Betriebskostenabrechnung nur wirksam bei Erklärung gegenüber allen Mietern

Betriebskostenabrechnung nur wirksam bei Erklärung gegenüber allen Mietern; Mietminderung auch auf Nebenkosten

Eine Betriebskostenabrechnung muß bei einer Mietermehrheit gegenüber allen Mietern erklärt werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Abrechnung unwirksam.

Eine Mietminderung bezieht sich auch auf die Nebenkosten. Folglich sind sowohl die jeweilige Jahresgrundmiete als auch der Abrechnungsbetrag der Nebenkosten um die Minderungsquote zu verringern (im Anschluß an BGH, GE 2005, 1120).

(Leitsätze der Redaktion)

1. Soweit mit dem Teilurteil vom 13.9.2005 die Bekl. (Mieter) zur Nachzahlung der sich aus den Heizkostenabrechnungen für 2001 bis 2004 ergebenden Beträge (...) verurteilt worden sind, ist das angefochtene Urteil abzuändern und die diesbezügliche Klage abzuweisen. Denn der Kl. kann von den Bekl. die sich aus den Abrechnungen für 2002/2003 sowie für 2003/2004 ergebenden Nachzahlungsbeträge bereits deshalb nicht verlangen, weil diese formunwirksam sind. Denn bei einer Mietermehrheit muß die Abrechnung gegenüber allen Mietern erklärt werden und deshalb auch an alle gerichtet sein (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 556, Rn. 68 a m. w. N.). Vorliegend hat der Kl. selbst in der Klageschrift vorgetragen, im Frühjahr 1999 mit dem vorherigen Mitmieter K. H. vereinbart zu haben, daß dieser aus dem Mietverhältnis ausscheidet und an dessen Stelle der nunmehrige Bekl. zu 1. tritt. Damit waren auch die Nebenkostenabrechnungen für 2002 bis 2004 an diesen zu richten, was indes lediglich in Hinblick auf die Heizkostenabrechnung 2001/2002 geschehen ist.

Aus der Heizkostenabrechnung 2001/2002 schulden die Bekl. gleichfalls nicht den dort ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag. Denn mit dem gleichfalls angefochtenen Schlußurteil ist davon auszugehen, daß der Mietzins in der Zeit von 5/01 bis 12/04 in Höhe von 5 % gemindert war, weil die Fenster sowie die Balkontür der streitgegenständlichen Wohnung nicht unerhebliche Undichtigkeiten aufwiesen.

Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH, vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 -, GE 2005, 666; BGH, vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04 -, GE 2005, 1120) entschieden hat, daß im Falle des Vorliegens eines Mangels die Bruttowarmmiete entsprechend gemindert ist, weil sich die Leistungsverpflichtung des Vermieters als "komplexe Leistung" und dementsprechend die vom Mieter zu erbringende Gegenleistung als "Gesamtentgelt" darstelle, geht die Kammer davon aus, daß sich der Nebenkostenanteil, der vom Mieter geschuldet wird, im Falle eines geminderten Mietzinses unter Berücksichtigung der Nebenkostenabrechnung für den jeweils streitgegenständlichen Zeitraum bestimmen läßt (vgl. Bieber, GE 2006, 687 ff.). Folglich sind sowohl die jeweilige Jahresgrundmiete als auch der Abrechnungsbetrag der Nebenkosten um die Minderungsquote zu verringern. Eine sich aus dem Vermieter gezahlten Gesamtbetrag ergebende Differenz führt dann entweder zu einem entsprechenden Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters oder zu einem Guthaben.

Von den in der Heizkostenabrechnung 2001/2002 dargestellten Gesamtkosten in Höhe von (...) schuldeten die Bekl. - unter Berücksichtigung von 5 % Minderung - lediglich (...) für den Abrechnungszeitraum. Das ergibt eine monatliche Heizkostenvorauszahlung von 84,25 €. Sie schuldeten ferner eine Grundmiete in Höhe von (...). Diese betrug unter Berücksichtigung von 5 % Minderung monatlich 294,70 € x 12 = 3.536,35 €. Zu zahlen waren daher insgesamt für den streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum monatlich (...), was einem Jahresbetrag von 4.547,40 € entspricht. Nach dem eigenen Vortrag des Kl. zahlten die Bekl. im Zeitraum von Mai 2001 bis einschließlich April 2002 monatlich 388,69 €, was einen Gesamtbetrag von 4.664,28 € ausmacht. Da mithin der gezahlte Betrag den geschuldeten übersteigt, waren die Bekl. zu einer Nachzahlung auf die Heizkosten nicht verpflichtet. (...)

Die Revision war im vorliegenden Fall in bezug auf die Heizkostenabrechnung 2001/2002 im Umfange (...) zuzulassen, weil die Fortbildung des Rechts dies erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Denn eine höchstrichterliche Entscheidung zur Auswirkung der in den vorzitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ausgeführten Minderung von der Brutto-Warmmiete liegt bislang nicht vor.

Die vom Bundesgerichtshof zementierte Rechtsprechung, wonach eine berechtigte Mietminderung wegen vorliegender Mängel der Mietsache sich nicht nur auf die Nettomiete, sondern auch auf die Betriebskosten zu beziehen hat, geht richtig ins Geld. Wie das Landgericht Berlin entschied, ist der Minderungssatz auch auf den Abrechnungsbetrag der Nebenkosten zu beziehen.

Der Vermieter erstellte eine Heizkostenabrechnung. Dabei versäumte er, diese auch an einen vereinbarungsgemäß anstelle eines entlassenen Mitmieters neu hinzugekommenen Mieter zu richten. Für einen weiteren Abrechnungszeitraum waren die Mieter zur Minderung (vorliegend 5 % wegen Undichtigkeit der Fenster und der Balkontür der gemieteten Wohnung) berechtigt. Daher stellte sich die Frage, auf welche geschuldeten Mietbestandteile sich die Minderung bezieht. Der Streit kam wegen Berufungen beider Parteien in die zweite Instanz zum LG Berlin.

Die ZK 63 hielt zunächst die Heizkostenabrechnung für den einen Abrechnungszeitraum für unwirksam. Denn bei einer Mietermehrheit müsse die Abrechnung gegenüber allen Mietern erklärt werden und deshalb auch an alle gerichtet sein. Bezüglich eines weiteren Abrechnungszeitraums für Heizkosten ging die Kammer im Anschluß an die Entscheidung des BGH vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 47/04 -, GE 2005, 1120 davon aus, daß der Nebenkostenanteil, der vom Mieter geschuldet werde, im Falle eines geminderten Mietzinses unter Berücksichtigung der Nebenkostenabrechnung für den jeweils streitgegenständlichen Zeitraum bestimmt werden müsse. Folglich seien sowohl die jeweilige Jahresgrundmiete als auch der Abrechnungsbetrag der Nebenkosten um die Minderungsquote zu verringern. Eine sich aus dem vom Mieter gezahlten Gesamtbetrag ergebende Differenz führe dann entweder zu einem entsprechenden Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters oder zu einem Guthaben.

Die Kammer errechnete sodann für den entsprechenden Abrechnungszeitraum die geschuldete Nettomiete unter Berücksichtigung der Minderungsquote. Ferner errechnete sie anhand der Heizkostenabrechnung die tatsächlich geschuldeten Nebenkosten pro Monat und minderte diese Beträge auch um die Minderungsquote. Diesen Beträgen stellte sie die Zahlungen des Mieters gegenüber. Das führte zu dem Ergebnis, daß der gezahlte Betrag den geschuldeten überstieg. Eine Nachzahlungsforderung auf die Heizkosten bestand daher nicht.

Nach der Entscheidung des BGH (GE 2005, 1120) bezieht sich die Minderung auf die vom Mieter insgesamt geschuldete Miete (Gesamtmiete unabhängig davon, welche Mietzinsstruktur vertraglich vereinbart ist: bei einer vereinbarten Nettomiete also diese zuzüglich der vereinbarten Vorschüsse für warme und kalte Betriebskosten). Der BGH (weder der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat noch der für die Wohnraummiete maßgebliche VIII. Senat) hat bisher in keinem Urteil dazu Stellung genommen, wie sich die Minderung auf Betriebskosten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung auswirkt. Dazu hatte Bieber (vgl. GE 2006, 687 ff.) die Ansicht vertreten, daß sich die Minderung auch auf die Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung auswirkt mit der Folge, daß sich die Minderung erst anhand der Betriebskostenabrechnung abschließend feststellen läßt. Die Minderung der Betriebskostenvorschüsse im Rahmen der laufend monatlich geschuldeten Miete ist damit nur vorläufig. Die ZK 63 schließt sich dieser Ansicht jedenfalls für Betriebskostenabrechnungen an. Dabei ging es in dem zugrundeliegenden Rechtsstreit nur um Heizkostenabrechnungen. Zu der Abrechnung der kalten Betriebskosten gab es keinen Streit. Die Kammer hatte also nur einen Ausschnitt der Gesamtproblematik zu beurteilen, was vorliegend möglich war, da es sich bei den Abrechnungen über kalte und warme Betriebskosten um getrennte Abrechnungen handelte. Ob auch die kalten Betriebskosten gemindert waren und sich möglicherweise unter Berücksichtigung der Minderung dort noch ein Nachforderungsbetrag des Vermieters ergab, war nicht Gegenstand der Entscheidung.

In diesem Zusammenhang gibt es noch eine weitere Problematik, zu der die Kammer keine Gelegenheit hatte, Stellung zu nehmen. Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, von der Errichtung der Miete voll oder teilweise befreit. Die Minderung bezieht sich also auf die jeweils geschuldete Miete. Mindert nun der Mieter bei einer vereinbarten Nettomiete zuzüglich Vorschüssen für kalte und warme Betriebskosten, bezieht sich die Minderung laut BGH auch auf die Vorschüsse. Diese mögen in etwa den tatsächlich entstehenden Betriebskosten entsprechen, können aber auch höher oder - so ist das oftmals - wesentlich niedriger sein. Oftmals mindert der Mieter auch in wesentlich größerem Umfang, als es nach dem aufgetretenen Mangel berechtigt ist. Ein kündigungsrelevanter Rückstand errechnet sich anhand der laufend geschuldeten (Brutto-) Miete. Kommt der Mieter nun in einen kündigungsrelevanten Rückstand wegen übermäßiger Minderung und der Vermieter kündigt und klagt erfolgreich auf Räumung, kann das für den Mieter zum Verlust der Wohnung führen. Das geschieht, obwohl wegen ausstehender Nebenkostenabrechnungen letztlich überhaupt noch nicht feststeht, ob - unter Berücksichtigung der tatsächlich geschuldeten Nebenkosten in Relation zu geschuldeten Vorschüssen - überhaupt schon ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entstanden war.

Umgekehrt kann es auch sein, daß sich erst anhand der Nebenkostenabrechnung herausstellt, daß unter Berücksichtigung der tatsächlich entstandenen Nebenkosten und weiterer Berücksichtigung einer Minderungsquote der Mieter eigentlich schon mit den Mietzahlungen so in Rückstand gewesen ist, daß der Vermieter wegen Zahlungsverzuges hätte kündigen können. Darf der Mieter jetzt wieder in die Wohnung einziehen bzw. kann der Vermieter jetzt noch kündigen? Die Folgen der Rechtsprechung des BGH zur Minderung der Bruttomiete (damit auch der verbrauchsabhängigen Kosten) ist damit noch ungeklärt. Nach hier vertretener Auffassung kann sich die Kündigungsberechtigung nur in Ansehung der jeweils monatlich geschuldeten Miete unter Berücksichtigung der geschuldeten Vorschüsse für Betriebskosten beurteilen lassen, nicht in der Rückschau anhand einer später erstellten Nebenkostenabrechnung.