Betriebskostenabrechnung nur durch den Eigentümer

Betriebskostenabrechnung nur durch den Eigentümer; unwirksame Vereinbarungen im Übergabeprotokoll

1. Maßgeblich für den Eigentumsübergang nach §§ 16, 17 VermG ist die Bestandskraft des Übertragungsbescheides. Ist nur für diesen Zeitpunkt die Abrechnungsperiode über Betriebskosten noch nicht abgelaufen, kann allein der neue Eigentümer Nachforderungen geltend machen. 2. Auf entgegenstehende Vereinbarungen mit dem neuen Eigentümer kann sich der bisherige Vermieter nicht berufen, wenn der Mieter nicht zugestimmt hat.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 1997 und das erste Quartal 1998 gegen die Bekl. Die Kl. ist nicht aktivlegitimiert.

Das Amtsgericht hat die Klage aus zutreffenden Gründen abgewiesen. Der hier in Rede stehende Eigentumsübergang gemäß § 16 Abs. 2, § 17 VermG bewirkt hinsichtlich der bestehenden Mietverhältnisse eine Vertragsübernahme durch den neuen Eigentümer (BGH WuM 2000, 609 = ZMR 2001, 17; fortgeführt durch BGH ZOV 2001, 317). Entgegen der Ansicht der Kl. ist dabei nicht der Zeitpunkt der Übergabe des Objekts (am 6. März 1998), sondern der Eigentumsübergang am 16. Juni 1997 aufgrund des bestandskräftigen Bescheides des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 5. Mai 1997 maßgebend. Da Betriebskostenabrechnungen einheitlich für den jeweiligen Abrechnungszeitraum zu erfolgen haben, war die Abrechnung des Jahres 1997 nur noch durch den neuen Eigentümer - die D. G. ... e. V. - zu erteilen. Nur dem neuen Eigentümer stehen nach dem Eigentumsübergang fällig werdende Ansprüche zu (BGH WuM 2000, 609). Nur er kann danach fällig werdende Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen gegen die Mieter als Gläubiger geltend machen (BGH WuM 2000, 610). Der bisherige Eigentümer hat dagegen nur die Ansprüche aus den bis zum Eigentumsübergang bereits abgeschlossenen Abrechnungsperioden gegen die Mieter (dazu BGH ZOV 2001, 317). Indes waren beide hier streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume aus 1997 und 1998 beim Eigentumswechsel am 16. Juni 1997 noch nicht abgeschlossen.

Die Kl. kann sich auch nicht auf das Übergabeprotokoll vom 4./6. März 1998 berufen. Die dortige Vereinbarung unter Nr. 2.0 und 3.0 zu einer Abrechnung der Betriebskosten bis zum 31. März 1998 durch die Kl. wirkt nur im Verhältnis zwischen den damaligen Beteiligten, der Kl. und dem neuen Eigentümer. Die Bekl. als Mieterin wird hierdurch nicht gebunden. Die Abrechnung der Betriebskosten ist eine vertragliche Verpflichtung des jeweiligen Vermieters. Ohne Beteiligung des Mieters kann sich der neue Vermieter nicht von dieser Verpflichtung lösen, indem er sie intern der Kl. überträgt. Die Bekl. hat dem vorgenommenen Verfahren weder ausdrücklich noch konkludent zugestimmt.

Nach feststehender Rechtsprechung bedeutet ein Vermieterwechsel während der Abrechnungsperiode über Betriebskosten, daß der neue Eigentümer über die Betriebskosten des gesamten Zeitraumes abzurechnen hat, also auch für die Zeit, ehe er Vermieter wurde. Das ist bei Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz nicht anders.

Der Rückübertragungsbescheid wurde im Juni 1997 bestandskräftig; die bisherige Vermieterin vereinbarte mit dem neuen Eigentümer, daß sie die Betriebskosten noch bis zur Übergabe im März 1998 abrechnen sollte. Die Mieterin zahlte den sich aus der Abrechnung ergebenden Fehlbetrag nicht.

Mit Urteil vom 7. August 2003 verwies das Landgericht Berlin darauf, daß die Rückübertragung und damit der Vermieterwechsel mit Bestandskraft des Bescheides wirksam geworden sei. Das sei während der Abrechnungsperiode geschehen, so daß allein der neue Vermieter hätte abrechnen können. Entgegenstehende Vereinbarungen mit dem bisherigen Vermieter seien unwirksam, da die Mieterin dem nicht zugestimmt habe.