Betriebskostenabrechnung nach vereinbarter Wohnfläche

Betriebskostenabrechnung nach vereinbarter Wohnfläche; Dachbegrünung keine Gartenpflegekosten; Heizkostenabrechnung ohne Berücksichtigung von Balkonen und Terrassen

1. Vereinbaren die Mietvertragsparteien, daß nicht die tatsächliche (nach WoFlV berechnete) Fläche, sondern die vereinbarte Fläche maßgebend sein soll, ist das auch für die Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. 2. Dachbegrünungskosten sind nicht als Gartenpflegekosten betriebskostenmäßig zu berücksichtigen; sie sind eher mit den Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches vergleichbar.

3. Es entspricht dann nicht billigem Ermessen, bei der Verteilung von Heizkosten Balkone, Dachgärten, Loggien oder Terrassen flächenmäßig zu berücksichtigen, wenn nicht alle Wohnungen derartig ausgestattet sind. Denn die genannten Flächen haben keinen Einfluß auf den Verbrauch von Wärme.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen für 2001 und 2002.

1. Zu den Betriebskostenabrechnungen 2001 und 2002

a) Zum Umlegungsmaßstab

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muß eine Betriebskostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, die Abrechnung muß eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten (BGH NJW 1982, 573). Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungskosten zu verstehen, die den Mieter in die Lage versetzt, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung des Kl., da sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Die Abrechnung ist damit fällig. Ob die Umlage der Betriebskosten sachlich zutreffend ist, ist demgegenüber regelmäßig eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung und nicht ihrer formellen Darstellung und betrifft allein die materielle Berechtigung des Kostenansatzes (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04 - OLG Düsseldorf GE 2003, 879; OLG Düsseldorf GE 2000, 888 = DWW 2000, 193). Zutreffend macht der Bekl. mit der Berufung geltend, daß der Kl. in den Abrechnungen als Umlagemaßstab eine unzutreffende Wohnfläche gewählt hat. Die Umlage der Wohnfläche ist der hauptsächliche Verteilungsschlüssel und ist in § 556 a BGB als Regelmaßstab vorgesehen. Eine Kostenverteilung nach Wohn- bzw. Nutzfläche entspricht bei der gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise auch der Billigkeit. Je größer die vermietete Fläche ist, um so teurer ist die Mieteinheit in der Regel auch, so daß sozialen Gesichtspunkten Rechnung getragen wird (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Auflage, Rdnr. 4124). Die Parteien haben im Mietvertrag eine Regelung zur Bestimmung der Wohnfläche getroffen, die auch für die Ermittlung des Umlagemaßstabs für die Betriebskosten maßgeblich ist. Grundsätzlich ist die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgebend (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage; § 556 a BGB, Rdnr. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2003, § 556 a BGB, Rdnr. 19; OLG Düsseldorf GE 2000, 888; LG Hannover WuM 1990, 228; LG Köln WuM 1993, 362). Streitig ist, welche Nutz-/Wohnfläche bei einer Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Fläche maßgeblich ist. Nach einer Meinung hat die vereinbarte Fläche Vorrang (Beuermann, Miete- und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1999, § 4 MHG, Rdnr. 23 b; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Auflage, § 556 a BGB, Rdnr. 24; LG Hannover WuM 1990, 228, wenn die vereinbarte Fläche für den Mieter günstiger ist; LG Köln WuM 1993, 362). Nach anderer - wohl überwiegender - Ansicht kommt es auf die objektive Fläche an (Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 556 a BGB, Rdnr. 1; Staudinger/Weitemeyer, a.a.O., § 556 a BGB, Rdnr. 19; Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar 2004; § 556 a BGB, Rdnr. 9; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 a BGB, Rdnr. 28/29; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Rdnr. 37; Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis, 2003, Rdnr. 372, LG Freiburg WuM 1988, 263). Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ist dann deswegen nicht maßgebend, weil sie die Mietsache nur beschreibt (Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., LG Mannheim WuM 1989, 11; LG Düsseldorf DWW 1989, 26; LG Hamburg WuM 1990, 497; LG Berlin GE 1994, 763). Eine Ausnahme kommt aber

ennißen, Betriebskostenpraxis, 2003, Rdnr. 372, LG Freiburg WuM 1988, 263). Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ist dann deswegen nicht maßgebend, weil sie die Mietsache nur beschreibt (Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., LG Mannheim WuM 1989, 11; LG Düsseldorf DWW 1989, 26; LG Hamburg WuM 1990, 497; LG Berlin GE 1994, 763). Eine Ausnahme kommt aber in Betracht, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich geregelt haben, daß es in jedem Fall bei der zugrunde gelegten Fläche sein Bewenden haben soll, um spätere Streitigkeiten ein für alle Mal auszuschließen (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2000, 888; so auch Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 a BGB, a.a.O., Rdnr. 29, der eine ausdrückliche individualvertragliche Abrede für erforderlich hält; vgl. Staudinger/Weitemeyer, a.a.O., § 556 a BGB, Rdnr. 19 für tatsächlich größere Wohnfläche). Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, daß Vereinbarungen der Parteien über die Wohnfläche oder auch die Bezugnahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung nach der Rechtsprechung des BGH ausdrücklich für möglich gehalten werden (BGH VIII ZR 44/03, GE 2004, 680). Eine solche Vereinbarung haben die Parteien in § 1 Ziff. 2 in Verbindung mit § 5 Ziff. 9 des Mietvertrages getroffen. Die Parteien haben in § 1 Ziff. 2 festgelegt, daß "die Wohnfläche (ist) mit ca. 105, 26 qm vereinbart" ist. Ferner ist in § 5 Ziff. 9 geregelt, daß die tatsächliche Wohnfläche erst nach endgültigem Aufmaß vorliegt, so daß Änderungen der Wohnfläche und damit der Miethöhe vorbehalten bleiben. Weiter heißt es hier: "Änderungen der Wohnfläche von ± 5 % bleiben ohne Auswirkungen auf die Miethöhe." Nach dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck dieser im Zusammenhang auszulegenden Regelungen sollte die tatsächliche Mietfläche erst nach endgültigem Aufmaß festgelegt werden, und die "ca.-Angabe" diente zunächst nur als Ausgangs- oder Orientierungswert. Die Parteien waren sich aber auch einig, daß bestimmte Toleranzen, nämlich eine Abweichung der zugrunde gelegten Wohnfläche von 105,26 qm von weniger als 5 % nach oben oder nach unten, außer Betracht bleiben sollten und eine Anpassung des Mietzinses innerhalb dieser Toleranzgrenze ausgeschlossen ist. Dann aber haben die Parteien für den Fall der Einhaltung der Toleranzgrenze nach oben und unten eine bestimmte Fläche fest vereinbart mit der Folge, daß die zugrunde gelegte Fläche maßgeblich sein soll (vgl. LG Berlin GE 2005, 995 für Verneinung der Minderung bei Vereinbarung einer bestimmten Mietfläche). Ausgehend von der angegebenen Mietfläche von 105,26 qm bewegen sich sowohl die vom Bekl. berechnete Fläche von 100,24 qm als auch die vom Kl. in die Abrechnungen eingestellte Flächengröße von 105,93 qm innerhalb der Toleranzgrenze: 105,26 qm abzüglich 100,24 qm = 5,02 qm = 4,76 %

105,93 qm abzüglich 105,26 qm = 0,67 qm = 0,63 %.

Deshalb ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 105,26 qm als Umlagemaßstab zugrunde zu legen.

b) Dachbegrünungskosten

Zutreffend macht der Bekl. mit der Berufung geltend, daß die Dachbegrünungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten sind. Die Dachbegrünung ist in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV nicht ausdrücklich aufgeführt. Zwar sind nach Ziff. 10 die Kosten der Gartenpflege ansatzfähig, nämlich die Kosten, die für die Pflege und Unterhaltung einer Gartenpflege anfallen. Dagegen sind die Kosten aus der Pflege einer Dachbegrünung nicht umlagefähig, da es hierbei um die Verbesserung der Isolationseigenschaften eines Daches geht (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Auflage, Rdnr. A 85; Schmid, a.a.O., Rdnr. 5440). Die Kosten der Dachbegrünung sind daher eher vergleichbar mit den Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches als mit den Kosten für die Pflege eines allen Mietern zur Verfügung stehenden Gartens (LG Karlsruhe WuM 1996, 230; vgl. auch Kinne ZMR 2001, 1, 6). Diese Kosten sind daher herauszurechnen. Dies betrifft die gesamten Gartenpflegekosten. Es ist nämlich nicht feststellbar, daß und welche anderen umlagefähigen Kosten für Gartenpflege hierin noch enthalten sind.

Die Heizkostenabrechnungen entsprechen ebenfalls den rechtlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung und sind damit fällig. Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen, die hier entsprechend gelten.

a) Umlagemaßstab

Zutreffend macht der Bekl. mit der Berufung weiterhin geltend, daß die Umlegung der Heizkosten nach der Wohnfläche und nicht nach der beheizten Fläche ihn unangemessen benachteilige. Zwar kann der Vermieter beim Fehlen einer vertraglichen Regelung den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB; vgl. § 6 Abs. 4 HeizKostV) selbst bestimmen, wobei er die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten hat (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Auflage, Rdnr. 513; vgl. BGH, Urteil vom 21.1.2004 - VIII ZR 137/03 - GE 2004, 351). Abrechnungsmaßstäbe im Sinne des § 7 HeizkostV sind zum einen der prozentuale Verteilungsschlüssel für die Aufteilung der gesamten Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Teil (sog. Grundkosten) und zum anderen die Umlegung der Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum oder der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostV). Der Kl. hat die verbrauchsabhängigen und die verbrauchsunabhängigen Kosten nach dem Verhältnis 50 % zu 50 % verteilt. Dies entspricht der Regelung in § 7 Abs. 1 HeizkostV, wonach die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mit mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind. Die vom Kl. vorgenommene Verteilung wird vom Bekl. auch nicht angegriffen. Die Wahl des Maßstabes für die verbrauchsunabhängigen Kosten hat ebenfalls gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen zu erfolgen. Sie erstreckt sich auf die in § 7 Abs. 1 HeizkostV enthaltenen Kriterien. Die Auswahl unter den Maßstäben Fläche/umbauter Raum oder beheizte Fläche/umbauter Raum hängt davon ab, ob nicht beheizte Räume in relevanter Zahl vorhanden sind (AG Hamburg WuM 1987, 230). Sind die Heizkosten eines Gebäudes zu verteilen, das keine außenliegenden Nutzflächen aufweist, kann die Gesamtfläche als Verteilungsmaßstab zugrunde gelegt werden. Sind dagegen Kosten für Nutzereinheiten zu verteilen, die jeweils z. B. mit Balkonen versehen sind, ist die beheizte Fläche bzw. der beheizte Raum als Maßstab zu wählen. Die Wahl der Gesamtfläche, zu der gemäß § 4 Nr. 4 WoFIV auch ein Viertel bis zur Hälfte der Fläche von Balkonen, Dachgärten, Loggien oder Terrassen eingerechnet werden kann, entspricht nicht mehr billigem Ermessen (Lammel, HeizkostV, 2. Auflage, § 7, Rdnr. 26; AG Münster WuM 1983, 207). Denn es wird ein Kriterium gewählt, das keinerlei Beziehung zur abzurechnenden Heizleistung hat. Die genannten Räume haben keinen Einfluß auf den Verbrauch von Wärme, ihre Grundfläche gibt keinen Anhaltspunkt dafür, ob viel oder wenig Heizenergie benötigt wird (Lammel, a.a.O.). Eine Ausnahme von dem grundsätzlichen Ausschluß solcher Flächen in die Flächenberechnung wird nur dort gelten, wo sich ihre Einbeziehung nicht auswirkt. Das ist der Fall, wenn alle Freiflächen eines Gebäudes gleich groß sind; denn hier führt die Nichtberücksichtigung der Freiflächen zu einer entsprechenden prozentual höheren Belastung pro Quadratmeter (LG Köln WuM 1987, 359). Bei ungleicher Ausstattung des Gebäudes mit freiliegenden Nutzflächen sind diese bei der Wahl des Maßstabes nicht zu berücksichtigen (Lammel, a.a.O., Rdnr. 27 mit Hinweis auf AG Hamburg a.a.O.). Vorliegend hat der Bekl. unbestritten vorgetragen, daß die Wohnungen in dieser Wirtschaftseinheit unterschiedlich ausgestattet sind, die überwiegende

59). Bei ungleicher Ausstattung des Gebäudes mit freiliegenden Nutzflächen sind diese bei der Wahl des Maßstabes nicht zu berücksichtigen (Lammel, a.a.O., Rdnr. 27 mit Hinweis auf AG Hamburg a.a.O.). Vorliegend hat der Bekl. unbestritten vorgetragen, daß die Wohnungen in dieser Wirtschaftseinheit unterschiedlich ausgestattet sind, die überwiegende Anzahl der Wohnungen hat keinen Balkon. Dagegen verfügt die Wohnung des Bekl. über einen Balkon und eine Terrasse. Aus den im Vorprozeß vor dem Amtsgericht Wedding - 18 C 638/01 - durch den Kl. eingereichten Flächenberechnungen für das Haus B ergibt sich, daß einige Wohnungen nicht über einen Balkon verfügen und einige Wohnungen einen Balkon mit erheblich geringerer Fläche (von 2,46 qm und bis zu 5,24 qm) haben verglichen mit der für die Wohnung des Bekl. angesetzten Freifläche. Zur Wohnung des Bekl. gehört nach der Flächenberechnung des Kl. eine Freifläche von 18,78 qm. Der Kl. hätte deswegen die Umlage der Heizkosten nach der beheizten Fläche bzw. beheiztem umbauten Raum vornehmen müssen. (...)

Das Kammergericht vertritt die Auffassung, daß es für die Betriebskostenabrechnung nicht auf die nach Wohnflächenverordnung ermittelte tatsächliche Wohnungsgröße ankommt, sondern auf die Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag. Außerdem seien Balkonflächen nicht als Wohnfläche bei der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen.

Im Mietvertrag war festgehalten, daß die Wohnfläche mit ca. 105,26 m2 vereinbart sei. Ferner hieß es, daß Änderungen der Wohnfläche von ± 5 % ohne Auswirkungen auf die Miethöhe bleiben sollten. Für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters wurde streitig, ob die nach Wohnflächenverordnung ermittelte Wohnungsgröße oder die vereinbarte maßgeblich sein sollte. Ferner monierte der Mieter, daß Dachbegrünungskosten als Gartenpflegekosten angesetzt worden waren. Er wandte sich auch gegen die Berücksichtigung eines Balkons als Wohnfläche bei der Heizkostenabrechnung.

In der Berufung kam das Kammergericht (Zuständigkeit für Wohnraummiete bei Auslandsbezug) zu dem Ergebnis, daß bei der Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen sei. Die Parteien seien sich darüber einig gewesen, bestimmte Toleranzen, nämlich eine Abweichung der zugrunde gelegten Wohnfläche von 105,26 m2 von weniger als 5 % nach oben oder nach unten, außer Betracht bleiben sollten und eine Anpassung des Mietzinses innerhalb dieser Toleranzgrenze ausgeschlossen sei. Dann hätten die Parteien für den Fall der Einhaltung der Toleranzgrenze eine bestimmte Fläche fest vereinbart mit der Folge, daß die zugrunde gelegte Fläche auch für die Betriebskostenabrechung maßgeblich sein soll.

Dachbegrünungskosten seien nicht als Gartenpflegkosten anzusehen. Die Kosten seien eher vergleichbar mit den Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches. Zum Umlagemaßstab für die Heizkostenabrechnung entspreche es nicht billigem Ermessen des Vermieters, wenn er den vorhandenen Balkon der Mietwohnung in die Wohnfläche mit einrechne. Denn diese Fläche habe keinen Einfluß auf den Verbrauch von Wärme. Etwas anderes hätte nur dann gelten können, wenn alle Freiflächen des Gebäudes gleich groß seien, also alle Wohnungen mit Balkonen versehen wären. Bei ungleicher Ausstattung des Gebäudes mit freiliegenden Nutzflächen seien diese bei der Wahl des Maßstabes nach § 7 HeizKostV nicht zu berücksichtigen.

Anmerkung: Vgl. hierzu den Beitrag von Schach in GE 2006, 824.