus der Abrechnung für die folgende Abrechnungsperiode geht dementsprechend hervor, daß eine Aufteilung der Grundsteuer nach den Rohmieterträgen zu einem für die Wohnungsmieter deutlich günstigeren Ergebnis führt. Soweit die Kl. geltend macht, daß eine Umrechnung nur unter unverhältnismäßigem Aufwand möglich sei und komplizierte steuerrechtliche Bewertungen erfordere, kann dem ohne nähere Darlegung nicht gefolgt werden, denn die Kl. reicht zum Nachweis, daß das Finanzamt selbst nicht differenziere, lediglich den Steuerbescheid für 1996, nicht jedoch die diesem zugrunde liegende Berechnung des Steuermeßbetrages ein, der - falls er der Kl. nicht vorliegen sollte - beim Finanzamt anzufordern wäre.

Bei den Kosten der Be- und Entwässerung, die gem. § 21 Abs. 2 NMV getrennt für Wohnungen und übrige Einheiten zu erfassen sind, fehlt zum einen für das Friseurgeschäft, das unstreitig über eine gesonderte Wasseruhr verfügte, die getrennte Erfassung. Dabei kommt es nicht darauf an, daß diese Erfassung in dieser Abrechnungsperiode für die Wohnungsmieter ungünstiger gewesen wäre, denn § 21 Abs. 2 NMV stellt nicht auf das Ergebnis einer solchen Trennung ab. Überdies wäre jedoch auch bei den anderen Gewerbeeinheiten eine Erfassung des Verbrauchs durch Wasseruhren erforderlich gewesen, denn der Vermieter ist nach § 20 Abs. 1 NMV verpflichtet, bei der Umlage das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen und dazu gehört auch ein Umlageschlüssel, der dem unterschiedlichen Verbrauch der Nutzer Rechnung trägt. Daß in den in der Wirtschaftseinheit vorhandenen zwei Imbißgeschäften und in der Zahnarztpraxis nur ein mit der Wohnnutzung vergleichbarer Wasserverbrauch anfällt, ist nicht ohne weiteres offensichtlich und mangels Angaben der Kl. zur Größe dieser Gewerbeeinheiten auch von der Kammer nicht zu beurteilen.

Hinsichtlich der Kosten für die Müllentsorgung fehlt es in der Abrechnung schon an einer ausreichenden Erläuterung. Daß in den in der Wirtschaftseinheit vorhandenen Gewerbebetrieben, insbesondere den Verkaufsgeschäften mehr und anderer Müll anfällt als in Wohnhaushalten, ist ohne weiteres nachvollziehbar, so daß eine Abrechnung, die - auch bei Abgrenzung nach umbautem Raum ja gleichen Verbrauch zugrunde legt - diesen unterschiedlichen Müllanfall nicht berücksichtigt, nicht der Billigkeit entspricht. Soweit die Kl. im Prozeß vorträgt, mit den Gewerbebetrieben jeweils vereinbart zu haben, daß deren über den üblichen Hausmüll hinausgehender Abfall auf eigene Kosten zu entsorgen sei, hätte diese Erläuterung in die Abrechnung selbst gehört, denn ohne diese Information ist der Mieter nicht in der Lage, die Angemessenheit des Umlageschlüssels aus der Abrechnung selbst heraus zu beurteilen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 2. Aufl. Teil G Rn. 66).

Im übrigen ist der Vortrag der Kl., die Gewerbemieter seien vertraglich verpflichtet, ihren Gewerbemüll auf eigene Kosten getrennt zu entsorgen, ohne nähere Darlegung des Inhalts dieser Vereinbarungen zu unkonkret, um hieraus zu schließen, daß die Entsorgung von Verpackungsmaterial o. ä. über die Hausmülltonnen verhindert würde.

Schließlich fehlt bezüglich der Versicherungskosten zumindest bei der Haftpflichtversicherung eine Aufteilung der Kosten nach ihrer Verursachung. Dabei kann offenbleiben, ob (wie LG Berlin GE 1998, 1027 meint) eine Differenzierung hinsichtlich der Versicherungskosten nur dann erforderlich ist, wenn die Prämienrechnung oder der Versicherungsvertrag zwischen Wohnungen und Gewerbe unterscheidet, denn bezüglich der Haftpflichtversicherung ist dies unstreitig ohne weiteres möglich, wie die Abrechnung der Kl. für das folgende Jahr zeigt. Ob sich dadurch - wie das Amtsgericht meint - für die Wohnungsmieter ein Nachteil ergibt, ist für das Erfordernis des Vorwegabzuges zunächst unerheblich.

[...]

Der (noch bestehende Miet-) Rückstand wurde durch die Aufrechnung der Bekl. mit einem Rückforderungsanspruch betreffend die vorangegangene Betriebskostenabrechnung vom 24. Juni 1997 nicht getilgt. Die Bekl. können die Zahlungen, die sie auf die Abrechnung 1995/96 geleistet haben, nicht zurückfordern. Zum einen haben sie ihre Behauptung, einen Betrag von 232,39 DM unter Vorbehalt bezahlt zu haben, auf das Bestreiten der Kl. nicht unter Beweis gestellt, zum anderen ist der Vorbehalt, den sie bei der Zahlung der späteren beiden Raten von je 200 DM erklärt haben, wirkungslos geblieben. Die Bekl. haben nicht vorgetragen, ob und in welcher Weise sie nach Zugang der Abrechnung vor November 1999 deren Inhalt gerügt oder einzelne Positionen als nicht fällig bezeichnet haben, so daß die bloße Erklärung eines Vorbehalts bei der Zahlung für die Kl. nicht nachvollziehbar gewesen sein dürfte. Ein Vorbehalt muß gegenüber dem Gläubiger zumindest in der Weise konkretisiert werden, daß dieser erkennen kann, ob er sich auf die Berechtigung der Forderung selbst oder auf das Bestehen von aufrechenbaren Gegenansprüchen bezieht, denn der Gläubiger muß aufgrund des Inhalts des Vorbehalts in der Lage sein, die Erfüllungswirkung des § 362 BGB zu beurteilen.

Soweit also ein Vorbehalt der Bekl. nicht zum Tragen kommt, ist eine Rückforderung der Zahlungen aus dem Gesichtspunkt ausgeschlossen, daß mit der Zahlung auf einen Abrechnungssaldo regelmäßig ein Anerkenntnis dieser Abrechnung verbunden ist (Langenberg in Schmidt Futterer § 546 BGB Rn. 355 ff.).

Nach § 20 NMV sind Betriebskosten für Gewerberaum vorweg abzuziehen; eine Umlage dieser Kosten nach umbautem Raum kommt entgegen dem mißverständlichen Gesetzeswortlaut nur ausnahmsweise in Betracht.

Der Vermieter hatte bei preisgebundenem Wohnraum über die Betriebskosten so abgerechnet, daß die zur Wirtschaftseinheit gehörenden Gewerbemieter einen nach Kubikmetern (umbauter Raum) ermittelten Betriebskostenanteil zu tragen hatten. Der Mieter, der im Vorjahr die Betriebskostenabrechnung gezahlt hatte, beanstandete den fehlenden Vorwegabzug für Grundsteuer, Wasserverbrauch, Müllabfuhr und Versicherungen.

Mit Urteil vom 27. Oktober 2000 gab das Landgericht Berlin dem Mieter recht. Ein Vorwegabzug sei bei preisgebundenem Neubau immer nötig, wenn nicht der Vermieter darlege, daß eine getrennte Erfassung mit einem unzumutbaren Aufwand verbunden sei. Bei der Grundsteuer müsse der Vermieter notfalls beim Finanzamt weitere Auskünfte einholen über die Ermittlung des Steuermeßbetrages. Eine getrennte Wasseruhr hatte der Vermieter nur bei einem Gewerbemieter einbauen lassen; der unterschiedliche Müllanfall war nicht berücksichtigt, zumindest in der Abrechnung nicht erläutert worden. Auch für die Haftpflichtversicherung sei von unterschiedlichen Prämien auszugehen.

Besonders hinzuweisen ist auf den letzten Teil des Urteils, denn hier nimmt die Kammer zu dem in der Praxis immer wieder auftretenden Problem Stellung, daß der Mieter "unter Vorbehalt" zahlt, ohne daß der Vermieter damit etwas anfangen könnte, weil der Vorbehalt nicht erläutert ist. Das Landgericht meint, ein solcher Vorbehalt sei wirkungslos, so daß der Mieter sich die Zahlung der vorangegangenen Betriebskostenabrechnung als Anerkenntnis entgegenhalten lassen mußte.