Betriebskostenabrechnung ohne Erläuterung unterschiedlicher Flächen

Sind in einer Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Gesamtflächen angegeben, ohne dass diese erläutert werden, ist die Abrechnung formell unwirksam und kann auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr geheilt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus den beiden Betriebskostenabrechnungen 2005 und 2006 auf der Grundlage des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages in Verbindung mit § 556 BGB nicht zu.

Die Kl. hat innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine formell wirksame Betriebskostenabrechnung dem Bekl. für die Jahre 2005 und 2006 vorgelegt.

Zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gehört auch die Offenlegung des Umlageschlüssels. Insbesondere wenn verschiedene Gesamtflächen angegeben sind, so müssen diese in der Abrechnung, jedenfalls aber innerhalb der Abrechnungsfrist, erläutert werden (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Auflage, S. 274, Rn. 150). Die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen für 2005 und 2006 weisen zwar unterschiedliche Angaben zu den Gesamteinheiten aus, erläutern diese aber nicht.

Die Erläuterungen der Kl. zu den unterschiedlich abgerechneten Gesamtflächen in diesem Verfahren erfolgten nicht mehr rechtzeitig.

Liegt innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, so gehen die Nachforderungsansprüche des Vermieters verloren (vgl. BIank/Börstinghaus, § 556 BGB, Rn. 137)

Führt der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Gesamtflächen auf, ohne das zu erläutern, ist die Abrechnung bereits formell unwirksam.

Der Vermieter machte Betriebskostennachforderungen aus zwei Abrechnungen geltend, in denen unterschiedliche Gesamtflächen angegeben waren, ohne dies zu erläutern. Damit war der Mieter nicht einverstanden, so dass der Vermieter auf Zahlung klagte.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Betriebskostenabrechnungen seien formell unwirksam, da in ihnen verschiedene Gesamtflächen angegeben worden seien, ohne dass diese Unterschiede bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist erläutert worden seien. Somit bestehe auch kein Nachforderungsanspruch, zumal die Erläuterung im Prozess nicht mehr rechtzeitig erfolgt sei.

Die Entscheidung dürfte nicht mit dem Urteil des BGH vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - (GE 2009, 189) zu vereinbaren sein, wonach es für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ausreicht, dass der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil rechnerisch nachzuprüfen. Das ist er aber auch dann, wenn unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe für die einzelnen Kostenpositionen zugrunde gelegt werden. Sogar für den Fall, dass der für die Abrechnung sämtlicher Betriebskostenarten angewendete und in dieser ausgewiesene Umlagemaßstab unbillig und daher unwirksam war, hat der BGH (Urteil v. 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 -, GE 2005, 50; Urteil v. 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04 -, GE 2005, 360) die Abrechnung für formell wirksam gehalten. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft dagegen nur die inhaltliche Unrichtigkeit der Betriebskostenabrechnung, so dass eine nachträgliche Korrektur mit der Folge, dass zumindest der in der ursprünglichen (rechtzeitigen) Abrechnung geforderte Nachzahlungsbetrag geschuldet war, hier zulässig war.