Betriebskostenabrechnung nach Verbrauchsprinzip oder Abflußprinzip

Eine Betriebskostenabrechnung muß erkennen lassen, ob der Vermieter die Kosten nach dem Abflußprinzip (fällige Rechnungen) oder dem Verbrauchsprinzip (in Anspruch genommene Leistungen) umgelegt hat.

Der Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Nachzahlung von Betriebskosten.

Die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen vom 11. September 1996 für den Zeitraum von 1. Mai 1995 bis 30. April 1996 und vom 3. Juni 1997 für die Zeit von 1. Mai 1996 bis 30. April 1997 ist mangels ausreichender Erläuterung der Abrechnungen nicht fällig geworden.

Gem. §§ 20 Abs. 3, 4 Abs. 7 und 8 NMV ist die Abrechnung über die Betriebskosten in der Form des § 10 Abs. 1 WoBindG zu erteilen, d. h. die einzelnen Kosten müssen berechnet und erläutert werden. Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist (BGH NJW 1982, 573).

Der Umfang der erforderlichen Angaben und Erläuterungen hängt dabei vom Einzelfall ab, so daß grundsätzlich weder die Angabe der Rechnungsdaten noch die Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres zwingende Wirksamkeitsvoraussetzungen sind.

Vorliegend kann dahinstehen, ob die Vermischung von Abfluß- und Verbrauchsprinzip in den streitgegenständlichen Abrechnungen zulässig ist, denn jedenfalls wäre hierfür ein höherer Aufwand an Erläuterungen notwendig gewesen. Grundsätzlich sind zwei Abrechnungsprinzipien denkbar: zum einen die Umlage der Kosten für die in der Abrechnungsperiode in Anspruch genommenen Leistungen (Verbrauchsprinzip), zum anderen die Einstellung der im Abrechnungszeitraum fällig gewordenen Rechnungen ohne Rücksicht darauf, wann der Verbrauch erfolgte (Abflußprinzip). Hier braucht nicht entschieden zu werden, ob der Vermieter sich für eines der beiden Abrechnungsprinzipien entscheiden muß, denn unabhängig davon wäre eine Vermischung beider Abrechnungsarten nur dann zulässig, wenn der Mieter bei jeder einzelnen Kostenposition beurteilen kann, nach welchem Prinzip abgerechnet wurde und für welchen Zeitraum der Verbrauch in Rechnung gestellt wird. Die Überprüfung einer Abrechnung ist für den Mieter regelmäßig schwieriger, wenn in der Abrechnung für ein Kalenderjahr einerseits Rechnungen aufgeführt sind, die im Kalenderjahr bezahlt wurden, aber einen früheren Verbrauch betreffen, andererseits Rechnungen enthalten sind, die zwar den Verbrauch in der Abrechnungsperiode betreffen, jedoch erst nach deren Ablauf bezahlt wurden. Dies darf nicht dazu führen, daß der Mieter nur noch durch Vergleich mit Abrechnungen der Vorjahre überhaupt beurteilen kann, ob die aktuelle Abrechnung stimmt und z. B. keine Beträge doppelt eingestellt werden.

Diesen erhöhten Anforderungen genügen die streitgegenständlichen Abrechnungen nicht.

In der Abrechnung 95/96 fehlt es bezüglich sämtlicher Positionen an Erläuterungen, für welchen Zeitraum die Kosten angefallen sind, so daß alleine aus der Abrechnung selbst nicht einmal erkennbar ist, daß teilweise nach Verbrauch und teilweise nach Fälligkeit der Rechnungen abgerechnet wurde. Daß die Kosten für Be- und Entwässerung nach Abflußprinzip eingestellt wurden, geht erst aus der nächsten Abrechnung hervor.

Hinsichtlich der Kosten für den Schornsteinfeger fehlt es an einer Berechnung der zum Januar 1996 fälligen Tarifanhebung, die mitten in die Abrechnungsperiode fällt.

Bei den Kosten für Versicherungen ist weder erläutert, für welchen Zeitraum Kosten angesetzt werden, noch die Erhöhung der Versicherungssteuer, die mitten in der Abrechnungsperiode eintrat, berechnet worden.

Bei den Hauswartskosten fehlt es ebenfalls an der Berechnung der Lohnsenkung, die zum 1. August 1995 eingetreten sein soll.

Hinsichtlich der Kosten für die Hausreinigung liegt angesichts der Rechnungsdaten eine Abrechnung nach dem Verbrauchsprinzip nahe, erläutert wird dies jedoch nicht.

Bei den Kosten für die Hausbeleuchtung fehlt jeglicher Hinweis darauf, für welchen Zeitraum die Kosten entstanden sind.

Bei den Kosten für die Gartenarbeiten fehlt es an einer Erläuterung, wofür die Kosten aufgewandt worden sind. Baumfällarbeiten stellen nur als mehr oder weniger regelmäßig wiederkehrende Kosten im Rahmen der Pflege und Erhaltung der Außenanlage Betriebskosten dar (Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht § 20 NMV Anm. 6), nicht aber, wenn sie mit einer Umgestaltung oder Neuanlage des Gartens verbunden sind oder sich aus einer über längere Zeit unterlassenen Gartenpflege ergeben. Angesichts der Höhe des Betrages liegt eine reine Erhaltung nicht nahe, so daß die Erläuterung der durchgeführten Arbeiten erforderlich gewesen wäre. Im übrigen wird nicht erläutert, wann diese Kosten überhaupt entstanden sind, was bei der Aufteilung auf zwei Abrechnungsperioden aber notwendig gewesen wäre.

Aus der Abrechnung vom 3. Juni 1997 für die Zeit von 1. Mai 1996 bis 30. April 1997 läßt sich zwar für die Positionen Be- und Entwässerung ersehen, daß nach dem Abflußprinzip abgerechnet wurde und für die Kosten der Müllabfuhr nach dem Verbrauchsprinzip, für den Großteil der Positionen gilt dies jedoch nicht.

Aus der Abrechnung geht nicht hervor, nach welchem Prinzip die Grundsteuer umgelegt wird. Üblicherweise wird die Grundsteuer kalenderjährlich abgerechnet, so daß ohne weitere Erläuterung unklar bleibt, welche Quartale in die Abrechnung eingeflossen sind.

Bei den Kosten für den Schornsteinfeger gilt das oben Ausgeführte entsprechend, denn auch hier erfolgte eine Tarifanhebung mitten in der Abrechnungsperiode.

Hinsichtlich der Kosten für die Versicherungen geht aus der Abrechnung nicht hervor, ob die 10 %ige Erhöhung genau zum 1. Mai 1996 fällig geworden ist. Üblicherweise werden Versicherungsprämien kalenderjährlich fällig, so daß auch hier weder klar ist, welchen Zeitraum die angesetzten Beträge abgelten sollen bzw. wie sich der möglicherweise aus zwei Prämienrechnungen zusammengesetzte Betrag errechnet.

Bei den Kosten für die Hausbeleuchtung gilt das oben ausgeführte entsprechend. Soweit der Kl. geltend macht, den Bekl. sei der Betrag des abgezogenen Heizungsstroms aus ihrer Heizkostenabrechnung bekannt, trägt dies wenig zur Klärung des Abrechnungszeitraums bei: In der Heizkostenabrechnung für 96/97 wird für den Zeitraum Mai 1996 bis April 1997 ein Betrag von 950,25 DM Heizungsstrom eingestellt, der mit dem in der Betriebskostenabrechung genannten Betrag nicht identisch ist.

Bezüglich der Gartenarbeiten wird ebenfalls auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen. Hier wird überdies ein drittes Abrechnungsprinzip ein-geführt: Diese Kosten sind weder in der Abrechnungsperiode entstanden noch fällig geworden, sondern stammen aus der vorherigen Rechnung.

Angesicht der Vielzahl der nicht ordnungsgemäß abgerechneten Beträge ist die Abrechnung insgesamt nicht fällig geworden. Zwar ist einem Mieter bei Fehlern einzelner Kostenpositionen zuzumuten, diese Positionen in Abzug zu bringen, wenn aber der damit verbundene Aufwand zu groß wird oder wie hier die gesamte Struktur der Abrechnung betroffen ist, können nicht einzelne, möglicherweise ordnungsgemäß abgerechnete Positionen für sich fällig werden. Denn der Mieter ist nicht verpflichtet, eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren und selbst den geschuldeten Saldo zu errechnen (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 806).

Über Betriebskosten ist jährlich abzurechnen (Abrechnungszeitraum). Welche Kosten angesetzt werden können, ist keineswegs zweifelsfrei, auch wenn feststeht, daß es sich um grundsätzlich umlegungsfähige Betriebskosten handelt. Zum einen kann nur auf das Rechnungsdatum, etwa für die Grundsteuer, abgestellt werden (Abflußprinzip), unabhängig davon, für welchen Zeitraum Grundsteuer bezahlt wird. Die andere Möglichkeit ist die Umlegung nach dem Abgrenzungsprinzip oder auch Verbrauchsprinzip genannt, wobei maßgeblich ist, welche Leistungen für den Abrechnungszeitraum in Anspruch genommen worden sind. Die Schwierigkeit nach diesem zweifellos gerechteren Prinzip liegt darin, daß die Kosten dann mühsam aus späteren Rechnungen ermittelt werden müssen. Nach der Rechtsprechung ist eine Umlage nach beiden Prinzipien möglich, auch nach vereinfachten Ausgabenabrechnungen nach dem Abflußprinzip.

Mit Urteil vom 10. Juli 1998 hatte sich das Landgericht Berlin mit einer Variante zu beschäftigen. Aus der Abrechnung ging nicht hervor, nach welchen Prinzipien der Vermieter vorgegangen war. Das Gericht konnte offenlassen, ob in ein und derselben Abrechnung einmal nach Verbrauch, das andere Mal nach Abfluß Kosten angesetzt werden können. Jedenfalls hätte es hierzu einer eingehenden Erläuterung bedurft. Da diese fehlte, war die Abrechnung nicht ausreichend erläutert und ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters war nicht fällig.